Mẫu hợp đồng thế chấp bất động sản mới nhất

Điều 2. Nghĩa vụ được bảo đảm

2.1. Bên thế chấp đồng ý thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của mình theo thỏa thuận tại Điều 1 để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với Bên nhận thế chấp.

2.2. Nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ [...I bao gồm

[toàn bộ hoặc một phần] [...]theo Hợp đồng [...]

số [...] ngày [...]...giữa Bên nhận thế chấp và Bên thế chấp.

2.3. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản thế chấp được chấm dứt trong trường hợp sau đây:

• Nghĩa vụ đã được hoàn thành, được bù trừ hoặc chấm dứt;
• Tài sản thế chấp đã được xử lý;
• Việc thế chấp tài sản đã được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;
• Bên nhận thế chấp miễn việc thực hiện nghĩa vụ cho Bên thế chấp;
• Các trường hợp khác theo thỏa thuận của các Bên và do luật quy định.

Điều 3. Quyền của Bên thế chấp

3.1.Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp.

3.2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3.3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do Bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

3.4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, nếu được Bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

3.5.Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản
cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho Bên nhận thế chấp biết.

Điều 4. Nghĩa vụ của Bên thế chấp

4.1.Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp cho Bên nhận thế chấp.

4.2.Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

4.3.Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất hoặc giảm sút giá trị.

4.4.Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý Bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4.5.Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho Bên nhận thế chấp.

4.6.Giao tài sản thế chấp cho Bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc trường hợp thỏa thuận tại khoản 7.1 Điều 7 của Hợp đồng này.

4.7.Thông báo cho Bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì Bên nhận thế chấp có quyền huỷ Hợp đồng này đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì Hợp đồng này và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

4.8.Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho, góp vốh, cho người khác quyền hưởng dụng, cho thuê dài hạn thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3.4 Điều 3 của Hợp đồng này.

4.9.Phối hợp với Bên nhận thế chấp thực hiện các thủ tục thế chấp và chịu mọi chi phí liên quan đển thủ tục thế chấp, quản lý và xử lý tài sản thế chấp.

4.10.Mua bảo hiểm tài sản thế chấp theo các yêu cầu sau (thoả thuận về, thời điểm mua bảo hiểm, nơi mua bảo hiểm, mức giá trị bảo hiểm, thời hạn bảo hiểm, loại hình bảo hiểm, các điều kiện bảo hiểm, người thụ hưởng bảo hiểm,...).

Điều 5. Quyển của Bên nhận thế chấp.

5.1.Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trồ hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.

5.2.Yêu cầu Bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

5.3.Yêu cầu Bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

5.4.Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

5.5.Yêu cầu Bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi Bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

5.6.Giữ giấy tò liên quan đến tài sản thế chấp1.

5.7.Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp theo thỏa thuận tại Điều 7 của Hợp đồng này.

Điều 6. Nghĩa vụ của Bên nhận thế chấp

6.1.Trả các giấy tờ tài sản thế chấp cho Bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp.

6.2.Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

6.3.Thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp (trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm).

Điều 7. Xử lý tài sản thế chấp

7.1.Tài sản thế chấp được xử lý trong các trường hợp sau đây:

- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà Bên
thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;

• Bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận tại Hợp đồng này hoặc theo quy định của luật;
• Trường hợp khác theo thỏa thuận bằng văn bản của hai Bên hoặc luật có quy định.

1. Bên nhận thế chấp được quyền quyết định xử lý tài sản thế chấp theo một trong các phương thức dưới đây:

• Bán đấu giá tài sản thế chấp;
• Bên nhận thế chấp tự bán tài sản thế chấp;
• Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của Bên thế chấp;
• Theo phương thức khác do các Bên thỏa thuận bằng văn bản.

Điều 8. Cam đoan của các Bên

1. Bên thế chấp cam đoan các thông tin về tài sản thế chấp đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật và tại thời điểm ký Hợp đồng này, tài sản thế chấp nói trên:

• Hoàn toàn thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của Bên thế chấp;
• Được thế chấp theo quy định của pháp luật;
• Không có bất kỳ sự tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện nào về quyền sở hữu;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính hoặc có bất kỳ quyết định nào của cơ quan có thẩm quyền hạn chế quyền của chủ sở hữu; <
• Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở, thời hạn sử dụng đất;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
• Không còn nợ nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất đối với Nhà nước (trong trường hợp được chậm thực hiện hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính);
• Không có bất kỳ cam kết nào về việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng dụng, góp vốn hoặc dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự nào khác dưới mọi hình thức.

1. Bên nhận thế chấp cam đoan đã xem xét tài sản thế chấp và giấy tờ về tài sản thế chấp (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này.
2. Cả hai Bên cùng cam đoan:

• Các thông tin về mỗi Bên đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
• Việc ký kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc;
• Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận trong Hợp đồng này;
• Đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc ký kết Hợp đồng này.

