Đất thương mại, dịch vụ là gì? Hình thức sử dụng đất Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp theo Luật đất đai 2024

Trong dòng chảy không ngừng của nền kinh tế thị trường, đất đai không đơn thuần là tư liệu sản xuất mà còn là tài sản chiến lược, là "bàn đạp" cho mọi hoạt động thương mại và công nghiệp. Bước vào kỷ nguyên số với những biến động không ngừng của thị trường bất động sản, Luật Đất đai 2024 ra đời như một cột mốc quan trọng, đánh dấu sự chuyển mình mạnh mẽ trong chính sách quản lý của Nhà nước Việt Nam. Trong đó, chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp trở thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư và cộng đồng doanh nghiệp. Không chỉ dừng lại ở việc định nghĩa hay phân loại, những quy định mới về hình thức sử dụng đất, thời hạn cho thuê và cơ chế chuyển mục đích sử dụng đã tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch, vừa đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, vừa khơi thông nguồn lực đất đai đang còn ngủ yên. Việc hiểu rõ bản chất "Đất thương mại, dịch vụ là gì?" cùng những cơ chế vận hành của nó dưới lăng kính của Luật Đất đai 2024 không chỉ giúp các chủ thể sử dụng đất tối ưu hóa lợi ích kinh tế mà còn đảm bảo sự phát triển bền vững, hài hòa giữa lợi ích tư nhân và quy hoạch tổng thể của quốc gia.

1. Đất thương mại, dịch vụ là gì?

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 206 Luật Đất đai 2024 (Luật 2024), đất thương mại, dịch vụ là đất bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ. Khác với đất ở (dùng để cư trú lâu dài) hay đất sản xuất nông nghiệp (dùng để canh tác), bản chất cốt lõi của đất thương mại, dịch vụ là yếu tố sinh lời từ hoạt động kinh doanh phi sản xuất vật chất. Điều này bao gồm một dải rộng các loại hình bất động sản, từ các trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng bán lẻ, đến các tổ hợp khách sạn, khu nghỉ dưỡng (resort), văn phòng cho thuê, trung tâm logistics, kho bãi phục vụ thương mại, và các điểm dừng chân dịch vụ.

Một điểm cần lưu ý đặc biệt trong Luật 2024 là sự tách bạch rõ ràng hơn giữa đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Nếu như đất sản xuất phi nông nghiệp tập trung vào việc tạo ra sản phẩm (chế biến, gia công), thì đất thương mại dịch vụ tập trung vào khâu lưu thông, phân phối và tiêu dùng dịch vụ. Sự phân định này có ý nghĩa quan trọng khi xác định đơn giá thuê đất, vì thông thường khung giá đất thương mại dịch vụ sẽ cao hơn đất sản xuất do khả năng sinh lời trên mỗi mét vuông đất thường lớn hơn.

Trong hệ thống phân loại đất đai của Việt Nam (được quy định chi tiết tại Điều 9 Luật Đất đai 2024), đất thương mại, dịch vụ thuộc nhóm Đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, nó đứng độc lập và không bao gồm các loại đất sau (dù cũng là phi nông nghiệp):

• Đất ở (tại nông thôn và đô thị).
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan.
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
• Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (nhà máy, xí nghiệp).

Sự phân loại này ảnh hưởng trực tiếp đến quy hoạch sử dụng đất. Một thửa đất được quy hoạch là "Đất thương mại, dịch vụ" (ký hiệu TMD) sẽ không được phép xây dựng nhà ở để bán (trừ trường hợp dự án nhà ở có phần diện tích thương mại được tách riêng) hoặc xây dựng nhà máy sản xuất gây ô nhiễm, trừ khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phức tạp.

Luật Đất đai 2024 giới thiệu khái niệm và quy định rõ ràng hơn về sử dụng đất đa mục đích (Điều 218). Đất thương mại, dịch vụ thường xuyên xuất hiện trong các tổ hợp đa mục đích. Ví dụ, một tòa nhà hỗn hợp có thể bao gồm đất ở (căn hộ chung cư), đất thương mại dịch vụ (trung tâm thương mại tại khối đế, văn phòng cho thuê) và đất bãi đỗ xe. Trong trường hợp này, Luật yêu cầu phải xác định ranh giới và diện tích cho từng loại đất để tính tiền sử dụng đất riêng biệt. Phần diện tích thương mại dịch vụ sẽ chịu cơ chế thuê đất (trả tiền một lần hoặc hằng năm), trong khi phần đất ở sẽ chịu cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất (ổn định lâu dài). Việc định danh chính xác phần diện tích thương mại dịch vụ trong các dự án hỗn hợp là mấu chốt để tính toán suất đầu tư và nghĩa vụ thuế.

2. Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm những loại nào?

Bên cạnh đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là hạ tầng vật chất quan trọng cho nền kinh tế công nghiệp. Điều 206 Luật Đất đai 2024 tiếp tục khẳng định vai trò của loại đất này nhưng đặt nó trong một bối cảnh quản lý cụ thể: nằm ngoài các khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Theo Khoản 2 Điều 206 Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn như Phụ lục của Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm: đất để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Cụ thể, nhóm đất này bao gồm các loại hình sau:

Các loại đất như đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang, nhà tang lễ, đất phi nông nghiệp khác... tuy thuộc nhóm "Đất phi nông nghiệp" nói chung (theo Điều 9) nhưng không thuộc nhóm "Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp" được điều chỉnh bởi các quy định về kinh tế đất tại Điều 206.

Luật Đất đai 2024 duy trì sự phân biệt rõ ràng giữa đất sản xuất trong KCN (Điều 202) và ngoài KCN (Điều 206). Sự phân biệt này không chỉ về địa lý mà còn về cơ chế tiếp cận đất đai:

• Trong KCN (Điều 202): Nhà đầu tư thường không thuê đất trực tiếp từ Nhà nước mà thuê lại đất (gắn với hạ tầng) từ Chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN. Chủ đầu tư hạ tầng là người làm việc trực tiếp với Nhà nước để thuê đất (trả tiền một lần hoặc hằng năm). Điều này giúp nhà đầu tư thứ cấp giảm thiểu thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.
• Ngoài KCN (Điều 206): Nhà đầu tư phải trực tiếp thực hiện thủ tục xin thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất với cơ quan Nhà nước (UBND cấp tỉnh/huyện). Quá trình này đòi hỏi sự phù hợp nghiêm ngặt với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng của địa phương. Đây là đối tượng chịu tác động mạnh nhất của các quy định mới về đấu giá, đấu thầu và giá đất thị trường.

3. Hình thức sử dụng đất thương mại, dịch vụ

Điều 206 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết về "quyền tiếp cận đất đai" của các chủ thể khác nhau. Đây là một trong những điểm tiến bộ nhất của Luật mới, mở rộng quyền cho một số nhóm đối tượng nhằm thu hút nguồn lực đầu tư.

3.1. Đối với tổ chức kinh tế và cá nhân trong nước

Đây là nhóm chủ thể có quyền năng rộng nhất trong việc tiếp cận đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Các hình thức sử dụng bao gồm:

- Nhà nước cho thuê đất: Đây là hình thức cơ bản nhất. Cá nhân, tổ chức nộp hồ sơ xin thuê đất (hoặc thông qua đấu giá/đấu thầu) để được Nhà nước ký hợp đồng cho thuê đất.

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Mua lại quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác (người dân, doanh nghiệp khác).

- Thuê đất, thuê lại đất: Thuê quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, cá nhân khác; hoặc thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng (ví dụ thuê mặt bằng trong khu thương mại).

- Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Đây là hình thức quan trọng trong các hoạt động M&A (mua bán và sáp nhập) hoặc hợp tác kinh doanh (BCC). Cá nhân, tổ chức có thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, cá nhân khác hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài để hình thành pháp nhân mới hoặc mở rộng kinh doanh.

3.2. Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài 

Luật Đất đai 2024 đánh dấu một bước đột phá trong chính sách đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (những người có nguồn gốc Việt Nam nhưng chưa chắc đã còn quốc tịch Việt Nam). Điều 206 và Điều 44 đã mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho nhóm này gần như tương đương với công dân trong nước đối với đất thương mại, dịch vụ.

Các hình thức sử dụng đất được phép:

• Được Nhà nước cho thuê đất trực tiếp.
• Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài khác.
• Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Quy định này tháo gỡ vướng mắc lớn trước đây khi Việt Kiều nhận thừa kế đất sản xuất kinh doanh thường phải bán đi hoặc nhờ người khác đứng tên, nay họ có thể trực tiếp đứng tên và đầu tư. Việc mở rộng quyền cho Việt Kiều không chỉ thu hút kiều hối mà còn khuyến khích dòng vốn đầu tư trực tiếp (FDI) từ cộng đồng người Việt ở nước ngoài, đặc biệt trong lĩnh vực du lịch, dịch vụ và công nghệ cao, nơi họ có thế mạnh về tri thức và vốn.

3.3. Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Mặc dù Việt Nam khuyến khích FDI, nhưng quy định về tiếp cận đất đai đối với doanh nghiệp FDI vẫn chặt chẽ hơn so với doanh nghiệp trong nước để đảm bảo an ninh quốc gia và quản lý thị trường.

Hình thức sử dụng đất giới hạn:

• Nhà nước cho thuê đất (thông qua đấu giá hoặc dự án đầu tư được duyệt).
• Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
• Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khác, hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Doanh nghiệp FDI không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân. Điều này có nghĩa là doanh nghiệp FDI không thể tự đi thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng để gom đất ("mua đất dân"). Họ chỉ có thể tiếp cận "đất sạch" (đã giải phóng mặt bằng) thông qua Nhà nước cho thuê hoặc thuê lại từ các nhà phát triển hạ tầng KCN/Cụm CN. Đây là rào cản nhưng cũng là cơ chế bảo vệ của pháp luật Việt Nam.

Khoản 3 Điều 206 nhấn mạnh một nguyên tắc bất di bất dịch cho mọi hình thức sử dụng đất nêu trên: Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.

Sự đồng bộ giữa các loại quy hoạch này là thách thức lớn. Trong thực tế, nhiều trường hợp đất phù hợp quy hoạch sử dụng đất (là đất thương mại) nhưng chưa phù hợp quy hoạch xây dựng (chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch phân khu chưa khớp) dẫn đến dự án bị đình trệ. Luật 2024 đặt ra yêu cầu cao hơn về tính thống nhất của hệ thống quy hoạch quốc gia.

4. Thuê đất thương mại, dịch vụ trả tiền một lần hay hằng năm?

Sự thay đổi về phương thức nộp tiền thuê đất là nội dung có tác động kinh tế lớn nhất trong Luật Đất đai 2024, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.

Theo Luật Đất đai 2013, các doanh nghiệp thương mại dịch vụ thường ưu tiên chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Lý do là khi đã trả tiền một lần, quyền sử dụng đất đó trở thành một tài sản có giá trị định giá cao, được phép chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp tại ngân hàng một cách dễ dàng. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 (Điều 120) đã thay đổi tư duy này. Nhà nước chủ trương chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền hằng năm là chủ đạo. Mục tiêu là để đảm bảo nguồn thu ngân sách bền vững, tránh thất thoát khi giá đất tăng cao theo thời gian mà Nhà nước không thu được thêm từ những dự án đã nộp tiền một lần từ lâu với giá rẻ. Đồng thời, việc trả tiền hằng năm giúp giảm chi phí đầu vào ban đầu cho doanh nghiệp, tránh tình trạng "găm đất".

Theo Khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024, Nhà nước chỉ cho phép thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê trong 3 nhóm trường hợp cụ thể:

• Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
• Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh.
• Đặc biệt quan trọng: Sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng.

Luật Đất đai 2024 (Điều 30) đưa ra cơ chế linh hoạt chưa từng có:

• Chuyển từ Hằng năm sang Một lần: Tổ chức kinh tế đang thuê đất trả tiền hằng năm nhưng thuộc trường hợp được trả một lần (ví dụ: đang thuê đất làm văn phòng trả hằng năm) được quyền lựa chọn chuyển sang trả một lần cho thời gian còn lại. Khi đó, phải xác định lại giá đất tại thời điểm chuyển đổi.¹¹
• Chuyển từ Một lần sang Hằng năm: Tổ chức kinh tế đang thuê đất trả tiền một lần cũng được quyền chuyển sang trả tiền hằng năm. Số tiền đã nộp trước đó sẽ được khấu trừ dần vào tiền thuê hằng năm phải nộp.

Quy định này cho phép doanh nghiệp linh hoạt quản trị dòng tiền. Trong giai đoạn khó khăn về vốn lưu động, doanh nghiệp có thể chọn trả hằng năm. Khi có nguồn lực tài chính dồi dào, họ có thể trả một lần để "chốt" chi phí đất đai và gia tăng quyền định đoạt tài sản.

5. Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất phi nông nghiệp là bao lâu?

Thời hạn sử dụng đất là yếu tố quyết định "vòng đời" của dự án đầu tư và khấu hao tài sản. Luật Đất đai 2024 (Điều 172) quy định cụ thể về vấn đề này, kế thừa và làm rõ các quy định cũ.

Đối với đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho thuê, thời hạn sử dụng đất được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đây là mức thời hạn phổ biến cho hầu hết các dự án kinh tế tại Việt Nam, đủ để doanh nghiệp thực hiện một chu kỳ đầu tư và thu hồi vốn.

Thời hạn sử dụng đất có thể lên đến 70 năm đối với các trường hợp:

• Dự án đầu tư có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm.
• Dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn (vùng sâu, vùng xa, hải đảo).

Quy định này nhằm khuyến khích đầu tư vào các khu vực kém phát triển và các lĩnh vực đòi hỏi vốn lớn như hạ tầng cảng biển, năng lượng, khu du lịch sinh thái quy mô lớn.

Một lo ngại lớn của nhà đầu tư là "điều gì xảy ra sau 50 năm?". Luật Đất đai 2024 quy định rõ: Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng, được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định (tức là gia hạn thêm tối đa 50 hoặc 70 năm nữa).

Thủ tục gia hạn: Phải thực hiện thủ tục gia hạn trước khi hết hạn sử dụng đất (thường là trước 6 tháng). Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp tiền thuê đất) cho thời kỳ mới theo giá đất tại thời điểm gia hạn. Không cần phải thu hồi đất rồi đấu giá lại, trừ khi người sử dụng đất vi phạm pháp luật hoặc không còn nhu cầu sử dụng. Điều này tạo sự yên tâm cho doanh nghiệp về tính liên tục của hoạt động kinh doanh.

6. Những lưu ý quan trọng khi chuyển đổi mục đích sang đất thương mại, dịch vụ

Trong bối cảnh quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng khan hiếm, việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ các loại đất khác (đất nông nghiệp, đất ở) sang đất thương mại, dịch vụ là chiến lược của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã đặt ra những hàng rào kỹ thuật và tài chính mới.

Theo Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép trong các trường hợp sau :

• Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp.
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (bao gồm đất thương mại, dịch vụ).
• Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung.
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Đặc biệt lưu ý: Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Khi được phép chuyển mục đích sử dụng, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển và loại đất trước khi chuyển.

Thách thức từ Bảng giá đất thị trường: Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ "Khung giá đất" do Chính phủ ban hành (vốn thường thấp hơn giá thị trường 30-50%) và trao quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất cập nhật hằng năm sát với giá thị trường, bắt đầu áp dụng đầy đủ từ ngày 01/01/2026. Điều này dự báo chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thương mại, dịch vụ sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Các phương pháp định giá đất mới (phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh) được quy định chặt chẽ tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP sẽ làm cho giá đất tính thuế tiệm cận với giá giao dịch thực tế.

Kết luận

Tổng kết lại, những quy định về đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp trong Luật Đất đai 2024 không chỉ là sự kế thừa các giá trị hợp lý của giai đoạn trước mà còn là sự đột phá trong việc tháo gỡ những "nút thắt" pháp lý tồn đọng bấy lâu. Bằng cách định hình rõ nét các hình thức sử dụng đất và mở rộng cơ chế đa mục đích, luật pháp đã trao cho quỹ đất một "đời sống" mới, linh hoạt và giàu giá trị hơn. Đối với các doanh nghiệp và cá nhân, đây vừa là cơ hội vàng để bứt phá sản xuất kinh doanh, nhưng cũng là thử thách đòi hỏi sự am hiểu tường tận để tuân thủ các nghĩa vụ tài chính và quy hoạch môi trường. Khi những quy định này đi vào thực tiễn, chúng ta có quyền kỳ vọng vào một thị trường bất động sản sản xuất minh bạch hơn, nơi mà mỗi tấc đất đều được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và hiệu quả, góp phần đưa Việt Nam hiện thực hóa khát vọng trở thành quốc gia phát triển, có thu nhập cao trong tương lai gần. Một kỷ nguyên mới của quản trị đất đai đã mở ra, đòi hỏi sự đồng hành chặt chẽ giữa sự nghiêm minh của pháp luật và sự nhạy bén của các chủ thể kinh tế.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!