Quy đinh về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng từ người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán

1. Hợp đồng thế chấp nhà đất được hiểu như thế nào?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). 

Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định. Theo đó, bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lý và thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như người cho vay khác thực hiện được chức năng và bảo về quyền lợi của mình.

Theo đó, hợp đồng thế chấp nhà đất hay còn gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên. Trong đó, bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bào đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải làm thủ tục, đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Sau khi đăng ký hợp đồng mới được coi là có hiệu lực, nếu hợp đồng chưa đảm bảo được các thủ tục mà pháp luật quy định thì hợp đồng đó không có giá trị. ..

2. Quy định của pháp luật về hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà đất

Hợp đồng thế chấp nhà đất có nghĩa là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Vì nhà ở cũng như quyền sử dụng đất là loại tài sản đặc biệt, nên hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở phải tuân theo điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đồng thời phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo Luật nhà ở năm 2014.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật khi và chỉ khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;

- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Ngoài ra, đối với hợp đồng thế chấp nhà đất thì theo khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014, hợp đồng thế chấp này sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, khi xét đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở, cần hiểu rõ bản chất của loại hợp đồng này, bởi pháp luật quy định rất nhiều loại hình nhà ở khác nhau.

Điều kiện về chủ thể trong hợp đồng thế chấp nhà ở

Ngoài quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 là chủ thể phải có năng lực hành vi dân sự phù hợp, năng lực pháp luật dân sự và tham gia tự nguyện thì tại Điều 144 Luật nhà ở năm 2014 lại phân loại điều kiện chủ thể được phép tham gia giao dịch thế chấp nhà ở là tổ chức hay cá nhân.

- Nếu bên thế chấp nhà ở là tổ chức thì chỉ được tham gia giao kết hợp đồng thế chấp tài sản với tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

- Nếu bên thế chấp nhà ở là cá nhân thì được tham gia giao kết hợp đồng thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Do vậy, trong trường hợp bên thế chấp nhà ở là tổ chức và bên nhận thế chấp nhà ở không phải là tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam thì hợp đồng thế chấp nhà ở đó sẽ không có hiệu lực.

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà đất thuộc sở hữu chung

Căn cứ khoản 2 Điều 207 Bộ luật Dân sự năm 2015, sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Do đó, mỗi chủ sở hữu chung hợp nhất đều có quyền và nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất.

Nhà ở thông thường là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia. Do đó, khi đưa nhà ở là tài sản thuộc sở hữu chung vào hợp đồng thế chấp thì cần sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung. Ngoài ra, trong trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì bên thế chấp không cần có sự đồng ý của các chủ sở hữu đối với phần tài sản chung thuộc sở hữu của mình. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định pháp luật.

Điều kiện có hiệu lực của thế chấp nhà đất hình thành trong tương lai

Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tương đối phức tạp. Để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp điều kiện để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không phù hợp hoặc trái pháp luật thì hợp đồng thế chấp đó sẽ bị vô hiệu do đối tượng của hợp đồng bị cấm đưa vào thế chấp. Căn cứ khoản 1 Điều 148 Luật nhà ở năm 2014, điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

- Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện theo điểm a khoản 1 Điều 148 Luật nhà ở năm 2014, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo điểm a khoản 1 Điều 148 Luật nhà ở năm 2014.

- Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở theo khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở năm 2014 thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng.

- Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.

3. Quy đinh về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng từ người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán

Trương hợp này có thể hiểu là tài sản mà bên thế chấp dùng để thế chấp là nhà đất được nhận chuyển nhượng từ người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán nhà đất. Khi đó, để xem xét hợp đồng thế chấp này có hiệu lực hay không thì Tòa án có thể dựa vào Án lệ số 43/2021/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 23/02/2021và được công bố theo Quyết định 42/QĐ-CA ngày 12/3/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Theo đó, đối với tài sản thế chấp là nhà đất mà bên thế nhập là Bà A nhận chuyển nhượng từ bên bán là Ông B theo đúng quy định pháp luật đất đai. Bên cạnh đó, Bà A đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, vậy nên tài sản là nhà đất trên thuộc quyền sở hữu của Bà A. Vì thế, Bà A có quyền sử dụng tài sản này để thế chấp cho Ngân hàng (bên nhận thế chấp) để vay tiền. Hợp đồng thế chấp đã được công chứng, đăng ký thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp nên có hiệu lực pháp luật.

Mà bên bán nhà đất cũng đã biết và đồng ý cho Bà A thế chấp nên dù chưa trả đầy đủ tiền mua bán nhà đất với bên bán thì Ông B cũng không thể yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà, trả lại số tiền đã nhận cho bà A được. Nếu Bà A không trả đủ số tiền mua nhà đất còn thiếu thì Ông B có quyền khời kiện một vụ án khác để yêu cầu Bà A thanh toán khoản tiền này.

Do đó, khi tài sản thế chấp nhà đất mà bên thế chấp nhận chuyển nhượng từ người khác nhưng chưa thanh toán mà chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán, nhưng nếu hoạt động chuyển nhượng đã đảm bảo quy định pháp luật và ra sổ đỏ cho bên thế chấp thì bên thế chấp hoàn toàn được sử dụng tài sản này làm tài sản bảo đảm cho hợp đồng vay thế chấp tại Ngân hàng. Hay nói cách khác, khi hoạt động mua bán đã ra sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì đã xác lập quyền đối với bên thế chấp rồi và hợp đồng vay thế chấp trong trường hợp này hoàn toàn có hiệu lực. Còn việc bên thế chấp chưa thanh toán đủ khoản tiền mua nhà đất thì bên bán có thể khởi kiện yêu cầu thanh toán khi có đủ căn cứ.  

Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết của Luật Minh Khuê như sau: 

Hợp đồng thế chấp tài sản có bắt buộc phải lập thành văn bản không?

Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Ngoài ra, khách hành cũng có thể liên hệ trực tiếp với các luật sư của Luật Minh Khuê để được giải đáp các vấn đề liên quan đến: Luật sư Lê Thị Hằng qua số điện thoại: 0986366162. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.