1. Các Bên có các quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận tại Hợp đồng này và theo quy định của pháp luật.

Điều 9. Thỏa thuận khác

1. Các nội dung khác: [...I
2. Mọi tranh chấp liên quan đến Hợp đồng này và Hợp đồng được bảo đảm bằng Hợp đồng này được gộp vào để giải quyết trong cùng một vụ tranh chấp tại Toà án hoặc Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) theo Quy tắc tố tụng trọng tài của Trung tâm này.

Bên thua kiện có nghĩa vụ thanh toán mọi chi phí liên quan đến vụ án.

1. Hợp đồng này được lập thành [...] bản, mỗi Bên giữ

[...]...bản, có hiệu lực từ ngày [...] cho đến khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản thế chấp .

4. Để được là tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay, các BĐS cần phải thỏa mãn các điều kiện

Thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp BĐS

BĐS không có tranh chấp: là các BĐS mà tại thời điểm ký kết giao dịch đảm bảo, chủ sở hữu BĐS đó không bị người thứ ba khiếu kiện tại Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

BĐS phải được phép giao dịch và có khả năng bán được: là các BĐS không bị cấm lưu hành theo qui định của pháp luật tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp. Đối với hoạt động cho vay có thế chấp của các NHTM thì yêu cầu về tính thanh khoản của tài sản thế chấp là hết sức quan trọng. Bởi vậy bên cạnh những điều kiện về tính chất pháp lý của

BĐS thì điều kiện về khả năng dễ chuyển nhượng, hay tính chất thanh khoản trên thị trường của tài sản thế chấp được các NHTM hết sức quan tâm.

Để xác định được mức cho vay dựa trên cơ sở yêu cầu của khách hàng và giá trị của tài sản đảm bảo, một trong những yêu cầu đầu tiên trong hoạt động cho vay thế chấp là đòi hỏi ngân hàng phải xác định giá trị BĐS thế chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.

Đối với mỗi một loại tài sản nhất định, tùy thuộc vào tính chất, đặc điểm của tài sản đó và mối quan hệ với khách hàng mà ngân hàng có các cách thức xác định giá trị khác nhau. BĐS là một dạng tài sản đặc biệt, đa dạng, các yếu tố cấu thành giá trị tài sản BĐS rất phức tạp và cũng khác biệt rất nhiều so với các tài sản là động sản hay các loại tài sản khác, thậm chí ở một số nước người ta coi tài sản BĐS là các tài sản quyền năng (tức là tài sản thể hiện dưới dạng quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS đó chứ không phải bản thân BĐS), bởi vậy việc xác định giá trị BĐS đòi hỏi phải có những phương pháp và cách thức xác định riêng.

5. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất 

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS quy định tại Điều 728, theo đó: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Từ quy định này, chúng ta có thể đưa ra một số nhận xét sau đây:

Thứ nhất: BLDS mới chỉ dừng lại ở các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, mà chưa có các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức. Trong khi đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai được Quốc hội khoá X thông qua ngày 02/12/1998 và Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày29/03/1999 của Chính phủ: Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Nghị định 17/CP) không chỉ có các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, mà còn cho cả các tổ chức.

Thứ hai: Điều kiện duy nhất để hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất là họ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Họ không phải xin phép, cũng không phải trình bày các lý do với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được thế chấp quyền sử dụng đất.

Sở dĩ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS quy định không khắt khe so với các hình

thức chuyển quyền sử dụng đất khác vì sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, người sử dụng đất (bênthế chấp) vẫn tiếp tục được chiếm hữu và sử dụng đất. Trên thực tế chưa có sự chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác (bên được thế chấp). Nói cách khác, pháp luật thấy chưa cần thiết phải can thiệp sâu vào quan hệ này. Bởi lẽ thế chấp quyền sử dụng đất về thực chất cũng chỉ là một biện pháp bảo đảm cho hợp đồng vay vốn, là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có điều kiện, tức là chỉ xảy ra khi hộ gia đình, cá nhân không trả được vốn vay.

Tuy nhiên, trên thực tế việc thực hiện quy định về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất gặp không ít khó khăn. Vấn đề là ở chỗ, hiện nay trong phạm vi cả nước tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tiến hành rất chậm, không đáp ứng được đòi hỏi của công tác quản lý đất đai, cũng như đòi hỏi của người sử dụng đất. Do nhiều nguyên nhân khác nhau “đến nay cả nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 10.417.437 hộ nông dân với diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 5.852.750 ha chiếm 88,55% về số hộ và 81,79% về diện tích được giao” . Đất ở tại các đô thị mới cấp được khoảng 10%, chủ yếu là ở ba thành phố lớn là Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Thành phố Đà Nẵng.