Quy định về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là số tiền mà bên mua phải trả cho bên bán để được sở hữu quyền sử dụng một mảnh đất cụ thể. Đây là giá trị tài chính được thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng chuyển nhượng, và thường được dùng làm cơ sở để tính toán các loại thuế, phí liên quan đến giao dịch này.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá chuyển nhượng:

- Vị trí: Đất ở vị trí trung tâm thành phố, gần các tiện ích công cộng, giao thông thuận lợi thường có giá cao hơn.

- Diện tích: Diện tích lô đất càng lớn, giá thường càng cao.

- Hình dạng: Đất có hình dạng vuông vắn, dễ xây dựng thường có giá cao hơn đất có hình dạng bất thường.

- Mục đích sử dụng: Đất ở, đất thương mại, đất công nghiệp có giá khác nhau.

- Thời hạn sử dụng: Đất có thời hạn sử dụng lâu dài thường có giá cao hơn.

- Hạ tầng: Đất có đầy đủ hạ tầng như điện, nước, đường xá sẽ có giá cao hơn.

- Thị trường: Cung cầu trên thị trường bất động sản cũng ảnh hưởng lớn đến giá chuyển nhượng.

Quy định pháp luật về giá chuyển nhượng:

- Giá tối thiểu: Nhà nước quy định giá tối thiểu để đảm bảo quyền lợi của Nhà nước.

- Giá ghi trên hợp đồng: Giá chuyển nhượng phải được ghi rõ trên hợp đồng.

- Điều chỉnh giá: Trong một số trường hợp, giá chuyển nhượng có thể được điều chỉnh theo quy định của pháp luật.

Giá chuyển nhượng lại quan trọng vì:

- Cơ sở tính thuế: Giá chuyển nhượng được dùng để tính các loại thuế như thuế thu nhập cá nhân, thuế chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ.

- Đánh giá giá trị tài sản: Giá chuyển nhượng phản ánh giá trị thực tế của mảnh đất tại thời điểm giao dịch.

- Bảo vệ quyền lợi của các bên: Việc xác định rõ giá chuyển nhượng giúp bảo vệ quyền lợi của cả người mua và người bán.

2. Quy định về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 12 của Thông tư 111/2013/TT-BTC, được sửa đổi và bổ sung bởi Điều 17 của Thông tư 92/2015/TT-BTC, về việc xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy định cụ thể như sau:

Căn cứ để tính thuế đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm giá chuyển nhượng của từng giao dịch và mức thuế suất áp dụng. Trong đó, phần giá chuyển nhượng có những quy định cụ thể như sau: Giá chuyển nhượng

- Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo các công trình xây dựng trên đất, bao gồm cả các công trình kiến trúc như nhà ở và các công trình xây dựng sẽ hình thành trong tương lai, giá chuyển nhượng được xác định dựa trên giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm thực hiện giao dịch. Điều này có nghĩa là giá chuyển nhượng được căn cứ trên số tiền ghi nhận trong hợp đồng khi các bên thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ giá đất, hoặc nếu giá đất ghi trong hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng đất sẽ được xác định dựa trên giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, theo quy định của pháp luật hiện hành về đất đai. Điều này đảm bảo rằng giá chuyển nhượng không thấp hơn mức giá quy định của chính quyền địa phương nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch đất đai.

- Đối với việc chuyển nhượng nhà gắn liền với quyền sử dụng đất, giá trị của phần nhà, cơ sở hạ tầng và các công trình kiến trúc liên quan đến đất đai sẽ được xác định dựa trên giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định cụ thể về giá tính lệ phí trước bạ nhà, thì giá trị của nhà và công trình trên đất sẽ được xác định theo quy định của Bộ Xây dựng. Điều này bao gồm việc phân loại nhà, tiêu chuẩn và định mức xây dựng cơ bản, cũng như giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất, nhằm đảm bảo rằng giá trị công trình được tính toán một cách hợp lý và chính xác.

3. Cần lưu ý gì về giá khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc xác định giá trị giao dịch là một yếu tố vô cùng quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên tham gia và các nghĩa vụ thuế phải nộp. Dưới đây là một số điểm cần lưu ý:

- Giá thỏa thuận và giá nhà nước quy định:

+ Giá thỏa thuận: Là giá mà người mua và người bán tự thỏa thuận với nhau. Giá này có thể cao hơn, bằng hoặc thấp hơn giá đất do Nhà nước quy định.

