Ủy quyền cho một người trong gia đình ký hợp đồng thế chấp QSDĐ được không?

Vậy, trong đơn YÊU CẦU ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (Mẫu số 01/ĐKTC) thì phải có nhất thiết cả 05 người ký tên hay không, hay chỉ cần 01 người đứng tên trên Giấy CNQSDĐ ký đại diện? Xin nói thêm, chúng tôi không có văn bản ủy quyền.

Kính mong được sự hỗ trợ tư vấn của Luật sư, tôi xin chân thành biết ơn.

Tôi xin trân trọng cảm ơn!.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Trả lời:

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Vấn đề của bạn đã được đội ngũ Luật sư chúng tôi nghiên cứu dựa trên một số quy định của pháp luật điều chỉnh. Chúng tôi xin được phân tích theo hướng cụ thể như sau:

Cơ sở pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

- Thông tư 20/2011/TT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013

- Nghị định 04/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết và Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng

Nếu gia đình bạn thỏa thuận được và ủy quyền cho 1 hoặc 1 số người đứng tên trong GCN QSDĐ để ký hợp đồng thế với bên nhận thế chấp thì hợp đồng đó chỉ cần đứng tên chữ ký của người (những) người được Ủy quyền. Nếu không có hợp đồng Ủy quyền thì buộc phải có chữ ký của cả 5 thành viên đứng tên trong QCN QSDĐ đó ký vào hợp đồng thế chấp.

1. Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp động thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

2. Hình thức hợp đồng thế chấp chuyền quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng/ chứng thực.

Hồ sơ nộp khi thực hiện đăng kí thế chấp và xóa đăng kí thế chấp được thực hiện theo quy định về đăng kí giao dịch đảm bảo

Hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:

1. Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính)

2. Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực)

3. Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (gọi chung là Giấy chứng nhận)

4. Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

5. Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:

- Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

- Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm: Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng có điều khoản về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực); Văn bản xác nhận (có chữ ký và con dấu) của tổ chức tín dụng về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).

3. Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình

Theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình

"2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác"

Vì vậy khi thực hiện việc thế chấp phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi thể hiện qua việc kí vào hợp đồng thế chấp. Nhưng theo quy định tại Điều 138 Bộ luật dân sự 2015 thì các thành viên có thể ủy quyền cho một người đại diện để kí kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

"Điều 138. Đại diện theo ủy quyền

Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân."

4. Hợp đồng bắt buộc phải công chứng

Khoản 1 điều 2 Luật Công chứng 2014  nêu: Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (hợp đồng, giao dịch); tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Công chứng hợp đồng, giao dịch do cơ quan bổ trợ tư pháp cụ thể là Phòng Công chứng và Văn phòng Công chứng thực hiện. Việc công chứng giúp bảo đảm nội dung của một hợp đồng, một giao dịch, công chứng viên chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch đó.

Thực tế cho thấy các hợp đồng, giao dịch được công chứng sẽ được đảm tính hợp pháp và giảm thiểu được nhiều rủi ro hơn.

Các loại hợp đồng bắt buộc công chứng

- Hợp đồng mua bán nhà ở

- Hợp đồng tặng cho nhà ở, bất động sản

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Hợp đồng mua bán bất động sản đấu giá

- Hợp đồng đổi nhà ở

- Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở

- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Hợp đồng thế chấp nhà ở.

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

- Hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở thương mại.

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Hợp đồng thế chấp tài sản.

- Hợp đồng bảo lãnh.

- Hợp đồng trao đổi tài sản.

- Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ.

- Di chúc được lập bằng tiếng nước ngoài.

- Văn bản thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng ủy quyền cho người thân mượn sổ đỏ để thế chấp tại ngân hàng

5. Giao dịch về nhà đất không bắt buộc công chứng, chứng thực

Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Nội dung dưới đây sẽ liệt kê các trường hợp giao dịch về nhà đất không bắt buộc công chứng, chứng thực:

5.1 Hợp đồng về nhà ở

- Tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

- Mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

- Mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.

- Góp vốn bằng nhà ở mà có 1 bên là tổ chức

- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Với những trường hợp trên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

5.2 Hợp đồng về quyền sử dụng đất

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất,

- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản

Với các trường hợp trên được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5.3 Hợp đồng kinh doanh bất động sản

a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản nêu trên phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Xem thêm: Thủ tục ủy quyền thế chấp sổ đỏ để vay vốn ngân hàng?