Trong bối cảnh quỹ đất trên bề mặt ngày càng hạn hẹp, đặc biệt tại các đô thị lớn, việc khai thác không gian ngầm đã trở thành xu hướng tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển hạ tầng kỹ thuật, giao thông, thương mại và dịch vụ. Công trình ngầm không chỉ góp phần sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả mà còn giúp giảm áp lực cho không gian đô thị trên mặt đất, nâng cao chất lượng sống của người dân. Tuy nhiên, do đặc thù nằm sâu dưới lòng đất, việc xây dựng và khai thác công trình ngầm tiềm ẩn nhiều rủi ro về an toàn, môi trường và quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan. Vì vậy, pháp luật đất đai đã đặt ra những yêu cầu chặt chẽ đối với việc sử dụng đất xây dựng công trình ngầm, đồng thời quy định cụ thể về việc giao, cho thuê mặt đất để khai thác, sử dụng công trình ngầm nhằm bảo đảm tính thống nhất trong quản lý, sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch và phục vụ lợi ích chung của xã hội.
1. Đất xây dựng công trình ngầm bao gồm những loại đất nào?
Theo khoản 1 Điều 216 Luật Đất đai 2024, đất xây dựng công trình ngầm bao gồm cả đất trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác công trình ngầm và không gian dưới lòng đất dùng để xây dựng các công trình trong lòng đất mà không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất.
Quy định này làm rõ phạm vi và chức năng của loại đất phục vụ công trình ngầm, giúp phân biệt rõ ràng giữa đất mặt bằng phục vụ khai thác và không gian dưới lòng đất dành cho xây dựng độc lập. Việc xác định cụ thể loại đất này vừa tạo cơ sở pháp lý cho quản lý, quy hoạch và khai thác đất đai, vừa bảo đảm an toàn, hiệu quả trong xây dựng và vận hành công trình ngầm, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước.
Quy định về đất xây dựng công trình ngầm còn phản ánh xu hướng khai thác hiệu quả không gian dưới lòng đất, đặc biệt trong các đô thị lớn, nơi quỹ đất mặt bằng hạn hẹp. Việc sử dụng đất cho cả phần vận hành trên mặt đất và không gian dưới lòng đất giúp tối ưu hóa diện tích sử dụng, đồng thời bảo đảm điều kiện kỹ thuật, an toàn và khả năng vận hành ổn định của công trình ngầm. Ngoài ra, việc xác định rõ loại đất này cũng tạo thuận lợi cho việc cấp phép, quản lý, giám sát thi công và khai thác lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư và phát triển bền vững các công trình hạ tầng ngầm.
2. Sử dụng đất xây dựng công trình ngầm phải bảo đảm các yêu cầu gì?
Tại khoản 4 Điều 216 Luật đất đai 2024 quy định đất xây dựng công trình ngầm phải đảm bảo những yêu cầu sau:
- Bảo đảm quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, phát triển bền vững, bảo vệ di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh
Điều này nhấn mạnh rằng việc xây dựng công trình ngầm phải được cân nhắc kỹ lưỡng để không ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng, môi trường sống và các giá trị văn hóa, lịch sử. Nó bảo đảm rằng mọi dự án ngầm phải phù hợp với lợi ích công cộng và không gây thiệt hại lâu dài cho cộng đồng và hệ sinh thái xung quanh.
- Phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị
Yêu cầu này đảm bảo rằng các công trình ngầm được triển khai đồng bộ với kế hoạch phát triển đô thị và quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Việc tuân thủ quy hoạch giúp tránh xung đột sử dụng đất, đảm bảo tính thẩm mỹ đô thị, tối ưu hóa không gian và tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý, vận hành lâu dài.
- Bồi thường theo quy định của pháp luật đối với trường hợp gây thiệt hại đến việc sử dụng đất của người sử dụng đất trên bề mặt của công trình ngầm
Điều này bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trên bề mặt khi việc xây dựng công trình ngầm gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của họ. Nó đảm bảo công bằng và tuân thủ nguyên tắc pháp lý, đồng thời tạo niềm tin cho cộng đồng về trách nhiệm của chủ đầu tư và Nhà nước.
