Các loại đất nào do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý theo Luật Đất đai 2024?

Luật Đất đai năm 2024 đã tiếp tục kế thừa và hoàn thiện các quy định về nhóm đất này, đồng thời xác định rõ hơn phạm vi, tính chất và cơ sở pháp lý của từng loại đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý. Việc phân định rõ ràng các loại đất thuộc diện Nhà nước quản lý không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận pháp lý, mà còn là cơ sở quan trọng để xác định thẩm quyền quản lý, trách nhiệm bảo vệ đất đai, cũng như làm căn cứ xử lý các hành vi lấn chiếm, sử dụng đất trái pháp luật trong thực tiễn.

Chính vì vậy, việc làm rõ các loại đất nào do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý theo Luật Đất đai 2024 là nội dung cần thiết, giúp người dân, doanh nghiệp và các chủ thể có liên quan hiểu đúng bản chất pháp lý của từng loại đất, từ đó bảo đảm việc sử dụng, quản lý và khai thác đất đai phù hợp với quy định của pháp luật.

1. Khái quát về đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý

Theo Luật Đất đai 2024, đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý là đất:

• Chưa được Nhà nước giao hoặc cho thuê cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình để sử dụng; hoặc
• Đã được Nhà nước giao đất nhưng chỉ để quản lý, không nhằm mục đích khai thác sử dụng đất như một chủ thể sử dụng đất thông thường.

Đặc điểm pháp lý nổi bật của loại đất này là:

• Không phát sinh quyền sử dụng đất theo nghĩa đầy đủ (không được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…);
• Cơ quan, tổ chức được giao chỉ có trách nhiệm quản lý, bảo vệ, giữ gìn hiện trạng đất theo đúng mục đích công cộng hoặc mục tiêu quản lý nhà nước;
• Việc thay đổi tình trạng pháp lý của đất (giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất) thuộc thẩm quyền quyết định của Nhà nước.

2. Các loại đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý  

Khoản 1 Điều 217 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể về các loại đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý quy định cụ thể như sau:

2.1. Đất sử dụng vào mục đích công cộng

Đây là nhóm đất giữ vai trò nền tảng trong việc bảo đảm lợi ích chung của xã hội. Đất sử dụng vào mục đích công cộng thường bao gồm:

• Đất giao thông, thủy lợi;
• Đất xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;
• Đất phục vụ hoạt động văn hóa, thể thao, y tế, giáo dục công lập.

Loại đất này không nhằm tạo lợi nhuận mà phục vụ lợi ích cộng đồng, do đó Nhà nước trực tiếp quản lý hoặc giao cho cơ quan chuyên môn quản lý nhằm bảo đảm sử dụng đúng công năng, không bị thương mại hóa trái phép.

2.2. Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối, ao, hồ, đầm, phá

Đây là nhóm đất gắn liền với hệ thống thủy văn tự nhiên, có vai trò quan trọng trong:

• Phòng, chống thiên tai;
• Điều tiết nước;
• Bảo vệ môi trường sinh thái;
• Bảo đảm an ninh nguồn nước.

Do tính chất đặc thù và tầm quan trọng đối với lợi ích quốc gia, Nhà nước thống nhất quản lý nhóm đất này nhằm tránh tình trạng lấn chiếm, san lấp, sử dụng trái phép gây mất cân bằng sinh thái và ảnh hưởng đến an toàn xã hội.

2.3. Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, cơ sở lưu giữ tro cốt

Đây là loại đất phục vụ nhu cầu an sinh xã hội, mang tính nhân văn sâu sắc. Việc Nhà nước trực tiếp quản lý nhóm đất này nhằm:

• Bảo đảm quy hoạch hợp lý;
• Đáp ứng yêu cầu vệ sinh môi trường;
• Tránh tình trạng tự phát, sử dụng đất trái phép gây ảnh hưởng đến đời sống dân cư.

Thường giao cho UBND cấp xã hoặc các đơn vị sự nghiệp công lập quản lý dịch vụ mai táng. Việc giao đất này không nhằm mục đích kinh doanh bất động sản thương mại thông thường mà phục vụ nhu cầu an sinh.

2.4. Đất có mặt nước chuyên dùng

Đất có mặt nước chuyên dùng là đất được sử dụng cho các mục đích đặc thù như:

• Cảng biển, bến thủy nội địa;
• Khu neo đậu tàu thuyền;
• Công trình thủy điện, thủy lợi chuyên dụng.

Tính chất chuyên ngành và liên quan trực tiếp đến lợi ích quốc gia đòi hỏi Nhà nước phải trực tiếp quản lý, kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng loại đất này.

Nhà nước giao cho tổ chức để quản lý kết hợp sử dụng, khai thác vào mục đích phi nông nghiệp (như thủy điện, giao thông thủy, cảnh quan du lịch) hoặc phi nông nghiệp kết hợp nuôi trồng thủy sản.

Nhà nước có thể cho thuê đất sông, ngòi, kênh, rạch thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức kinh tế để khai thác cát, sỏi hoặc sử dụng mặt nước, nhưng phải đảm bảo dòng chảy và môi trường.

UBND cấp xã và các tổ chức quản lý đường thủy nội địa chịu trách nhiệm chính trong việc giám sát, ngăn chặn nạn "cát tặc" hoặc lấn chiếm lòng sông làm nhà ở trái phép. 

2.5. Đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và rừng sản xuất

Đây là nhóm đất có vai trò đặc biệt trong:

• Bảo vệ môi trường sinh thái;
• Phòng chống thiên tai;
• Phát triển lâm nghiệp bền vững.

Mặc dù trong một số trường hợp có thể giao đất rừng cho tổ chức, cá nhân sử dụng, nhưng về nguyên tắc, Nhà nước vẫn giữ vai trò quản lý thống nhất, đặc biệt đối với rừng đặc dụng và rừng phòng hộ – những khu vực có ý nghĩa chiến lược về môi trường và an ninh quốc gia.

2.6. Đất do Nhà nước thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý

Đây là loại đất đã được Nhà nước thu hồi nhưng chưa giao hoặc cho thuê lại, được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý tạm thời nhằm:

• Bảo vệ quỹ đất;
• Chuẩn bị cho việc đấu giá, giao đất, cho thuê đất;
• Phục vụ các dự án phát triển kinh tế – xã hội trong tương lai.

2.7. Đất do Nhà nước thu hồi và giao Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý

Nhóm đất này phát sinh từ các trường hợp đặc biệt như:

• Không có người nhận bồi thường;
• Đất bị bỏ hoang;
• Đất phát sinh từ các tình huống quản lý đặc thù tại địa phương.

UBND cấp xã được giao quản lý nhằm bảo đảm trật tự quản lý đất đai tại cơ sở, tránh tình trạng lấn chiếm hoặc sử dụng trái phép.

2.8. Đất giao lại của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Khi tổ chức nước ngoài không còn nhu cầu sử dụng đất, việc giao lại đất cho Nhà nước được thực hiện theo:

• Điều ước quốc tế;
• Thỏa thuận quốc tế;
• Quy định của pháp luật Việt Nam.

Loại đất này quay trở lại diện Nhà nước quản lý nhằm bảo đảm chủ quyền quốc gia và tuân thủ cam kết quốc tế.

2.9. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

Đây là quỹ đất phục vụ lợi ích chung của cộng đồng dân cư, thường được sử dụng cho:

• Xây dựng công trình công cộng;
• Hỗ trợ sản xuất nông nghiệp tại địa phương;
• Tạo nguồn lực phục vụ phát triển nông thôn.

UBND cấp xã là chủ thể trực tiếp quản lý loại đất này. Việc cho thuê đất công ích phải thông qua đấu giá để đảm bảo công khai, minh bạch. Thời hạn thuê tối đa không quá 05 năm. Không cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ đỏ) cho người thuê đất công ích. Khi Nhà nước thu hồi đất công ích, người đang thuê không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

2.10. Đất chưa sử dụng

Đất chưa sử dụng là quỹ đất dự trữ quốc gia, chưa được đưa vào khai thác, sử dụng. Nhà nước quản lý loại đất này nhằm:

• Quy hoạch, định hướng sử dụng lâu dài;
• Phòng ngừa tình trạng chiếm dụng trái phép;
• Chủ động bố trí cho các mục tiêu phát triển trong tương lai.

Nghị định 102/2024/NĐ-CP tại Điều 6 đã định danh chi tiết các loại đất trong nhóm này, bao gồm:

• Đất bằng chưa sử dụng: Tại các vùng đồng bằng, thung lũng, cao nguyên chưa đưa vào canh tác hay xây dựng.
• Đất đồi núi chưa sử dụng: Đất dốc, đất rừng chưa giao.
• Núi đá không có rừng cây.
• Đất có mặt nước chưa sử dụng.
• Đất đã thu hồi chưa giao/cho thuê: Đây là một bộ phận quan trọng được chuyển sang giao cho UBND xã hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý.

Đối với nhóm đất này, Nhà nước chưa xác định mục đích sử dụng cụ thể. Trách nhiệm của UBND cấp xã là bảo vệ, không để người dân tự ý khai hoang, canh tác tự phát. Luật 2024 nghiêm cấm việc hợp thức hóa đất lấn chiếm từ đất chưa sử dụng nếu không phù hợp quy hoạch.

3. Đất do Nhà nước quản lý và đất Nhà nước giao/cho thuê

Để làm rõ sự khác biệt về quyền và nghĩa vụ, phần này sẽ so sánh đối chiếu giữa chế độ "Giao quản lý" và chế độ "Giao sử dụng" (chế độ phổ biến cho người dân/doanh nghiệp).

