Còn sử dụng thêm để làm sân riêng và có xây cổng. Vậy luật sư cho em hỏi là vậy người mà mua miếng đất riêng kia (không phải con cháu) có được quyền đòi hỏi cái sân chung phải đủ 236 m2 không ?
Cảm ơn luật sư!
Người gửi : T.M.K
Luật sư trả lời:
1. Diện tích tối thiểu của sân chung là bao nhiêu?
Như thông tin bạn cung cấp , chúng tôi hiểu rằng miếng đất của ông nội bạn chia thành 6 thửa riêng biệt , không có lỗi đi chung hay sân chung gì , nay bạn cắt đất của mình ra để làm sân riêng thì đây là phần sử dụng riêng của bạn , người mua đất của gia đình bạn không có quyền tranh chấp phần lối đi này . Tuy nhiên , nếu việc xây dựng này khiến cho người kia không còn một lối đi nài khác để đi ra đường lớn thì họ có quyền được đi nhờ lối đi của gia đình bạn , cụ thể được quy định tại điều 254 Bộ luật dân sự 2015 như sau :
Điều 254. Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Như vậy, pháp luật hiện hành không có quy định về kích thước cụ thể của sân chung/lối đi chung. Việc bên người mua suất đất của ông bạn đòi sân chung phải đủ 236 m2 là không có căn cứ. Về kích thước (chiều dài, chiều rộng, chiều cao..) phải do các bên thỏa thuận sao cho bảo đảm thuận tiện nhất cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Trường hợp bằng mọi phương án các bên không thỏa thuận thì yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền xác định kích thước cho lối đi sao cho phù hợp nhất.
2. Lối đi chung có được cấp sổ đỏ hay không?
Theo quy định, việc lối đi chung có được cấp sổ đỏ hay không sẽ phụ thuộc vào nguồn gốc hình thành, quá trình sử dụng và khả năng hoàn thành nghĩa vụ của người sử dụng đất, cụ thể:
- Lối đi chung không được cấp sổ đỏ:
+ Đối với lối đi chung mở ở đất sử dụng làm đường đi là diện tích đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước loại đất này không được cấp sổ đỏ do không thuộc quyền quản lý của người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được cấp sổ đỏ theo Điều 99 Luật Đất đai (trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất)
+ Đối với lối đi chung mở ở đất sử dụng làm đường đi là đất tự hình thành qua thời gian sử dụng, không phải đất có nguồn gốc là do Nhà nước quản lý, cũng không có nguồn gốc được tặng cho bởi người sử dụng đất.
+ Đất sử dụng làm đường là do một hoặc nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hiến tặng/tặng. Loại đất này không thuộc quyền quản lý, sử dụng của cá nhân, hộ gia đình nữa vì đã thực hiện hiến tặng, tặng cho và cũng không có căn cứ cấp sổ đỏ.
- Lối đi chung được cấp sổ đỏ:
+ Có nguồn gốc là do cá nhân, hộ gia đình khai hoang mà có, không tặng cho và chỉ cho gia đình hàng xóm đi. Trường hợp này, cá nhân, hộ gia đình cần có các giấy tờ, tài liệu chứng minh đây là phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình và các điều kiện khác theo quy định. Các giấy tờ phải chứng minh được nguồn gốc cũng như chứng minh được đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình..
+ Đất sử dụng làm đường là do quá trình tách thửa đất. Đây là diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các hai thửa (thửa mới và thửa đất gốc)
+ Đường đi/lối đi chung là phần diện tích đất hộ cá nhân, gia đình được quyền sử dụng hạn chế. Căn cứ tại Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT; hộ gia đình, cá chỉ được sử dụng một số quyền đối với thửa đất của nhà liền kề và trong một thời hạn nhất định; Việc sử dụng này phải được lập thành văn bản có công chứng/chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
3. Thủ tục cấp sổ đỏ cho lối đi chung.
Căn cứ Nghị định 43/2014/NĐ-CP Cấp sổ đỏ đối với lối đi chung hình thành từ việc tách thửa, hồ sơ, thủ tục bao gồm:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, gồm:
- Bản đo vẽ tách thửa;
- Văn bản chấp thuận tách thửa;
- Giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của các bên;
- Sổ hộ khẩu hoặc văn bản có giá trị tương đương;
- Hợp đồng mua bán, tặng cho… (nếu có); Sổ đỏ bản gốc;
- Đơn đăng ký biến động đất đai (mẫu 09/ĐK);
Bước 2: Nộp hồ sơ, xử lý hồ sơ
- Nơi nộp hồ sơ: Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất hoặc Trung tâm hành chính công nơi có đất.