- Việc xây dựng công trình ngầm phải được thực hiện theo dự án đầu tư hoặc hạng mục của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật
Quy định này yêu cầu mọi công trình ngầm phải được lập kế hoạch, thẩm định và phê duyệt theo đúng thủ tục pháp luật về đầu tư. Điều này giúp đảm bảo rằng dự án được triển khai bài bản, có đánh giá rủi ro, khả năng kỹ thuật và hiệu quả sử dụng, đồng thời giảm thiểu các vấn đề phát sinh trong quá trình thi công.
- Tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng
Yêu cầu này nhấn mạnh việc tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn và pháp lý trong xây dựng công trình ngầm. Nó bảo đảm rằng các công trình ngầm không chỉ đáp ứng mục đích sử dụng mà còn an toàn cho con người, tài sản và các công trình xung quanh, đồng thời phù hợp với các quy chuẩn xây dựng quốc gia.
Như vậy, các yêu cầu đối với đất xây dựng công trình ngầm đảm bảo việc khai thác không gian dưới lòng đất một cách hiệu quả, an toàn, phù hợp với quy hoạch, bảo vệ quyền lợi của cộng đồng và các giá trị quốc phòng, môi trường, văn hóa – lịch sử, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho quản lý, đầu tư và vận hành các công trình ngầm.
3. Quy định về giao, cho thuê mặt đất để khai thác, sử dụng công trình ngầm
Theo khoản 5 điều 216 Luật đất đai 2024 thì Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm được quy định nhằm phân loại rõ ràng giữa mục đích sử dụng phi thương mại và mục đích kinh doanh, đồng thời bảo đảm nguyên tắc quản lý Nhà nước về đất đai. Quy định này không chỉ xác định nghĩa vụ tài chính của các chủ thể sử dụng đất mà còn làm rõ phạm vi và mục đích sử dụng đất, góp phần bảo đảm hiệu quả khai thác công trình ngầm, hạn chế việc lạm dụng quỹ đất và tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho các cơ quan quản lý, chủ đầu tư và các tổ chức, cá nhân liên quan. Việc phân biệt hình thức giao đất và cho thuê đất theo mục đích sử dụng giúp Nhà nước vừa bảo vệ lợi ích công cộng, vừa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc lập quy hoạch, thiết kế, cấp phép và vận hành các công trình ngầm trong dài hạn.
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm không nhằm mục đích kinh doanh
Quy định này thể hiện nguyên tắc Nhà nước ưu tiên hỗ trợ các công trình ngầm phục vụ lợi ích công cộng, phi thương mại. Việc miễn tiền sử dụng đất giúp chủ đầu tư tập trung nguồn lực vào việc vận hành, bảo trì và nâng cao hiệu quả khai thác công trình, đồng thời giảm gánh nặng tài chính, tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động phục vụ cộng đồng. Hình thức giao đất không thu tiền cũng khẳng định rằng các công trình này mang tính chất phục vụ xã hội, an ninh, quốc phòng, hoặc hạ tầng kỹ thuật, nên Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ để các dự án được triển khai thuận lợi, an toàn và bền vững.
- Cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với trường hợp sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm nhằm mục đích kinh doanh
Đối với các trường hợp sử dụng đất với mục đích sinh lợi, pháp luật quy định hình thức cho thuê đất và thu tiền thuê hằng năm, đảm bảo nguyên tắc công bằng, minh bạch và khai thác hiệu quả quỹ đất. Việc thu tiền thuê đất vừa tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, vừa khuyến khích chủ đầu tư cân nhắc hiệu quả kinh tế của dự án, đồng thời bảo đảm rằng việc khai thác công trình ngầm đi đôi với nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm quản lý đất đai. Quy định này còn giúp phân biệt rõ ràng giữa mục đích kinh doanh và phi kinh doanh, tránh tình trạng lợi dụng công trình ngầm để trốn nghĩa vụ tài chính, đồng thời bảo vệ quyền lợi của Nhà nước và cộng đồng.
Kết luận
Việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm là giải pháp quan trọng và lâu dài trong chiến lược phát triển không gian đô thị bền vững, hiện đại. Các quy định về yêu cầu kỹ thuật, an toàn, bảo vệ môi trường và nguyên tắc giao, cho thuê mặt đất để khai thác, sử dụng công trình ngầm không chỉ tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho tổ chức, cá nhân thực hiện dự án mà còn góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai. Khi được thực hiện đúng quy định, việc khai thác công trình ngầm sẽ hài hòa được lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư, đồng thời tối ưu hóa giá trị sử dụng đất, bảo đảm phát triển kinh tế – xã hội gắn với an toàn, trật tự và bền vững trong dài hạn.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