Bảng so sánh chế độ pháp lý giữa giao quản lý và giao sử dụng

Đất giao quản lý nằm ngoài sự lưu thông của thị trường bất động sản; nó là "nguồn lực dự trữ". Trong khi đó, đất giao sử dụng là "tài sản" được định giá, thế chấp và giao dịch. Việc cố tình nhập nhằng, biến đất "quản lý" thành đất "sử dụng" để trục lợi là hành vi tham nhũng hoặc lừa đảo nghiêm trọng.

4.  Các hiểu lầm phổ biến và rủi ro pháp lý người dân thường gặp

4.1. Hiểu lầm về "Đất 5%" - đất công ích

Nhiều hộ dân ở nông thôn tin rằng đất 5% thuê của xã để canh tác lúa, màu trong 20-30 năm thì đương nhiên sẽ được cấp Sổ đỏ hoặc được đền bù thỏa đáng khi thu hồi.

Luật Đất đai 2024 khẳng định đất 5% là tài sản công. Hợp đồng thuê đất công ích chỉ có thời hạn tối đa 5 năm. Hết hạn, nếu xã không cho thuê tiếp hoặc thu hồi để làm công trình công cộng, người dân buộc phải trả lại đất.

Khi Nhà nước thu hồi đất 5% để làm đường cao tốc hay khu công nghiệp, người dân không được bồi thường về đất. Họ chỉ được hỗ trợ một phần nhỏ hoa màu. Rất nhiều khiếu kiện kéo dài phát sinh từ sự "vỡ mộng" này.   

4.2. Giao dịch "Giấy viết tay" đối với đất do xã quản lý

Tình trạng mua bán đất ven sông, đất bãi bồi, đất hoang hóa (do UBND xã quản lý) bằng giấy viết tay diễn ra phổ biến với tâm lý "đất này không ai ở, mua rẻ chờ quy hoạch".

Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, điều kiện tiên quyết để chuyển nhượng là đất phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ). Đất do xã quản lý không thuộc quyền sử dụng của người bán, nên họ không có quyền bán.

Giao dịch này bị coi là vô hiệu tuyệt đối do vi phạm điều cấm của luật và vi phạm hình thức (không công chứng được). Khi tranh chấp xảy ra hoặc đất bị thu hồi, Tòa án sẽ tuyên hủy hợp đồng. Người mua phải trả lại đất cho Nhà nước, còn việc đòi lại tiền từ người bán thường vô vọng. 

4.3. Hiểu lầm về xây nhà trên đất hành lang an toàn

Người dân thường tận dụng phần đất hành lang giao thông trước nhà hoặc hành lang đê điều để cơi nới, xây dựng lán trại, ki-ốt kinh doanh, cho rằng "đất của nhà nước thì mình cứ dùng tạm".

Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định xử phạt rất nặng hành vi chiếm dụng đất phi nông nghiệp (đất giao thông, thủy lợi). Không chỉ bị phạt tiền, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc tháo dỡ công trình, khôi phục hiện trạng ban đầu mà không được hỗ trợ bất kỳ chi phí nào.   

Việc xây dựng trên đất này không bao giờ được hợp thức hóa hay cấp Sổ đỏ, dù có tồn tại lâu năm đến đâu.

4.4. Hiểu lầm về "Khai hoang đất đồi núi"

Một số người dân tự ý lên các vùng đồi núi (thuộc đất chưa sử dụng do xã quản lý) để phát rẫy, trồng cây lâu năm và tin rằng "có công khai phá sẽ được cấp sổ".

Luật Đất đai 2024 siết chặt quản lý đất chưa sử dụng. Hành vi tự ý khai hoang sau thời điểm luật định mà không có sự cho phép của cơ quan nhà nước được coi là hành vi lấn, chiếm đất. Thay vì được cấp sổ, người dân có thể bị xử phạt hành chính và buộc trả lại đất.

Kết luận 

Từ các phân tích trên có thể khẳng định rằng, theo Luật Đất đai 2024, đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý là một nhóm đất có phạm vi rộng, bao trùm nhiều loại đất khác nhau, từ đất công cộng, đất có yếu tố môi trường – sinh thái, đến đất dự trữ và đất phát sinh từ các quan hệ pháp lý đặc thù. Điểm chung của các loại đất này là không nhằm mục đích khai thác quyền sử dụng đất của một chủ thể cụ thể, mà phục vụ trực tiếp cho lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia và mục tiêu quản lý nhà nước.

Việc nhận diện đúng và quản lý chặt chẽ nhóm đất này không chỉ góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, mà còn là cơ sở quan trọng để bảo vệ tài nguyên đất đai – nguồn lực đặc biệt của quốc gia – phục vụ cho sự phát triển bền vững của đất nước trong dài hạn.

Khi có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn