Quy định về việc phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê theo Luật nhà ở 2023

Sự phát triển nhanh chóng của đô thị hóa và gia tăng dân số đã làm cho nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là các loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, ngày càng trở nên cấp thiết. Bên cạnh các dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư, thực tế cho thấy nhiều cá nhân cũng tham gia xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất và đáp ứng nhu cầu an cư của người dân. Trước yêu cầu phải quản lý thống nhất, bảo đảm an toàn xây dựng, chất lượng nhà ở và quyền lợi của người mua, người thuê, Luật Nhà ở 2023 đã lần đầu tiên quy định tương đối đầy đủ, rõ ràng về điều kiện, nguyên tắc và trách nhiệm của cá nhân khi phát triển loại hình nhà ở này. Những quy định mới không chỉ góp phần lập lại trật tự trong hoạt động xây dựng, kinh doanh nhà ở của cá nhân mà còn hướng tới mục tiêu phát triển nhà ở bền vững, đồng bộ và phù hợp với quy hoạch đô thị.

1. Điều kiện về quyền sử dụng đất hợp pháp đối với cá nhân xây dựng nhà ở 

Theo khoản 3 điều 54 Luật nhà ở 2023 quy định như sau: 

3. Cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng của mình, được Nhà nước giao, bao gồm cả trường hợp giao đất do bồi thường về đất, đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thuê, mượn của tổ chức, cá nhân khác.

Quy định này đã thiết lập hai điều kiện mang tính song hành và bắt buộc phải được đáp ứng đồng thời đối với cá nhân khi xây dựng nhà ở, bao gồm yêu cầu về mục đích sử dụng đất và yêu cầu về nguồn gốc quyền sử dụng đất hợp pháp. Hai điều kiện này có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, bảo đảm việc xây dựng nhà ở được thực hiện đúng pháp luật, phù hợp với quy hoạch và trật tự quản lý đất đai.

Theo đó, điều kiện tiên quyết được pháp luật đặt ra là diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở phải là đất ở. Đây là yêu cầu có ý nghĩa quyết định, nhưng trên thực tế lại thường bị người dân hiểu chưa đầy đủ hoặc cố tình vi phạm. Theo quy định của pháp luật đất đai, đất ở là loại đất được Nhà nước cho phép sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống. Do đó, dù cá nhân có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất thông qua việc mua, thuê hay thừa kế, nhưng nếu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm, đất lúa, đất nuôi trồng thủy sản hoặc các loại đất khác không phải là đất ở, thì cá nhân không được phép xây dựng nhà ở. Mọi hành vi xây dựng nhà ở trên đất không đúng mục đích sử dụng đều bị coi là sử dụng đất sai mục đích và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu. Trong trường hợp có nhu cầu xây dựng nhà ở, cá nhân bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai trước khi tiến hành xây dựng.

2. Quy định về việc phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê 

2.1. Điều kiện cá nhân làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ 

Theo khoản 1 điều 57 Luật nhà ở 2023 quy định Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;

b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

Tóm lại, Luật Nhà ở năm 2023 đã đặt ra giới hạn đối với quyền xây dựng nhà ở của cá nhân trên đất ở hợp pháp khi hoạt động xây dựng vượt ra khỏi phạm vi sử dụng để ở thông thường. Trong trường hợp nhà ở được xây dựng nhằm mục đích kinh doanh thông qua các hình thức bán, cho thuê mua hoặc cho thuê với quy mô lớn, cá nhân phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục như chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm yêu cầu quản lý thống nhất đối với hoạt động phát triển nhà ở, đồng thời cân bằng giữa quyền, lợi ích của cá nhân với lợi ích công cộng và trật tự xây dựng.

Lưu ý: Theo khoản 2 điều 57 Luật nhà ở 2023 thì Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2.2. Điều kiện xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân dưới ngưỡng lập dự án đầu tư 

Theo khoản 3 điều 57 Luật nhà ở 2023, Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

b) Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;

c) Đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

Đối với trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ có quy mô dưới 20 căn và chỉ nhằm mục đích cho thuê, pháp luật không đặt ra yêu cầu phải thực hiện thủ tục lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở như đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, việc miễn áp dụng cơ chế dự án đầu tư không đồng nghĩa với việc hoạt động xây dựng và khai thác nhà ở này được thực hiện một cách tự do, không chịu sự kiểm soát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong phạm vi đó, Luật Nhà ở năm 2023 thiết lập cơ chế quản lý dựa trên ba nhóm điều kiện an toàn mang tính bắt buộc, có thể xem như “kiềng ba chân” bảo đảm cho việc vận hành công trình.

Thứ nhất, công trình phải đáp ứng các tiêu chuẩn, yêu cầu kỹ thuật về xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ do Bộ Xây dựng ban hành, nhằm bảo đảm chất lượng, độ bền và khả năng sử dụng an toàn của công trình.

Thứ hai, nhà ở phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, nhằm hạn chế rủi ro và bảo vệ tính mạng, tài sản của người thuê.

Thứ ba, công trình phải đáp ứng điều kiện về hạ tầng giao thông theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bảo đảm phương tiện chữa cháy có thể tiếp cận và thực hiện nhiệm vụ khi xảy ra sự cố.

Cách tiếp cận này cho thấy pháp luật lựa chọn phương thức quản lý linh hoạt nhưng có kiểm soát, theo đó chỉ khi hoạt động xây dựng nhà ở của cá nhân không phát sinh yếu tố chuyển dịch quyền sở hữu và chưa đạt đến quy mô gây tác động lớn đến hạ tầng và an toàn cộng đồng thì mới không áp dụng cơ chế dự án đầu tư, đồng thời vẫn bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước thông qua các điều kiện kỹ thuật và an toàn chuyên ngành.

Lưu ý: Theo khoản 4 điều 57 Luật nhà ở 2023, Trường hợp nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân quy định tại khoản 3 Điều này có căn hộ để bán, để cho thuê mua thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.

2.3. Quản lý, vận hành nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân và trách nhiệm kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước

- Thẩm quyền quản lý, vận hành nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân

Theo Khoản 5 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2023 thì Đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ do cá nhân đầu tư xây dựng, Luật Nhà ở năm 2023 xác lập cơ chế quản lý, vận hành thống nhất thông qua việc áp dụng Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Việc giao Bộ Xây dựng ban hành và tổ chức thực hiện Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư thể hiện thẩm quyền quản lý ở cấp trung ương, nhằm bảo đảm tính thống nhất trong quản lý loại hình nhà ở có đặc điểm sử dụng tập trung, nhiều chủ thể cùng sinh sống hoặc khai thác, kể cả trong trường hợp chủ đầu tư là cá nhân và công trình không được thực hiện theo hình thức dự án đầu tư.

Thông qua Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, pháp luật điều chỉnh toàn diện các vấn đề liên quan đến quản lý vận hành công trình, bao gồm việc quản lý phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng, tổ chức vận hành, bảo trì, bảo dưỡng, bảo đảm an toàn kết cấu, an toàn phòng cháy, chữa cháy và trật tự sinh hoạt trong quá trình sử dụng nhà ở. Cách tiếp cận này góp phần khắc phục tình trạng áp dụng cơ chế quản lý phân tán, thiếu thống nhất đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ do cá nhân xây dựng, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng nhà ở.

- Thẩm quyền kiểm tra, thanh tra của Ủy ban nhân dân các cấp đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân

Theo Khoản 6 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2023, Song song với thẩm quyền quản lý, vận hành được xác lập ở cấp trung ương, Luật Nhà ở năm 2023 giao cho Ủy ban nhân dân các cấp trách nhiệm tổ chức kiểm tra, thanh tra việc chấp hành các yêu cầu và điều kiện pháp lý trong hoạt động xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân. Thẩm quyền này được thực hiện trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của từng cấp chính quyền địa phương, phù hợp với chức năng quản lý nhà nước trên địa bàn.

Hoạt động kiểm tra, thanh tra tập trung vào việc đánh giá mức độ tuân thủ các điều kiện xây dựng, an toàn công trình, phòng cháy, chữa cháy, điều kiện hạ tầng giao thông phục vụ chữa cháy, cũng như việc thực hiện các quy định về quản lý, vận hành nhà ở trong quá trình khai thác, sử dụng. Thông qua cơ chế này, cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương có điều kiện kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật, đồng thời bảo đảm việc phát triển và sử dụng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân phù hợp với quy hoạch, điều kiện hạ tầng và yêu cầu bảo đảm an toàn, trật tự trên địa bàn.

Việc phân định rõ thẩm quyền giữa cơ quan quản lý trung ương và chính quyền địa phương trong lĩnh vực này thể hiện nguyên tắc phân cấp, phân quyền trong quản lý nhà nước về nhà ở, qua đó góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý đối với loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ do cá nhân đầu tư xây dựng.

3. Quy định về xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ 

3.1. Khái niệm và phạm vi điều chỉnh đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ

Căn cứ Khoản 1 Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định Nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ được xác định là nhà ở có từ hai tầng trở lên, được thiết kế và xây dựng nhằm phục vụ việc bán, cho thuê mua, kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc chỉ để cho thuê đối với từng căn hộ. Cách xác định này cho thấy pháp luật không phân biệt mục đích sử dụng đơn lẻ hay kết hợp, mà tập trung vào đặc điểm cấu trúc công trình và việc phân chia thành các căn hộ độc lập để khai thác, sử dụng.

Việc xác định nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ dựa trên tiêu chí số tầng và cách thức thiết kế, phân chia căn hộ cho thấy pháp luật hướng tới quản lý loại hình nhà ở có tính chất sử dụng tập trung, đa chủ thể, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến trật tự xây dựng và an toàn cộng đồng. Việc không giới hạn mục đích sử dụng trong một hình thức cụ thể mà cho phép kết hợp bán, cho thuê mua và cho thuê phản ánh thực tiễn phát triển đa dạng của thị trường nhà ở, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để áp dụng cơ chế quản lý thống nhất đối với các công trình có đặc điểm tương đồng về cấu trúc và công năng.

3.2. Việc xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được thực hiện như thế nào? 

Theo khoản 2 Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, Việc xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện như sau:

- Đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ được xây dựng nhằm mục đích bán, cho thuê mua hoặc kết hợp các hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua, cũng như trường hợp chỉ để cho thuê nhưng có quy mô từ 20 căn hộ trở lên, pháp luật đặt ra yêu cầu phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở. Việc đầu tư xây dựng trong các trường hợp này chịu sự điều chỉnh đồng thời của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và các quy định pháp luật có liên quan, qua đó bảo đảm sự kiểm soát toàn diện đối với các công trình có yếu tố kinh doanh hoặc có quy mô lớn.

- Trường hợp nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ có quy mô dưới 20 căn hộ và chỉ được sử dụng với mục đích cho thuê, pháp luật không yêu cầu phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở. Tuy nhiên, việc xây dựng trong trường hợp này phải tuân thủ đầy đủ các quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ của cá nhân, bao gồm yêu cầu về thiết kế, thẩm tra thiết kế, cấp Giấy phép xây dựng, quản lý và giám sát thi công xây dựng, cũng như các yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật có liên quan.

Việc xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ được phân định theo mục đích sử dụng và quy mô công trình, theo đó trường hợp có yếu tố kinh doanh hoặc đạt quy mô từ 20 căn hộ trở lên phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở, còn trường hợp quy mô dưới 20 căn hộ và chỉ để cho thuê thì không phải lập dự án đầu tư nhưng vẫn phải tuân thủ đầy đủ các yêu cầu về xây dựng nhà ở riêng lẻ và an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.

3.3. Quản lý, vận hành nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ

Theo khoản 3 Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định: "Việc quản lý vận hành nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành."

Việc thống nhất áp dụng Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ phản ánh quan điểm quản lý dựa trên đặc tính sử dụng công trình hơn là dựa trên hình thức đầu tư. Trong quá trình vận hành, các vấn đề phát sinh liên quan đến quản lý phần sở hữu chung, bảo trì, bảo đảm an ninh, trật tự và an toàn cháy nổ đều có tính chất tương đồng với nhà chung cư, do đó việc áp dụng chung một quy chế quản lý góp phần bảo đảm trật tự, ổn định và quyền lợi của các chủ thể liên quan.

Quy định này cũng tạo cơ sở pháp lý để cơ quan quản lý nhà nước và các chủ thể tham gia quản lý, vận hành nhà ở có căn cứ thống nhất trong việc tổ chức thực hiện, xử lý tranh chấp và khắc phục các vi phạm phát sinh trong quá trình sử dụng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ.

Kết luận 

Quy định của Luật Nhà ở 2023 về việc cá nhân phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ để bán, cho thuê mua, cho thuê đã thể hiện rõ quan điểm quản lý chặt chẽ nhưng vẫn tạo điều kiện cho người dân tham gia đầu tư phát triển nhà ở. Việc đặt ra các yêu cầu về đất đai, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật và trách nhiệm pháp lý không chỉ nhằm bảo đảm an toàn, chất lượng công trình mà còn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng nhà ở. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước được hoàn thiện theo hướng minh bạch, bền vững, những quy định này đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng hoạt động xây dựng nhà ở của cá nhân đi vào khuôn khổ pháp luật, góp phần xây dựng môi trường sống an toàn, văn minh và ổn định lâu dài cho xã hội.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.