+ Giá nhà nước quy định: Là giá đất được các cấp chính quyền địa phương công bố, dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích, loại đất, thời điểm...

- Nguyên tắc áp dụng khi tính thuế:

+ Nguyên tắc chung: Khi giá thỏa thuận thấp hơn giá nhà nước quy định, cơ quan thuế sẽ sử dụng giá nhà nước để tính thuế. Điều này nhằm đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

+ Hệ lụy: Việc khai báo giá thấp hơn giá thực tế có thể dẫn đến việc bị truy thu thuế, phạt hành chính, thậm chí có thể bị xem là hành vi trốn thuế.

- Những rủi ro khi báo giá thấp:

+ Mất quyền lợi: Nếu sau này phát sinh tranh chấp, việc khai báo giá thấp có thể làm mất đi cơ sở pháp lý để đòi bồi thường.

+ Ảnh hưởng đến giao dịch mua bán: Người mua có thể gặp khó khăn khi muốn bán lại tài sản trong tương lai với giá cao hơn.

+ Vi phạm pháp luật: Hành vi khai báo giá thấp để trốn thuế là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị xử lý theo quy định.

- Các yếu tố ảnh hưởng giá chuyển nhượng:

+ Vị trí: Đất ở vị trí trung tâm, gần các tiện ích công cộng thường có giá cao hơn.

+ Diện tích: Diện tích đất lớn thường có giá cao hơn đất có diện tích nhỏ.

+ Loại đất: Đất ở, đất thương mại, đất công nghiệp có giá khác nhau.

+ Thời điểm: Giá đất có thể biến động theo thời gian, phụ thuộc vào tình hình kinh tế - xã hội.

+ Tiềm năng phát triển: Đất có tiềm năng tăng giá trong tương lai thường được định giá cao hơn.

- Lưu ý khi lập hợp đồng:

+ Ghi rõ giá trị giao dịch: Cần ghi rõ giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng để làm cơ sở tính thuế và giải quyết các tranh chấp có thể xảy ra.

+ Công chứng hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng để có giá trị pháp lý.

+ Kiểm tra thông tin kỹ lưỡng: Trước khi ký kết hợp đồng, cần kiểm tra kỹ thông tin về đất, giấy tờ pháp lý và giá cả.

- Tìm kiếm sự hỗ trợ:

+ Luật sư: Luật sư sẽ tư vấn cho bạn về các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch chuyển nhượng đất.

+ Công ty bất động sản: Các công ty bất động sản có thể giúp bạn định giá đất và thực hiện các thủ tục pháp lý.

Tầm quan trọng của việc quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

- Quản lý đất đai hiệu quả:

+ Theo dõi biến động giá đất: Việc quy định giá chuyển nhượng giúp các cơ quan quản lý nắm bắt được diễn biến của thị trường đất đai, từ đó đưa ra các chính sách điều tiết phù hợp.

+ Phòng chống đầu cơ: Quy định giá trần giúp hạn chế tình trạng sốt đất, đầu cơ bất động sản, góp phần ổn định thị trường.

+ Đánh giá hiệu quả sử dụng đất: Giá chuyển nhượng phản ánh giá trị của đất, từ đó đánh giá được hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân.

- Thu ngân sách nhà nước:

+ Nguồn thu quan trọng: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ từ giao dịch đất đai là một trong những nguồn thu lớn của ngân sách nhà nước.

+ Đảm bảo công bằng: Việc tính thuế dựa trên giá chuyển nhượng quy định giúp đảm bảo mọi đối tượng đều đóng góp vào ngân sách nhà nước một cách công bằng.

- Đảm bảo tính minh bạch, công bằng:

+ Hạn chế gian lận: Việc quy định giá chuyển nhượng giúp hạn chế tình trạng kê khai giá trị giao dịch thấp để trốn thuế.

+ Tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh: Khi giá cả được công khai, minh bạch, các giao dịch sẽ diễn ra công bằng hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.

- Cơ sở pháp lý cho các giao dịch:

+ Bảo vệ quyền lợi của các bên: Giá chuyển nhượng được quy định rõ ràng giúp bảo vệ quyền lợi của cả người mua và người bán.

+ Giải quyết tranh chấp: Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, giá chuyển nhượng quy định sẽ là căn cứ quan trọng để giải quyết.

Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Mẫu đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai
Bạn đọc có thắc mắc pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn