Quy định về công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế

1. Thế nào là chuyển đổi quyền sử dụng đất?

Chuyển đổi đất đai là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó các bên (bao gồm hộ gia đình và cá nhân trong cùng một xã, phường hoặc thị trấn) trao đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với nhau (gọi là đổi đất nông nghiệp). Trong quá trình này, các bên đều đóng vai trò người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng đồng thời.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được áp dụng cho đất nông nghiệp trong cùng một địa phương, bao gồm xã, phường hoặc thị trấn, giữa các hộ gia đình và cá nhân với nhau.

2. Chuyển đổi quyền sử dụng đất cần được thực hiện như thế nào theo quy định?

2.1. Chỉ được đổi đất nông nghiệp trong cùng xã

Việc đổi đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất nơi các bên, bao gồm hộ gia đình và cá nhân trong cùng một xã, phường hoặc thị trấn, trao đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với nhau. Trong quá trình này, các bên đóng vai trò đồng thời là người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng.

Trong trường hợp giá trị quyền sử dụng đất có sự chênh lệch, một bên có trách nhiệm thanh toán cho bên kia phần chênh lệch theo thỏa thuận, trừ khi có thỏa thuận đổi ngang.

Đối tượng của việc đổi đất là đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường hoặc thị trấn giữa các hộ gia đình và cá nhân. Tuy nhiên, đối với các loại đất phi nông nghiệp, không được phép đổi nhượng cho nhau. Thay vào đó, hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu cần tặng hoặc chuyển nhượng cho nhau.

Mục đích của việc đổi đất là tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất nông nghiệp.

2.2. Điều kiện khi thực hiện quyền đổi đất

Theo khoản 1 của Điều 168, khoản 1 của Điều 188 và Điều 190 trong Luật Đất đai năm 2013, để thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hộ gia đình và cá nhân phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận đất, riêng đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao hoặc cho thuê, quyền chuyển đổi chỉ có thể được thực hiện sau khi có quyết định về giao đất hoặc hợp đồng cho thuê đất.

- Đất được chuyển đổi không được tranh chấp, tức là không có tranh cãi về quyền sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất là đối tượng chuyển đổi không được kê biên để đảm bảo việc thực thi án.

- Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất, tức là quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc cá nhân chưa hết hạn.

2.3. Hồ sơ khi thực hiện quyền đổi đất

* Hồ sơ khi thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa”

Khi thực hiện chính sách "dồn điền đổi thửa", hồ sơ cần nộp để tiến hành chuyển đổi được quy định dựa trên khoản 1 của Điều 2 trong Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT. Hồ sơ này được áp dụng chung cho các hộ gia đình và cá nhân, bao gồm:

- Đơn theo Mẫu số 04đ/ĐK tương ứng với từng hộ gia đình hoặc cá nhân.

- Bản gốc Sổ hồng, Sổ đỏ hoặc bản sao hợp đồng thế chấp (nếu có) đối với trường hợp đất đang được thế chấp tại tổ chức tín dụng.

- Văn bản thỏa thuận về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình hoặc cá nhân.

- Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đã được Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) phê duyệt, và đây là bản chính.

- Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án "dồn điền, đổi thửa" (nếu có).

* Hồ sơ chuyển đổi không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”

Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, ngoài trường hợp "dồn điền đổi thửa", bao gồm các tài liệu sau:

- Đơn theo Mẫu số 09/ĐK.

Trong đơn, phải ghi rõ diện tích tổng cộng nhận chuyển đổi tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (Lý do biến động). Thông tin này được trình bày như sau: "Nhận chuyển đổi ... mét vuông đất; tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là ... mét vuông và từ ngày 01/7/2014 đến nay là ... mét vuông (chi tiết diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất và từng địa phương tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)".

- Hợp đồng hoặc văn bản liên quan đến việc chuyển đổi quyền sử dụng đất (không yêu cầu công chứng hoặc chứng thực).

- Bản gốc Sổ đỏ hoặc Sổ hồng đã được cấp.

2.4. Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp

* Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”

Bước 1: Nộp hồ sơ

Cách 1: Nếu có nhu cầu, hồ sơ được nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất cần chuyển đổi.

Cách 2: Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa, hồ sơ được nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện. Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa, hồ sơ có thể được nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất cần chuyển đổi. Nếu không có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ có thể được nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian thực hiện: Thời gian giải quyết không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Riêng đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, và vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian giải quyết không quá 20 ngày làm việc.

* Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp khi thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa”

Căn cứ vào khoản 6 của Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 25 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai có các trách nhiệm sau:

- Kiểm tra hồ sơ và xác nhận nội dung thay đổi trong đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

- Chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người đã hoàn thành quy trình dồn điền đổi thửa theo phương án được phê duyệt.

- Lập, cập nhật hoặc chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Lưu ý: Trong trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng, người sử dụng đất phải nộp bản sao hợp đồng thế chấp để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận mới thay cho Giấy chứng nhận đã cấp.

Văn phòng đăng ký đất đai còn có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi đang thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp trong Giấy chứng nhận sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp.

Việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng. Người sử dụng đất ký nhận Giấy chứng nhận mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng đang thế chấp, trong khi đó tổ chức tín dụng phải trao lại Giấy chứng nhận đã cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.

Kết luận: Chính sách dồn điền đổi thửa khác với việc đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình và cá nhân. Đây là quy trình đổi một hoặc nhiều thửa đất ruộng thành một dải đất hoặc một thửa đất lớn hơn, nhằm tạo thành cánh đồng mẫu lớn. Do đó, UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất phải lập phương án chuyển đổi cho toàn xã, phường, thị trấn và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

3. Quy định về công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế

Vấn đề công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế được thực hiện theo Án lệ số 40/2021/AL về công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế.

Theo Quyết định giám đốc thẩm số 37/2019/DS-GĐT ngày 28/6/2019 của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội về vụ án dân sự "Tranh chấp thừa kế tài sản" tại tỉnh Thanh Hóa, với nguyên đơn là ông Lê Văn C1, Lê Văn C2, bà Lê Thị M và bị đơn là ông Lê Văn D1, bà Nguyễn Thị T2; các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ủy ban nhân dân thị xã B và bà Lại Thị H.

Tình huống án lệ như sau: Các bên đã chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế mà không có thỏa thuận bằng văn bản. Các bên đã sử dụng đất ổn định và lâu dài, không có tranh chấp, đã đăng ký, kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất đã được chuyển đổi.

Giải pháp pháp lý được áp dụng là công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế, cho phép các bên tiếp tục sử dụng đất và duy trì quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã chuyển đổi.

Theo đó, có thể thấy rằng pháp luật có những quy định nhất định về điều kiện, hồ sơ thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế lại có những trường hợp các bên chỉ chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế bằng miệng mà không có thỏa thuận bằng văn bản hay thực hiện những thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất. Trong những trường hợp như vậy, nếu như các bên đã sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, đã đăng ký, kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nhận chuyển đổi thì có thể được tòa án công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế và các bên có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã chuyển đổi theo tinh thần của án lệ số 40/2021/AL .

Để tìm hiểu thêm thông tin liên quan, mời quý bạn đọc cùng tham khảo bài viết: Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì ? Trường hợp nào không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất?

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê liên quan đến vấn đề: Quy định về công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế. Mọi thắc mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.