Quy định chung của pháp luật về thế chấp bất động sản khác

1. Khái quát chung về thế chấp bất động sản khác 

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì gần như tất cả các tài sản (gồm động sản, bất động sản) đều có thể thế chấp, trừ trường hợp bị hạn chế việc thế chấp theo quy định của pháp luật.

Ngoài tài sản bảo đảm là nhà ở và quyền sử dụng đất, pháp luật còn có những quy định về tài sản bảo đảm là các loại bất động sản khác như rừng, khách sạn, trụ sở văn phòng, cửa hàng, nhà kho, sạp chợ, ...

Luật Thủy sản năm 2017 quy định tổ chức, cá nhân Việt Nam được Nhà nước giao khu vực biển (Luật Thủy sản năm 2003 quy định là thuê mặt nước biển) để nuôi trồng thủy sản có thu tiền sử dụng khu vực biển mà đã trả trước toàn bộ tiền sử dụng theo thời hạn giao, có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng khu vực biển được giao và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền vổi khu vực biển được giao trong thời hạn giao tại tổ chức tín dụng Việt Nam theo quy định của pháp luật.

Luật Tài nguyên nước năm 2012, Luật Đất đai năm 2013, Luật Thủy sản năm 2017 và Luật Lâm nghiệp năm 2017 đã quy định một loạt trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay thì được dùng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Người sử dụng đất không có sổ đỏ hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất; đất đang có tranh chấp; quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án; đất hết hạn sử dụng.

Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư.Các tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nếu trả tiền thuê đất, thuê lại đất hằng năm thì có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền vói đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam,đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

Hộ gia đình, cá nhân thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, trả tiền thuê đất hằng năm thì có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nưốc ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Các trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp (tỷ lệ cổ phần chi phối có thể được hiểu là tỷ lệ cổ phần chiếm trên 50% vốh điều lệ của công ty đó), mà thuê đất nộp tiền thuê đất hằng năm, thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam);

Doanh nghiệp bên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nưốc ngoài, đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Các trường hợp cá nhân Việt Nam được Nhà nước giao khu vực biển để nuôi trồng thủy sản không thu tiền sử dụng khu vực biển tính từ đường mép nước biển thấp nhất trung bình trong nhiều năm đến 03 hải lý có quyền được. thê chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với khu vực biển được giao tại tổ chức tín dụng Việt Nam theo quy định của pháp luật;

Các trường hợp tổ chức, cá nhân Việt Nam được Nhà nước giao khu vực biển để nuôi trồng thủy sản có thu tiền sử dụng khu vực biển mà đã trả tiền sử dụng hằng năm có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với khu vực biển được giao tại tổ chức tín dụng Việt Nam theo quy định của pháp luật;

Các trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để trồng rừng sản xuất bằng vốh tự đầu tư được thế chấp bằng giá trị rừng sản xuất là rừng trồng.

Các trường hợp hộ gia đình, cá nhân được được Nhà nước giao đất để trồng rừng sản xuất, rừng phòng hộ được thế chấp bằng giá trị rừng sản xuất là rừng trồng;

Các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để trồng rừng sản xuất có quyền thê chấp bằng giá trị rừng sản xuất là rừng trồng trong thời gian thuê đất 

Các trường hợp được cấp giấy phép xả nước thải được quyền thế chấp , bảo lãnh bằng tài sản đầu tư vào công trình xả nước thải vào nguồn nước theo quy định của pháp luật.

2.Tổng hợp về điều kiện nhận thế chấp bất động sản

 Các quy định của Luật Thủy sản năm 2003 và 2017, Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004 và Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức, cá nhân chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng khu vực biển và tài sản thuộc Sở hữu của mình trên đó tại tổ chức tín dụng, thậm chí chỉ để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Việc này đã hạn chế quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản được quy định trong Hiến pháp năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015.

Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định hai trường hợp không đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, mà chỉ thế chấp một trong hai thứ là quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất1. Tuy nhiên, việc chỉ nhận thế chấp một phần sẽ rất rủi ro cho bên nhận thế chấp, vì rất phức tạp, khó xử lý, giảm giá trị khi xử lý tài sản thế chấp sau này, nhất là phần tài sản còn lại được thế chấp hoặc bán, chuyển nhượng hợp pháp hay bất hợp pháp cho người khác. Trường hợp bên thế chấp chỉ nhận thế chấp một trong hai loại tài sản nêu trên, nếu muốn hạn chế bớt rủi ro thì cần có thỏa thuận rõ ràng và tốt nhất là quản lý bản gốc các giấy tờ liên quan đến tài sản còn lại (dù không nhận thế chấp), để hạn chế việc chủ tài sản mang đi thực hiện các giao dịch khác.

3. Đăng ký thế chấp bất động sản

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 298 BLDS năm 2015: “Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.

Đối với thế chấp một số loại bất động sản; việc đăng ký là bắt buộc. Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm; quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải đăng ký.

Nghị định 102/2017/NĐ-CP cũng quy định việc thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất; tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai chỉ thực hiện đăng ký khi có yêu cầu.

4. Ý nghĩa của việc đăng ký thế chấp bất động sản

Đây là một trong những điều kiện làm phát sinh hiệu lực pháp luật của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở; quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp các tài sản nêu trên là điều kiện cần thiết để phát sinh hiệu lực hợp đồng.

Đăng ký thế chấp nhằm công khai hóa quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp trước người thứ ba. Đăng ký thế chấp làm cho hợp đồng thế chấp có giá trị đối kháng với người thứ ba; tạo ưu thế cho người nhận thế thế chấp đã đăng ký khi xử lý tài sản.

Đăng ký thế chấp còn là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ thể cùng nhận thế chấp. Nếu giá trị tài sản khi phải xử lý không đủ thanh toán cho tất cả các bên nhận thế chấp; thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận thế chấp là thứ tự đăng ký các quan hệ thế chấp đó.

5.Điều kiện thế chấp bất động sản

Để trở thành tài sản thế chấp, bất động sản cần đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, bất động sản có thể chuyển giao được. Bất động sản được dùng để thế chấp phải là bất động sản không bị cấm giao dịch theo quy định của pháp luật; cụ thể là quy định tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP.

Thứ hai, bất động sản phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Khoản 1 Điều 295 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm; trừ trường hợp cầm giữ tài sản; bảo lưu quyền sở hữu”.

Thứ ba, điều kiện đặc thù của bất động sản được dùng để thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. Đối với quyền sử dụng đất; khi thế chấp quyền sử dụng đất; thì người sử dụng đất phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với bất động sản là nhà ở thì phải đáp ứng quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014. Đối với bất động sản hình thành trong tương lai; cần đáp ứng các điều kiện cụ thể tại Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014.

Thứ tư, bất động sản không bị tranh chấp, kê biên đảm bảo cho việc thi hành án; không có quyết định thu hồi của Nhà nước để thực hiện dự án, không là tài sản bảo đảm trong giao dịch theo bản án đã có hiệu lực của tòa án.