1. Thế chấp tài sản là gì?
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 thì thế chấp được định nghĩa như sau:
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Như vậy, trong quan hệ thế chấp tài sản thì bên thế chấp không phải giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Do vậy, thế chấp tài sản là giải pháp linh hoạt cho việc vừa bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đồng thời, vừa tạo điều kiện cho bên thế chấp tiếp tục sử dụng tài sản thế chấp để phục vụ các hoạt động sản xuất, kinh doanh, đảm bảo tính sinh lời của tài sản, giúp bên thế chấp có nguồn vốn để trả nợ cho bên nhận thế chấp.
Thế chấp là việc một bên (bên thế chấp) dùng một hoặc nhiều tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tài sản thế chấp thường là bất động sản hoặc động sản nhưng không chuyển giao hoặc việc chuyển giao cho bên nhận thế chấp giữ sẽ gặp khó khăn trong việc giao nhận, giữ gìn và bảo quản. Bên thế chấp sẽ chuyển giao cho bên nhận thể chấp giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp nếu các bên có thỏa thuận. Việc giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản hạn chế bên thế chấp định đoạt tài sản. Trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ thì bên có quyền (bên nhận thế chấp) sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ.
Do tài sản thế chấp khó chuyển giao và việc bảo quản sẽ gặp nhiều khó khăn, thậm chí bên nhận thế chấp không có đủ điều kiện để bảo quản. Ví dụ: Thực phẩm đông lạnh... cho nên bên thế chấp giữ tài sản thế chấp. Trường hợp bên nhận thế chấp xét thấy nếu tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ thì có thể bị bên thế chấp định đoạt trong thời hạn thế chấp, thì các bên có thể thỏa thuận gửi tài sản cho người thứ ba giữ. Trường hợp tài sản thế chấp đang được gửi tại kho hàng của người thứ ba, nếu xác lập thế chấp tài sản đó thì tài sản có thể tiếp tục gửi người thứ ba giữ.
2. Tài sản thế chấp là động sản hay bất động sản?
Theo Điều 318 Bộ luật dân sự 2015:
Điều 318. Tài sản thế chấp
1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
Như vậy, tài sản thế chấp có thể là bất động sản hoặc động sản.
Khi thế chấp thì toàn bộ bất động sản hoặc động sản là tài sản thế chấp. Một bất động sản là quyền sử dụng đất thì toàn bộ quyền sử dụng đất của người thế chấp là tài sản thế chấp. Tuy nhiên có những bất động sản có vật phụ kèm theo như một tòa nhà có máy phát điện dự trữ. Máy phát điện này cần sử dụng khi tòa nhà mất điện cho nên nếu tòa nhà có những vật phụ kèm theo thì các vật phụ đó là tài sản thế chấp. Đối với động sản mà có vật phụ kèm theo khi thế chấp động sản đó thì vật phụ là tài sản thế chấp, trường hợp các bên thỏa thuận vật phụ không thế chấp.
Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản mà có vật phụ gắn với phần tài sản thế chấp thì vật phụ cũng là tài sản thế chấp.
3. Thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản trên đất có được không?
"Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác" (Khoản 3 Điều 318 Bộ luật dân sự 2015)
Thông thường tài sản gắn liền với đất là thuộc quyền sở hữu của người có quyền sử dụng đất. Trường hợp này, nếu quyền sử dụng đất là đối tượng của thế chấp thì tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất cũng là đối tượng của hợp đồng thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quy định này xuất phát từ quan điểm tiếp cận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là quan hệ giữa vật chính và vật phụ, đồng thời, quy định này còn nhằm tạo cơ chể để khuyến khích người sử dụng đất đưa tài sản gắn liền với đất vào lưu thông thông qua việc thế chấp để khai thác tối đa giá trị kinh tế của tài sản, đáp ứng nhu cầu nguồn vốn để phục vụ các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, nếu tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của người khác (quyền bề mặt), thì tài sản đó không thuộc đối tượng của hợp đồng thế chấp.
Theo quy định trên thì pháp luật cho phép các bên có quyền thỏa thuận chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc cùng một chủ sở hữu. Quy định này dựa trên nguyên tắc chung được quy đinh tại Điều 3 Bộ luật dân sự 2015:
"Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng "
4. Thế chấp tài sản đang được bảo hiểm
Bảo hiểm tài sản là hình thức bảo hiểm cho các đối tượng là tài sản, bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản. Các hình thức bồi thường dành cho bảo hiểm tài sản bao gồm trả tiền mặt bằng giá trị, thay thế hoặc sửa chữa tài sản nếu có khả năng.
Bảo hiểm tài sản là một loại bảo hiểm thuộc nhóm bảo hiểm phi nhân thọ, đã được quy định cụ thể tại Điều 7 Luật kinh doanh bảo hiểm. Theo đó, phía công ty bảo hiểm sẽ tiến hành thu phí bảo hiểm của bên mua bảo hiểm và cam kết bồi thường cho bên được bảo hiểm khi tài sản bảo hiểm gặp rủi ro trong phạm vi bảo hiểm dẫn đến tổn thất.
Mục đích của bảo hiểm tài sản là giúp các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phòng ngừa những rủi ro có thể bất ngờ xảy đến trong tương lai mà chúng ta không thể nào dự báo trước được hết nhằm hạn chế tổn thất, bảo toàn vốn sản xuất kinh doanh và ổn định đời sống của người tham gia bảo hiểm.
Khi xảy ra rủi ro, sự cố thuộc phạm vi bảo hiểm, công ty bảo hiểm phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường cho người được bảo hiểm theo các khoản mục được đưa ra trong hợp đồng bảo hiểm.
Tùy vào mức bảo hiểm bạn tham gia mà các khoản bồi thường có thể lên đến tổng toàn bộ giá trị tài sản bị thiệt hại của bạn. Điều này phần nào giúp bạn san sẻ gánh nặng tài chính và những áp lực phải đối mặt và có thể yên tâm tập trung khắc phục hậu quả sau khi xảy ra rủi ro.
Theo khoản 4 Điều 318 Bộ luật dân sự 2015:
Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
- Như vậy, theo quy định trên nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết, trường hợp này nếu xảy ra sự kiện bảo hiểm thì tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả cho bên nhận thế chấp. Nếu bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm thì tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả theo hợp đồng bảo hiểm.
5. Hợp đồng thế chấp tài sản có bắt buộc phải lập thành văn bản không?
Theo Điều 319 Bộ luật dân sự 2015:
Điều 319. Hiệu lực của thế chấp tài sản
1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Bộ luật dân sự 2015 không quy định về hình thức của thế chấp phải bằng văn bản, cho nên các bên có quyền lựa chọn một hình thức của hợp đồng phù hợp theo Điều 119 Bộ luật dân sự 2015. Theo Điều 119 thì:
Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
Trường hợp luật liên quan có qui định thế chấp phải công chứng hoặc chứng thực và đăng ký thì các bên phải tuân theo. Ví dụ như hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phải công chứng, theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Thế chấp tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Trường hợp luật không qui định hợp đồng thế chấp phải công chứng hoặc chứng thực mà các bên không đăng ký thì hợp đồng thế chấp chỉ có hiệu lực đối với các bên, bởi vì các bên tự nguyện xác lập thế chấp và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực thì có giá trị pháp lý đối với các bên. Quy định này đã khắc phục được việc hành chính hóa các giao dịch dân sự và trái với nguyên tắc tự do, tự nguyện của pháp luật dân sự.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Trân trọng./.
