Một số rủi ro khi mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

1. Mua nhà ở ở xã hội hình thành trong tương lai có được bán lại không?

Căn cứ quy định tại Điều 62, Điều 63, Điều 117, Điều 118 Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép chủ đầu tư, bên mua thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.

Điều này có nghĩa rằng, người sở hữu nhà ở xã hội hình thành trong tương lai không thể thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai vì đây là hành vi vi phạm pháp luật.

Để thực hiện quyền mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, có thể tiến hành một trong hai cách sau:

- Chờ khi đã có sổ để bán lại cho chủ đầu tư hoặc các đối tượng được mua nhà ở xã hội nếu trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua bán;

- Tự do bán lại cho các đối tượng có nhu cầu nếu đã sau 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua bán;

Như vậy, pháp luật không cho phép các bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng hợp đồng bán mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Do vậy, để bán lại nhà ở xã hội hình thành trong tương lai đã mua thì bên mua có thể đợi đến khi được cấp sổ hồng thì mới có thể được bán.

2. Một số rủi ro khi mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

Một số rủi ro mà bên mua cần cân nhắc cẩn thận trước khi quyết định ký kết hợp đồng mua bán gồm:

- Một là, chậm hoặc không bàn giao nhà do nguyên nhân từ chủ đầu tư. Điều này có thể xuất phát từ nhiều lý do như chủ đầu tư vi phạm hành chính, chậm tiến độ xây dựng dẫn đến không hoàn thành đúng hạn, thiếu vốn làm tiếp dự án, hoặc tình trạng thế chấp dự án chưa được giải quyết.

- Hai là, chủ đầu tư có thể chậm thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu. Nguyên nhân có thể từ việc bên mua cung cấp tài liệu không đầy đủ, hồ sơ không chính xác, đến tình trạng nợ nần với Nhà nước hoặc việc cơ quan quản lý quá tải.

- Ba là, mua nhà ở xã hội trước khi dự án đủ điều kiện. Nhiều dự án chưa đủ điều kiện để bán nhưng vẫn tiến hành ký kết hợp đồng, dẫn đến việc bên mua không nhận được nhà đúng tiến độ, thậm chí không có sổ đỏ.

- Bốn là, thủ tục mua bán phức tạp. Quy trình xét duyệt hồ sơ và điều kiện mua bán theo quy định pháp luật có thể rất rườm rà, yêu cầu nhiều bước xử lý.

- Năm là, khó khăn trong việc thế chấp nhà ở xã hội trừ khi mục đích thế chấp là để mua căn nhà đó. Điều khoản hạn chế mua bán trong 5 năm có thể làm ngân hàng khó cho vay.

- Sáu là, vị trí nhà ở xã hội thường ở xa khu trung tâm, không thuận tiện với ít tiện ích xung quanh, làm cuộc sống không được tiện lợi.

- Bảy là, chất lượng hạ tầng kỹ thuật thường thấp hơn so với khu chung cư thương mại, có thể ảnh hưởng đến tuổi thọ của căn nhà và cuộc sống cư dân.

Mặc dù không phải mọi dự án đều gặp phải những rủi ro này, nhưng việc nắm rõ vấn đề pháp lý của dự án trước khi mua là quan trọng.

3. Giải pháp phòng ngừa rủi ro khi mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

Để tránh rủi ro khi mua nhà ở xã hội trong tương lai, có một số biện pháp cụ thể như sau:

- Nghiên cứu kỹ thông tin về dự án: Đánh giá độ uy tín của chủ đầu tư và xác minh các quyết định của cơ quan nhà nước liên quan đến dự án.

- Yêu cầu hồ sơ pháp lý: Đòi hỏi chủ đầu tư cung cấp các tài liệu như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thi công đã được phê duyệt và giấy phép xây dựng.

- Hiểu rõ quy trình thanh toán: Ký hợp đồng cần đặt cọc một phần nhỏ của tổng giá trị mua bán. Thanh toán phải tuân theo quy định pháp luật, không nên thanh toán quá 30% giá trị hợp đồng lần đầu và không quá 70% trước khi bàn giao nhà.

- Xác nhận văn bản chấp thuận từ Sở Xây dựng: Đảm bảo chủ đầu tư có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng cho việc bán nhà ở xã hội.

- Chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng: Chủ đầu tư cần cung cấp chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng về việc bán nhà ở xã hội. Đây là văn bản quan trọng, đảm bảo an toàn cho người mua đến khi nhà được bàn giao. Trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, ngân hàng sẽ đền bù hoặc thanh toán một phần thiệt hại cho người mua.

Những biện pháp này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi của người mua khi đầu tư vào nhà ở xã hội trong tương lai.

4. Bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai cần tuân thủ nguyên tắc nào?

Căn cứ Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, như sau:

- Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

- Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

- Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

- Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

- Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

Xem thêm: Nhà ở hình thành trong tương lai có được phép mua bán hay chuyển nhượng không?

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Một số rủi ro khi mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!