1.Khái niệm thuê đất là gì ?

Thuê đất là một hoạt động phổ biến hiện nay không chỉ trên thế giới mà còn diễn ra rất sôi động ở Việt Nam. Thuê đất là một hiện tượng tất yếu trong nền kinh tế thị trường vì các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân mong muốn khai thác hiệu quả tối đa lợi ích từ việc sử dụng đất thuê. Mặt khác, thuê đất cũng là một trong những hình thức giúp Nhà nước thực hiện chức năng phân bổ đất đai hợp lý, hiệu quả thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Tuy nhiên, đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn là một loại tài sản của quốc gia. Vì vậy, những hoạt động, giao dịch liên quan đến  đất đai, trong đó có thuê đất cũng phải tuân thủ theo những quy định mang tính đặc thù, không như thuê những loại tài sản thông thường khác. Để phân tích khái niệm và bản chất của thuê đất, trước hết cần tìm hiểu về khái niệm thuê và cho thuê, từ đó rút ra được thuê đất, cho thuê đất khác với thuê, cho thuê các tài sản thông thường khác.

2. Khái quát chung về thuế đất 

Đối với đất thuê thì thực chất chỉ là thế chấp số tiền thuê đất đã trả trước cho Nhà nưởc (trả trực tiếp hoặc trả qua Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế).

Khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất thuê, việc định giá tài sản thế chấp dựa vào số tiền thuê đất đã trả trước sẽ phải trừ dần đi tương ứng với thời gian đã trả. Ví dụ, doanh nghiệp đã trả trước tiền thuê đất 30 tỷ đồng trong 5 năm. Ngân hàng nhận thế chấp quyền sử dụng đất để cho vay 20 tỷ đồng, trong thời hạn 3 năm, thực chất là thế chấp bằng số tiền thuê đất đã trả trước 5 năm là 30 tỷ đồng. Nếu việc trả nợ gốc và lãi đúng như thỏa thuận thì không đặt ra vấn đề thừa, thiếu số tiền thế chấp. Nhưng nêu khách hàng vay không trả được nợ gốc, thậm chí khoản nợ còn tăng thêm do không trả được tiền lãi, thì cùng với thời gian, số tiền nợ là nghĩa vụ cần bảo đảm ngày một tăng lên trong khi số tiền thuê đất còn lại là tài sản thế chấp ngày càng giảm đi. Nguy cơ đến thời điểm cần phải xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ, thì số tiền thế chấp bằng không, thậm chí còn là số âm (nợ tiền thuê đất).

3.Quy định các trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất thuê 

Quy định về các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liên với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Riêng về phía các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, việc thế chấp phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Đối với các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng công trình ngầm thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nếu đã trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Trường hợp đặc biệt đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nưốc ngoài đầu tư xây dựng công trình ngầm được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất;

Cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (kể cả trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất) thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp;

Cá nhân, hộ gia đình thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

Đối với các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thuê, đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quỵ định của pháp luật;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thôi gian thuê thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất;

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nưốc ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nưốc ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, mà thuê đất nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án thì có quyền thế chấp bằng quyển sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất

Quy định về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhân chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, được Nhà nưổc Việt Nam cho thuê đất có thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Trường hợp các doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nưổc cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Đối với người thuê lại đất tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, đã trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất này vào ngân sách nhà nước thì được thế chấp quyền sử dụng đất thuê;

Đất thuê của Nhà nước, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nếu người thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc thời hạn đã trả tiền thuê đất còn lại ít nhất là 5 năm nếu thuê trước ngày 01/7/2014 thì được thế chấp quyền sử dụng đất thuê.

Lưu ý còn một số trường hợp cụ thể và tương đối đặc biệt khác được thế chấp đất thuê.

Tất cả các trường hợp liên quan đến đất thuê nêu trên thì tiền thuê đất đã nộp phải không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

4.Điều kiện thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về  “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điển đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về ” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”.

Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.

Ngoài quy định về thế chấp quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải có thêm điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất khác gồm: đất đai không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất (thế chấp trong hời hạn sử dụng đất).

5. Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013 để vay ngân hàng

Theo tinh thần điều 715 Bộ luật Dân sự 2005 về “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” thì việc thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp là bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để thế chấp cho ngân hàng, bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay vốn (có thể chính là bên thế chấp hoặc là bên thứ 3) với bên nhân thế chấp là ngân hàng.

Bộ luật Dân sự 2015 (bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017) không còn khái niệm cụ thể về “Hợp đồng thế chấp”, thay vào đó, chỉ quy định chung về  thế chấp tài sản. Điều 318, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản thì “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp); 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp“. Khoản 3 điều này quy định về thế chấp quyền sử dụng đất thì “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác“

Khác với bộ luật Dân sự 2005, Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định rõ ràng 2 trường hợp:thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất (Điều 325) Và Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 326).

Khi thực hiện nhận thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, ngân hàng sẽ tiến hành những thủ tục sau với sự phối hợp cùng với khách hàng là bên thế chấp:

  • Kiểm tra tính pháp của tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, gồm: (1) Kiểm tra Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 để xác định tính xác thực của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất; (2) Kiểm tra lại chính quyền địa phương để xác định đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
  • Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản;
  • Nhận bản gốc giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của Luật Đất đai 2013;
  • Lập và ký hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp (người có quyền sử dụng đất), thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng;
  • Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.