1. Phần đất và phần không gian trên phần lối đi chung được quy định như thế nào trong xây dựng?

Thưa luật sư! Cho em hỏi. Nhà em mua đã lâu, mua 1 phần trong 1 thửa đất của bà H trong giấy tờ có nói cái phần đất đi chung làm ngõ. Sau đó bà H cắt nhỏ thửa đất còn lại cho nhiều chủ khác (hiện tại ngõ có 10 nhà) giờ bà H chỉ còn lại 1 căn nhỏ 23m2 để cho thuê chứ bà không ở đấy. Trước đây đối diện nhà em họ đi ngõ khác vì không cùng thửa đất nhà bà H nay chủ đất xin mở cửa để đi cùng phần ngõ chung đó. Nay cho em hỏi khi mở cửa như vậy có phải hỏi ý kiến các nhà ở cùng ngõ đồng ý không hay chỉ cần 1 phía bà H đồng ý thôi. Khi xây nhà thì nhà đối diện nhà em có được đưa phần lan can từ tầng 2 và lợp mái nhà ra giữa ngõ không? Em xin cảm ơn.

Phần đất và phần không gian trên phần lối đi chung được quy định như thế nào trong xây dựng?

Luật sư tư vấn quy định của pháp luât về giải quyết tranh chấp ngõ đi chung - Ảnh minh họa

Trả lời:

Do những dữ liệu mà bạn cung cấp chưa thực sự đầy đủ, chính vì vậy vấn đề lối đi chung cần phải được chia ra làm hai trường hợp như sau:

- Trường hợp thứ nhất: Chủ nhà xin đi nhờ ngõ chung có thể có một lối đi riêng khác.

Tại Điều 159, 160 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định:

"Điều 159. Quyền khác đối với tài sản

1. Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác.

2. Quyền khác đối với tài sản bao gồm:

a) Quyền đối với bất động sản liền kề;

b) Quyền hưởng dụng;

c) Quyền bề mặt."

"Điều 160. Nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được xác lập, thực hiện trong trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Quyền khác đối với tài sản vẫn có hiệu lực trong trường hợp quyền sở hữu được chuyển giao, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

2. Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

3. Chủ thể có quyền khác đối với tài sản được thực hiện mọi hành vi trong phạm vi quyền được quy định tại Bộ luật này, luật khác có liên quan nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản hoặc của người khác."

Như vậy, trong trường hợp này, do phần lối đi thuộc sở hữu chung của nhiều gia đình, chính vì vậy để được mở cửa đi chung phần lối đi chung, chủ đất xin đi chung cần phải có được sự cho phép của tất cả các chủ sở hữu chung của lối đi chung chứ không chỉ riêng bà Hồng. Tất cả các chủ sở hữu chung của lối đi đồng ý thì người chủ này mới có thể đi chung ngõ chung.

- Trường hợp thứ hai: chủ nhà xin đi nhờ ngõ chung không thể có lối đi nào khác.

Tại Điều 254, Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Như vậy, trong trường hợp này, do không con lối đi ra nào khác, nên chủ đất này có thể có quyền yêu cầu các chủ sở hữu của lối đi chung dành cho mình một lối đi ra, và các chủ sở hữu của ngõ chung có nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu đó. Tuy nhiên người chủ đất này cần phải có sự thỏa thuận đền bù phù hợp với các chủ sở hữu phần lối đi chung.

Việc đưa lan can và nợp mái nhà ra giữa ngõ được quy định tại Quyết định 04/2008/QĐ-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng

Tại Điều 2.8.10 trong Quy chuẩn kĩ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng (ban hành kèm theo Quyết định 04/2008/QĐ-BXD) có quy định như sau:

“ 2.8.10. Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ

Các quy định này cần được vận dụng phù hợp với giải pháp tổ chức không gian cụ thể của từng khu vực và thể hiện trong quy định về quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch của từng khu vực cụ thể và phải tuân thủ các quy định sau đây:

1) Các bộ phận cố định của nhà:

- Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:

+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan;

+ Từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.

- Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua..., nhưng không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những Điều kiện sau:

+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở bảng 2.9, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực;

+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực;

+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng.

Bảng 2.9: Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng

Chiều rộng lộ giới (m)

Độ vươn ra tối đa Amax (m)

Dưới 7m

0

7¸12

0,9

>12¸15

1,2

>15

1,4

- Phần ngầm dưới mặt đất: mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

- Mái đón, mái hè phố: khuyến khích việc xây dựng mái hè phục vụ công cộng để tạo Điều kiện thuận lợi cho người đi bộ. Mái đón, mái hè phố phải:

+ Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo cảnh quan;

+ Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy;

+ Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên và đảm bảo mỹ quan đô thị;

+ Không vượt quá chỉ giới đường đỏ;

+ Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác (như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh...).

Ghi chú:

1- Mái đón: là mái che của cổng, gắn vào tường ngoài nhà và đua ra tới cổng vào nhà và hoặc che một phần đường đi từ hè, đường vào nhà

2- Mái hè phố: là mái che gần vào tường ngoài nhà và che phủ một đoạn vỉa hè.

1) Phần nhô ra không cố định:

- Cánh cửa: ở độ cao từ mặt hè lên 2,5m các cánh cửa (trừ cửa thoát nạn nhà công cộng) khi mở ra không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

- Các quy định về các bộ phận nhà được phép nhô ra được nêu trong bảng 2.10.

Bảng 2.10: Các bộ phận nhà được phép nhô ra

Độ cao so với mặt hè (m)

Bộ phận được nhô ra

Độ vươn tối đa (m)

Cách mép vỉa hè tối thiểu (m)

³ 2,5

Gờ chỉ, trang trí

0,2

³2,5

Kết cấu di động:

Mái dù, cánh cửa

1,0m

³3,5

Kết cấu cố định (phải nghiên cứu quy định trong tổng thể kiến trúc khu vực):

- Ban công mái đua

1,0

- Mái đón, mái hè phố

0,6

Như vậy, căn cứ vào Điều 2.8.10 trong Quy chuẩn kĩ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng (ban hành kèm theo Quyết định 04/2008/QĐ-BXD) thì khi xây nhà, nhà đối diện hoàn toàn được đua phần lan can từ tầng 2 và nợp mái nhà ra giữa ngõ nếu đáp ứng được yêu cầu rằng chiều cao của lan can và mái nhà là 3,5m trở lên so với chỉ giới đường đỏ.

2. Quy định về việc sử dụng ngõ đi chung ?

Luật sư cho em hỏi. Tổ dân phố nơi em ở có làm một bộ khung cắm trại, tuy nhiên không có nơi cất giữ. Vì vậy, mới đây họ có sử dụng phần đất ngõ đi chung trước cửa nhà em để làm nơi cất giữ bộ khung này. Ngõ đi chung vẫn còn diện tích để đi lại, tuy nhiên họ đặt bộ khung ở đó thẳng cửa ra/vào nhà em.

Vậy em muốn hỏi quy định về việc tổ dân phố sử dụng ngõ đi chung này như thế nào. Em muốn kiến nghị chuyển sang chỗ khác thì phải làm như thế nào. Em cám ơn ạ.

- T.N

3. Mở cửa sổ trên phần đất của gia đình hướng ra ngõ đi chung ?

Nhà em xây nhà mới và có mở cửa sổ cánh lùa trong phần đất của gia đình. Nhưng hướng ra ngõ đi chung nhìn thẳng sang nhà hàng xóm. Cái khó của gia đình em là chỗ nhà phía em mở cửa nhìn sang không kiện vì họ không đi lại ở ngõ đó. Thế nhưng các hộ phía trong làm đơn khiếu nại không cho gia đình em mở cửa mặc dù không nhìn thẳng sang nhà họ và cũng không gây ảnh hưởng gì đến họ ?
Mong luật sư tư vấn cho gia đình em ạ. Em chân thành cám ơn luật sư.
- T.T.V

4. Giải quyết tranh chấp ngõ đi chung bằng cách xây tường thành ?

Thưa luật sư ! Ngày xưa bố mẹ tôi chia cho gia đình tôi một mảnh đất có ngõ đi chung với nhà bên cạnh. Bây giờ nhà tôi đi ngõ mới nên xây tường thành để không đi ngõ cũ nữa. Mà xây tường thành thì vẫn trên đất nhà tôi.

Thế mà từ khi nhà tôi xây tường thành thì nhà bên cạnh làm đơn lên xã với lý do là nhà tôi xây tường lên ngõ đi chung và đòi ngõ đi chung đó là của họ với chiều rộng là 3 mét. Mà ngày xưa khi bố mẹ tôi chia đất cho gia đình tôi thì bảo là ngõ đi chung của hai nhà. Thế mà nhà bên cạnh bây giờ lại tuyên bố ngõ đi chung là của họ khi mà nhà tôi không có tranh chấp đất gì cả. Đó là ngõ đi chung từ các cụ ngày xưa để lại. Vậy xin luật sư tư vấn giải quyết cho tôi ?

Tôi xin cảm ơn !

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

4.1. Quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn xây tường trên đất thuộc quyền sở hữu của bạn (việc này sẽ được xác định lại theo hồ sơ địa chính) và không có ảnh hưởng gì đến lối đi của người khác. Căn cứ vào Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định như sau :

"Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định."

4.2. Giải quyết tranh chấp ngõ đi chung

Có hai cách để giải quyết trường hợp của bạn như sau:

- Một là, nhà bạn và nhà hàng xóm sẽ tự thỏa thuận với nhau về lối đi chung

- Hai là, trường hợp không hòa giải được bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành, thì bạn phải gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết, đồng thời kèm theo các giấy tờ liên quan để chứng minh về quyền sử dụng đất của gia đình bạn.

>> Xem ngay: Hướng dẫn thủ tục hiến đất để làm lối đi chung ?

5. Giải quyết cách xác định ngõ đi chung như thế nào ?

Xin kính chào các anh chị trong Công ty Luật Minh Khuê! Kính chúc các anh chị luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và thành công! Gia đình tôi có chút vướng mắc về quyền sử dụng đất, mong nhận được lời tư vấn từ quý anh chị.

Nội dung câu hỏi như sau: Năm 1980, gia đình tôi được chính quyền địa phương cấp cho khu đất có diện tích 360 m2 làm nhà ở. Để vào khu đất đó phải đi bằng đường bờ mương vừa xa, vừa bé nên bố tôi đã xin chính quyền làm một đoạn ngõ băng qua ruộng của xã có chiều dài khoảng 75m, rộng 1,5m bắt vào đường liên xã để thuận tiện cho gia đình đi lại. Chính quyền địa phương đã đồng ý (nhưng không có văn bản) và bố tôi đã bỏ công, bỏ tiền thuê người đắp đất, rải đá, đổ bể tông làm thành ngõ. Năm 1993, có cán bộ địa chính của xã đến nhà tôi đo vẽ nhưng bố mẹ tôi không có ở nhà và trong trích đo thửa đất của gia đình tôi không thể hiện bất kỳ ngõ nào đi vào. Đến nay, gia đình tôi chưa ra xã xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đầu tháng vừa rồi, gia đình tôi đang tiến hành làm cổng ở đầu ngõ để đảm bảo an ninh nhưng có bác trưởng thôn đến nhà tôi bảo đây là ngõ đi chung, không được phép làm cổng, có gì thắc mắc thì viết đơn kiến nghị lên xã. Gia đình tôi đã viết đơn kiến nghị lên xã, kèm theo ý kiến của các hộ xung quanh, ý kiến của cựu trưởng thôn và cán bộ địa chính cũ chứng thực việc chính quyền địa phương đã cấp đất cho gia đình tôi làm ngõ đi riêng và gia đình tôi đã bỏ công, bỏ của ra làm ngõ. Chính quyền xã không tiếp nhận đơn và khẳng định đó là ngõ đi chung với lý do trong trích đo thửa đất của gia đình tôi vào năm 1993 không thể hiện ngõ đi. Tôi mong quý Công ty giải đáp giúp tôi:

1. Ngõ đi hiện nay gia đình tôi đang sử dụng có phải là ngõ đi chung không?

2. Nếu không phải là ngõ đi chung, gia đình tôi phải làm các thủ tục pháp lý gì về đất đai?

3. Nếu là ngõ đi chung, gia đình tôi có được đền bù quyền lợi gì không?

Cảm ơn luật sư!

Giải quyết cách xác định ngõ đi chung như thế nào ?

Luật sư tư vấn luật quy định của pháp luật về ngõ đi chung, gọi : 1900.6162

Trả lời:

Tại Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Trong trường hợp của bạn, gia đình bạn đã sử dụng lối đi từ năm 1980 và đã có những đóng góp xây dựng con đường, như vậy đây không phải là lối đi chung và bạn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lối đi của gia đình bạn.

Trình tự đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Điều 8, Khoản 2,3,4 Điều 11, Điều 12 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính.

Tại Khoản 1 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định:

" Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký."

Tại Điều 8, Khoản 2,3,4 Điều 11, Điều 12 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định như sau:

" Điều 8. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu
1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
2. Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà chưa có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại các Điểm a, d, e, g và bản sao giấy tờ quy định tại các Điểm b, c và đ Khoản 1 Điều này.
Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.
3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);
d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).
4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý gồm có:
a) Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý (nếu có);
c) Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có).
5. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng để bán được thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 72 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
...


Điều 11. Việc nộp giấy tờ khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Khi nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, các Điều 18, 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (nếu có) để làm thủ tục đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động theo quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Thông tư này thì người nộp hồ sơ được lựa chọn một trong các hình thức sau:
a) Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;
b) Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;
c) Nộp bản chính giấy tờ.
3. Trường hợp nộp bản sao giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều này thì khi nhận Giấy chứng nhận, người được cấp Giấy chứng nhận phải nộp bản chính các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cơ quan trao Giấy chứng nhận để chuyển lưu trữ theo quy định của Thông tư này; trừ các giấy tờ là giấy phép xây dựng; quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư.
4. Khi nộp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất thì người nộp hồ sơ được lựa chọn một trong các hình thức sau:
a) Nộp bản sao đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;
b) Nộp bản sao và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;
c) Nộp bản chính (đối với trường hợp có 2 bản chính).


Điều 12. Mẫu giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu
1. Mẫu sổ sử dụng trong đăng ký gồm có:
a) Sổ địa chính (điện tử): Mẫu số 01/ĐK;
b) Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Mẫu số 02/ĐK;
c) Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Mẫu số 03/ĐK.
2. Mẫu giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Mẫu số 04a/ĐK;
b) Danh sách người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất (kèm theo Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận): Mẫu số 04b/ĐK;
c) Danh sách các thửa đất nông nghiệp của cùng một người sử dụng, người được quản lý (kèm theo Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận): Mẫu số 04c/ĐK;
d) Danh sách tài sản gắn liền với đất trên cùng một thửa đất (kèm theo Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận): Mẫu số 04d/ĐK;
đ) Phiếu lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất: Mẫu số 05/ĐK;
e) Danh sách công khai kết quả kiểm tra hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Mẫu số 06/ĐK;
g) Phiếu lấy ý kiến về việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Mẫu số 07/ĐK;
h) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo và bản thống kê các thửa đất: Mẫu số 08/ĐK.
3. Mẫu giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất quy định kèm theo Thông tư này gồm có:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất: Mẫu số 09/ĐK;
b) Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Mẫu số 10/ĐK;
c) Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất: Mẫu số 11/ĐK;
d) Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính: Mẫu số 12/ĐK;
đ) Quyết định về việc gia hạn sử dụng đất của Ủy ban nhân dân: Mẫu số 13/ĐK.
4. Nội dung, hình thức các mẫu sổ, văn bản, giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được quy định chi tiết tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.
5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được sử dụng các mẫu quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc Tổng cục Quản lý đất đai để lập hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký."

