Phí công chứng khi mua bán nhà đất khi sang tên sổ đỏ?

Luật sư tư vấn:

Mức thu phí công chứng hiện nay được quy định tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng, phí chứng thực, phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng, phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên. và cụ thể trường hợp của quý khách được quy định tại Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC như sau:

"Điều 4. Mức thu phí, lệ phí

2. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:

a) Mức thu phí đối với việc công chứng các hợp đồng, giao dịch sau đây được tính như sau:

a1) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

a2) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

TT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu (đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng giao dịch
4	Từ trên 01 tủ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05 % của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng.
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Như vậy, theo điểm a1 và a2 khoản 2 Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT - BTC, phí công chứng của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (mua bán nhà đất) được tính theo giá trị hợp đồng cụ thể tại bảng liệt kê trên. Ví dụ cụ thể: ông A chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) cho ông B với giá là 500 triệu đồng. Hai ông ra văn phòng công chứng thực hiện thủ tục công chứng C hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì văn phòng công chứng C thu của người yêu cầu công chứng số tiền bằng: 0,1%* 500.000.000 = 500.000 (đồng)

Vì quý khách không cung cấp đầy đủ thông tin về giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất, quyền sở hữu nhà nên chúng tôi chưa thể tính chính xác mức phí công chứng quý khách phải nộp là bao nhiêu. Quý khách đối chiếu bảng tính giá nêu trên cho trường hợp của mình.

>> Xem thêm: Những trường hợp không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng?

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật thì khi tiến hành xây dựng bạn phải xin Giấy phép xây dựng. Trong trường hợp này, nếu không có giấy phép xây dựng thì bạn phải nộp phạt để được cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xay dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác; sản xuất; kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.

Và Điều 8 Thông tư 02/2014/TT-BXD Thông tư Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.

Theo quy định này thì hành vi xây dựng không phép mà không vi phạm chỉ giới xây dựng và gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, bạn còn buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được, tương đương 40% giá trị phần xây dựng sai phép hoặc không phép nếu là công trình nhà ở riêng lẻ….

Sau khi bạn nộp phạt, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp phép xây dựng và tiến hành thủ tục hợp thức hóa theo quy định của pháp luật

Căn cứ theo Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP NGhị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013quy đinh như sau:

“Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất(công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này
được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở;trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;”

Ngoài ra, căn cứ để xác định việc sử dụng đất ổn định được quy định tại Điều 21 Nghị định này như sau:

“Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

Trong trường hợp này, nếu bạn thỏa mãn được các điều kiện quy định như trên bạn có thể làm đơn Phòng Tài nguyên môi trường UBND Quận, huyện nơi mảnh đất tọa lạc để yêu cầu được cấp giấy chứng nhận. Hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Sơ đồ thửa đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên.

>> Xem thêm: Sang tên sổ đỏ nhưng không đổi bìa có được hay không?

Bạn là bên mua thì khi làm thủ tục sang tên, bạn sẽ phải chịu những phí, lệ phí như sau:

-Lệ phí trước bạ: theo quy định tại điều 6, 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì lệ phí trước bạ= 0,5% giá tính lệ phí trước bạ do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Căn nhà do cha mẹ bạn sở hữu là tài sản chung của vợ chồng vì vậy mẹ bạn chỉ có quyền tài sản 1/2 giá trị căn nhà đó. Vì vậy mẹ bạn chỉ được quyền định đoạt phần tài sản của mình, còn giá trị 1/2 căn nhà là di sản thừa kế của cha bạn. Những người con khác ở cùng (hoặc không ở cùng nhà) không phải là chủ sở hữu nhưng là người thừa kế (phần di sản của cha bạn) nên cũng cần tranh thủ sự đồng thuận của họ thì mới bán được toàn bộ ngôi nhà.

Nếu mẹ bạn vẫn muốn bán nhà nhưng không được sự đồng thuận của mấy người con thì mẹ bạn chỉ có thể bán 1/2 ngôi nhà thuộc phần quyền sở hữu của mình

Pháp luật hiện hành không có điều khoản nào quy định việc gia hạn thời gian bán nhà để những người đang sinh sống tại đây sắp xếp chỗ ở mới. Tuy nhiên, để bảo đảm quyền có chỗ ở, trước khi bán nhà, chủ sở hữu nên thông báo cho người đang sử dụng nhà đó biết trước một thời gian nhất định để họ có thời gian chuẩn bị chỗ ở mới.

>> Xem thêm: Thủ tục sang tên sổ đỏ từ bố mẹ sang con thực hiện thế nào?

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai :1900.6162.

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

1. Mua bán chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hợp pháp?

Sổ hồng là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” tại đô thị (nội thành, nội thị xã, thị trấn)

Sổ đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn). Loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở thuộc nông thôn.

Về việc người bán nhà chỉ có sổ đỏ là điều hoàn toàn phù hợp nếu người đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác phù hợp với các quy định của pháp luật.

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013:

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Ai có quyền kí vào giấy tờ công chứng khi mua bán đất?

Điều 5, khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất

Điều 5. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được có thể là của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. và chỉ những người đứng tên trên giấy chứng nhận mới có quyền chuyển nhượng lại cho người khác theo quy định tại Điều 168 luật đất đai. Có nghĩa là mọi giao dịch phát sinh từ việc chuyển nhượng, bao gôm công chứng thì chỉ cần người có tên trên giấy chứng nhận là được.trường hợp là của hộ gia đình thì phải được sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ ( các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên )

3. Thủ tục chuyển sang sổ hồng và sang tên.

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 97 Luật đất đai 2013:

Điều 97. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này."

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Sổ đỏ nhà bạn mua được cấp vào tháng 4/2005 trước thời điểm 10/12/2009. thì không thuộc đối tượng phải đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất. Nó vẫn có giá trị pháp lý cả với đất và nhà, nếu bạn muốn đổi thì cơ quan nhà nước vẫn tiến hành đổi cho bạn như thường.

Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau :

Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, từa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất......

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Như vậy để tiến hành sang tên sổ đỏ bạn cần phải chuẩn bị 1 bộ hồ sơ và nộp tại văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ bao gồm : hợp đồng chuyển nhượng đất có công chứng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi sang tên bạn sẽ phải nộp lệ phí trước bạ, và các lệ phí khác theo quy định của pháp luật.

4. Có trường hợp nào sổ đỏ không được chuyển sang sổ hồng?

Như chúng tôi đã phân tích ở mục 3 thì bạn hoàn toàn có thể thực hiện việc chuyển đổi

>> Xem thêm: Sang tên sổ đỏ cho con có mất tiền không? Hết bao nhiêu tiền?