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành: Đo đạc địa chính để tách thửa; Cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính; Xác nhận biến động; Trình cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ mới cho thửa đất mới được tách ra; Gửi số liệu địa chính sang cơ quan thuế;
Bước 3: Nhận kết quả Người sử dụng đất có yêu cầu và được phép ghi nhận, cấp sổ đỏ cho diện tích đất thuộc đường đi chung hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi nhận sổ đỏ được mang tên mình.
Lối đi chung trên sổ đỏ được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú theo mục đích của đường ranh giới đó.
4. Hành vi lấn chiếm lối đi chung bị xử lý như thế nào?
Khi phát hiện có hành vi vi phạm đến lối đi chung, cá nhân người có quyền tố cáo, ngoài ra người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
Theo quy định: Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật, nếu gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật còn thì người vi phạm còn phải phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.
Theo đó, Tùy thuộc vào hành vi lấn chiếm, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vi phạm sẽ bị xử phạt theo các mức phạt khác nhau, gồm:
Căn cứ tại Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt đối với hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung như sau:
- Phạt tiền từ 80 - 100 triệu
- Phạt tiền từ 100 - 120 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
- Phạt tiền từ 180 - 200 triệu đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Căn cứ Điều 12 Nghị định 100/2019/ NĐ- CP xử phạt các hành vi vi phạm quy định về sử dụng, khai thác trong phạm vi đất dành cho đường bộ như sau:
- Phạt tiền từ 100 - 200.000 đồng đối với cá nhân, từ 200 - 400.000 đồng đối với tổ chức thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:
+ Bán hàng rong hoặc bán hàng hóa nhỏ lẻ khác trên lòng đường đô thị, trên vỉa hè các tuyến phố có quy định cấm bán hàng;
+ Phơi thóc, lúa, rơm, rạ, nông, lâm, hải sản trên đường bộ; đặt máy tuốt lúa trên đường bộ.
- Phạt tiền từ 500.000 - 01 triệu đồng đối với cá nhân, từ 01 - 02 triệu đồng đối với tổ chức thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:
+ Dựng cổng chào hoặc các vật che chắn khác trái quy định trong phạm vi đất dành cho đường bộ gây ảnh hưởng đến trật tự, an toàn giao thông đường bộ;
+ Treo băng rôn, biểu ngữ trái phép trong phạm vi đất dành cho đường bộ gây ảnh hưởng đến trật tự an toàn giao thông đường bộ;
+ Đặt, treo biển hiệu, biển quảng cáo trên đất của đường bộ ở đoạn đường ngoài đô thị.
- Phạt tiền từ 02 - 03 triệu đồng đối với cá nhân, từ 04 - 06 triệu đồng đối với tổ chức thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:
+ Dựng rạp, lều quán, cổng ra vào, tường rào các loại, công trình khác trái phép trong phạm vi đất dành cho đường bộ;
+ Sử dụng trái phép lòng đường đô thị, hè phố để: Họp chợ; kinh doanh dịch vụ ăn uống; bày, bán hàng hóa; sửa chữa phương tiện, máy móc, thiết bị; rửa xe; đặt, treo biển hiệu, biển quảng cáo; xây, đặt bục bệ; làm mái che hoặc thực hiện các hoạt động khác gây cản trở giao thông...
Trên đây là bài viết của Luật Minh Khuê liên quan đến Quyền đối với sân chung, lối đi chung. Nếu có vướng mắc liên quan, khách hàng gọi: 1900.6162 để được tư vấn qua tổng đài trực tuyến.