>> Tham khảo nội dung: Tư vấn soạn hợp đồng mua bán thỏa thuận về lối đi chung ?

6. Quyền lợi ngõ đi chung của người thuê nhà ?

Thưa luật sư. Em là người đi thuê nhà vậy em có được quyền dùng ngõ chung như những hộ gia đình khác tại ngõ không ạ. Vì em thuê nhà sát kề với nhà ông, bà chủ nhà. Lối đi riêng biệt nhà chủ nhưng cùng chung ngõ. Vì nhà em thuê diện tích hẹp từ ngõ bước chân lên bậc là nhà (em làm bếp và lối đi vào nhà tắm phòng ở) mỗi lần em đi làm về luôn để xe ngang với lối đi vào nhà (sát tường) Nhưng vì con chó của nhà hàng xóm trong ngõ hay đi vệ sinh lên bánh xe của em hơn nữa nó còn xông thẳng vào nhà em đi vệ sinh. Em có góp ý với chị hàng xóm thì chị ý bảo phải chịu. Hai bên có lời qua tiếng lại. Cả nhà chị ý ra bảo từ ngày mai cấm e, không được dựng xe ở ngõ.
Nếu không nhà chị chủ chó phá xe em sống không yên. Ngõ này là ngõ nhà chị chủ chó. Nhưng thưa luật sư trong ngõ em thuê nhà hiện nay ngoài ngõ đi vào tính có tất cả 11 nhà dân và em là nhà thứ 12 thuê cạnh hông nhà chủ nhà. Bên ngoài có 5 hộ nhà dân. Song song nhà em có 1 hộ nhà dân. Và bên trong tính ngang sườn nhà em có 5 nhà trong đó có 4 nhà của 4 anh, em (nhà chị chủ chó) và một hộ dân. (ngõ nhà em thuê hình chữ L , nhà cuối điểm re của Chữ L ) vậy em muốn hỏi luật sư em có được dùng ngõ chung không? Có được dựng xe ở ngõ không? Và đây là ngõ nhà nước cấp hay ngõ nhà chị chủ của con chó?
Em xin cảm ơn!

Phần đất và phần không gian trên phần lối đi chung được quy định như thế nào trong xây dựng?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi : 1900.6162

Trả lời:

1. Trường hợp ngõ đi chung: Theo thông tin hạn chế bạn cung cấp rất khó để nhận định ngõ đi chung đó là ngõ được nhà nước cấp hay ngõ nhà chị chủ có con chó. Nếu bạn muốn biết chính xác thì cách hợp lý nhất là bạn lên UBND xã, phường làm đơn yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai.

2. Việc bạn sử dụng ngõ đi chung. Nếu ngõ bạn đang sử dụng này là là phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của chị chủ con chó thì căn cứ theo điều 478 Bộ luật Dân sự 2015

"Điều 478. Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.

2. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại."

Theo đó, bên cho bạn thuê nhà phải thương lượng, thoả thuận với chị chủ con chó cho bạn về việc sử dụng ngõ đi chung ấy. Trường hợp ngõ này được nhà nước cấp, không thuộc diện tích đất thuộc quyền sử dụng của chị chủ con chó thì bạn hoàn toàn có quyền tự do di chuyển.

3. Việc bạn dựng xe trong ngõ. Căn cứ khoản 2, Điều 8, Luật giao thông đường bộ các hành vi bị cấm:

“Đào, khoan, xẻ đường trái phép; đặt, để chướng ngại vật trái phép trên đường; đặt, rải vật nhọn, đổ chất gây trơn trên đường; để trái phép vật liệu, phế thải, thải rác ra đường; mở đường, đấu nối trái phép vào đường chính; lấn, chiếm hoặc sử dụng trái phép đất của đường bộ, hành lang an toàn đường bộ; tự ý tháo mở nắp cống, tháo dỡ, di chuyển trái phép hoặc làm sai lệch công trình đường bộ.”

Vậy nếu bạn dựng xe trong ngõ như vậy sẽ bị coi là để chướng ngại vật trái phép trên đường (xem thêm: Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai)

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê