Quy định sửa đổi Luật Đất đia - Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo giá thị trường

1. Thế nào là khung giá đất?

Khung giá đất là một tập hợp các quy định được Chính phủ thiết lập nhằm xác định giá đất từ mức tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất cụ thể. Đồng thời, nó cũng là cơ sở để Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương.

Chính phủ đưa ra khung giá đất định kỳ mỗi 5 năm cho từng loại đất và từng khu vực. Trong quá trình áp dụng khung giá đất, nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng lên trên 20% so với giá tối đa trong khung giá hoặc giảm xuống dưới 20% so với giá tối thiểu, Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá đất để điều chỉnh cho phù hợp.

Việc xây dựng khung giá đất phải dựa trên nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất, và cần sử dụng thông tin tổng hợp và phân tích về giá đất thị trường, cũng như các yếu tố tự nhiên, kinh tế-xã hội, quản lý và sử dụng đất đai có ảnh hưởng đến giá đất.

2. Quy định sửa đổi Luật Đất đai - Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo giá thị trường

Vào ngày 17/3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 37/NQ-CP nhằm thực hiện Chương trình hành động của Chính phủ dựa trên Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Theo nghị quyết này, với mục tiêu hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, Chính phủ đã đề nghị loại bỏ quy định về khung giá đất trong các văn bản pháp luật và thay thế bằng cơ chế và phương pháp xác định giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường và quy định chức năng, nhiệm vụ, trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất.

Ngoài ra, Nghị quyết cũng đưa ra một số nhiệm vụ và giải pháp để hoàn thiện, bao gồm:

- Trung ương sẽ xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong quá trình xây dựng bảng giá đất.

- Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ đảm nhận vai trò quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

- Đảm bảo cơ chế hiệu quả để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, đồng thời đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, cũng như đạo đức của các định giá viên.

- Bổ sung và hoàn thiện các quy định để đảm bảo sự công khai và minh bạch, bao gồm việc công khai giá đất, buộc các giao dịch thông qua các sàn giao dịch và xử lý nghiêm các vi phạm.

Qua đó, những biện pháp này sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện quản lý và sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để nước ta trở thành một nước phát triển có thu nhập cao.

3. Cơ hội và thách thức khi bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường

3.1. Về cơ hội

Việc loại bỏ khung giá đất và áp dụng giá theo thị trường được coi là một bước đột phá quan trọng trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai, gây ra sự thay đổi cơ bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật liên quan đến đất đai.

Trước đây, khung giá đất tại hầu hết các tỉnh thành, đặc biệt là các đô thị lớn, có sự chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá chuyển nhượng thực tế thường bị biến tướng, dẫn đến việc các giao dịch chuyển nhượng nhà đất hiện nay bị các bên mua - bán kiểm soát theo hướng lợi ích cá nhân. Khi loại bỏ khung giá đất và áp dụng nguyên tắc thị trường, giá tài sản có thể cao hơn, nhưng đó là giá trị thực tế, không phải giá ảo. Quá trình sàng lọc của thị trường trở nên khắc nghiệt hơn, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển trong sạch, minh bạch hơn, giảm tình trạng đầu cơ và bong bóng giá.

Đối với Nhà nước, khi giá đất địa phương được ban hành gần như tương đương với giá thị trường, sẽ không còn sự chênh lệch giá, giúp hạn chế vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp và tránh tình trạng mất thu ngân sách. Nguồn thu từ đất sẽ tăng lên, tạo nguồn lực cho đầu tư phát triển và giải quyết các vấn đề kinh tế - xã hội khác.

Việc loại bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá gần như tương đương với giá thị trường sẽ giúp loại bỏ cơ chế xin - cho và việc gắn kết lợi ích cá nhân. Đây là một yếu tố gặp nhiều khó khăn, do liên quan đến lợi ích đất đai và tác động tới nhiều bên liên quan. Vì vậy, để thực hiện điều này, đòi hỏi quyết tâm chính trị cao.

3.2. Về thách thức

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích đã đề cập, vẫn có nhiều thách thức cần đối mặt. Một trong số đó là lo ngại rằng bỏ khung giá đất sẽ dẫn đến tăng giá đất, làm tăng tiền đền bù giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư, gây khó khăn cho người nghèo trong việc tiếp cận đất đai. Một thách thức quan trọng khác là làm thế nào để xác định giá theo thị trường. Điều này đòi hỏi sự phân tích và nghiên cứu kỹ lưỡng để đưa ra những quy định phù hợp, minh bạch và khả thi trong luật pháp, nhằm đảm bảo hiệu quả như kỳ vọng khi luật được áp dụng trong cuộc sống.

Để triển khai hiệu quả quy định này trong thực tế, trước hết cần phân biệt rõ giữa giá cả thị trường và giá trị thị trường của đất đai. Giá cả thị trường rất khó nắm bắt, trong khi giá trị thị trường khá ổn định và xác định được, đó là giá trị mà đất mang lại. Khi thực hiện giao dịch mua bán trên thị trường, giá có thể biến động tùy thuộc vào thời điểm và nhu cầu của người mua và người bán, nhưng giá trị thị trường thì ổn định. Do đó, trong việc sửa đổi Luật Đất đai, cần xác định bảng giá sao cho phù hợp với giá trị thị trường, không phải giá cả thị trường.

Về việc cập nhật bảng giá, có lo ngại rằng nếu bảng giá được cập nhật hàng năm, khi giá đất tăng hàng năm, doanh nghiệp sẽ phải trả nhiều tiền sử dụng đất hơn, gây không ổn định cho kế hoạch kinh doanh. Ngoài ra, việc xác định giá bảng hàng năm đòi hỏi chi phí lớn, do đó nên xác định giá 5 năm một lần. Tuy nhiên, cần phải cập nhật hàng năm. Việc này không gây quá nhiều công sức vì bảng giá đất không cần xác định cho từng mảnh đất mà chỉ cần xác định theo vùng giá trị. Giá đất có thể được công bố hàng năm, nhưng chính sách thuế của Nhà nước sẽ ổn định trong 5 năm, giúp doanh nghiệp có thể ổn định nghĩa vụ và dự báo nghĩa vụ trong 5 năm tới.

Để loại bỏ khung giá đất và lập bảng giá theo giá trị thị trường, vấn đề quan trọng nhất là định nghĩa giá trị thị trường. Cần áp dụng chuẩn quốc tế để định nghĩa giá trị thị trường trong Luật Đất đai, nếu không sẽ gây ra nhiều vấn đề trong việc công bố giá đất của các địa phương. Giá đất theo giá trị thị trường chính là ước lượng giá trị được trao đổi trên thị trường thông qua các hợp đồng chuyển nhượng.

Theo cách tính giá trị thị trường như vậy, chúng ta cần có các hợp đồng chuyển nhượng đất đai có giá trị thực để người mua và bán ghi nhận đúng giá trị thị trường. Điều này yêu cầu việc tính thuế mua bán đất phải được điều chỉnh, không tính thuế theo giá trị trên hợp đồng mà tính thuế theo giá trị đất của từng khu vực do Nhà nước quy định. Khi tập hợp các giá trị thực từ các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, chúng ta có thể thống kê và đưa ra một giá trị ước lượng với một khoảng sai số cho phép trong một khoảng thời gian nhất định. Đây chính là giá trị thị trường của đất đai, là giá trị trung bình tốt nhất trên thị trường.

Với việc xây dựng một cơ sở dữ liệu tốt, giá đất theo giá trị thị trường có thể được tính theo ngày, tuần, tháng thay vì tính theo 5 năm như hiện nay. Chúng ta có thể tạo ra bản đồ giá trị đất đai.

Nhiều người lo ngại rằng việc đưa bảng giá đất trở lại giá trị thị trường sẽ làm tăng giá bất động sản. Tuy nhiên, điều này sẽ được điều chỉnh theo quy luật cung cầu. Nếu giá cao mà không có người mua, giá nhà đất sẽ phải giảm xuống và xu hướng giảm giá sẽ tăng lên.

Công tác định giá và lập bảng giá đất theo giá trị thị trường sẽ đặt ra thách thức lớn đối với các địa phương, đặc biệt là trong giai đoạn đầu. Trước đây, khi còn áp dụng khung giá đất, việc xác định giá đất ở nhiều khu vực thường chỉ dựa trên sự ước lượng, không tương thích và không có đội ngũ chuyên gia vững trong việc định giá. Khi bỏ khung giá, mọi tương quan giữa các vùng giá sẽ yêu cầu phản ánh thực tế theo tình hình thị trường.

Để tìm hiểu thêm thông tin liên quan, mời quý bạn đọc cùng tham khảo bài viết: Khung giá đất là gì? Các loại khung giá đất và cách tính 

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê liên quan đến vấn đề: Quy định sửa đổi Luật Đất đai - Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo giá thị trường. Mọi thắc mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.