Người mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn có quyền gì?

Trong thực tiễn, không ít tranh chấp phát sinh bắt nguồn từ việc người mua, người thuê hoặc người thuê mua không nắm rõ quyền của mình, dẫn đến bị hạn chế khả năng tự bảo vệ lợi ích hợp pháp hoặc xử lý tình huống sai cách. Vì vậy, việc làm rõ và hệ thống hóa các quyền của người mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn theo quy định của pháp luật hiện hành không chỉ mang ý nghĩa lý luận, mà còn có giá trị thực tiễn cao, giúp người dân, doanh nghiệp và các chủ thể liên quan chủ động, an toàn hơn trong quá trình giao dịch bất động sản.

1. Các loại hình giao dịch bất động sản có sẵn

1.1. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

Căn cứ theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở và công trình xây dựng có sẵn được hiểu là các tài sản đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Định nghĩa này gắn liền với trạng thái vật chất thực tế và tính pháp lý của tài sản. Một bất động sản chỉ được coi là "có sẵn" khi đã trải qua quy trình kiểm tra gắt gao về chất lượng, an toàn chịu lực, và đặc biệt là hệ thống phòng cháy, chữa cháy (PCCC) đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.   

Đối với các loại hình nhà ở, phạm vi bao quát bao gồm toàn bộ các loại nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023, từ nhà ở riêng lẻ đến căn hộ chung cư. Trong khi đó, công trình xây dựng có sẵn bao quát một phạm vi rộng hơn, bao gồm các công trình có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú và cả công trình công nghiệp. Việc luật hóa cụ thể các loại hình này giúp người mua nhận diện rõ quyền lợi gắn liền với từng loại công năng sử dụng đất và thời hạn sở hữu tài sản.

1.2. Các chủ thể trong giao dịch kinh doanh bất động sản

Bên mua (Người mua): Là tổ chức, cá nhân nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng thông qua việc thanh toán giá trị tài sản cho bên bán. Quyền của bên mua thường gắn liền với sự xác lập quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc có thời hạn, đồng thời được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.   

Bên thuê (Người thuê): Là tổ chức, cá nhân nhận quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng trong một thời hạn nhất định để phục vụ mục đích ở, sinh hoạt hoặc kinh doanh, đổi lại bằng việc trả phí thuê định kỳ. Quyền sở hữu trong mối quan hệ này vẫn hoàn toàn thuộc về bên cho thuê.   

Bên thuê mua (Người thuê mua): Đây là một khái niệm mang tính lai tạo giữa thuê và mua. Căn cứ khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thuê mua là việc bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định (không quá 50% giá trị hợp đồng), số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả hằng tháng. Điểm đặc biệt của thuê mua là sau khi hết thời hạn thuê mua và đã trả hết số tiền còn lại, bên thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng đó.

Nhà ở có sẵn đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng, trong khi nhà ở hình thành trong tương lai vẫn đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu. Rủi ro của người mua đối với nhà ở có sẵn thấp hơn nhiều vì họ có thể kiểm chứng chất lượng thực tế trước khi ký kết hợp đồng.   

Đối với thuê và thuê mua, sự khác biệt nằm ở đích đến của quyền sở hữu. Trong hợp đồng thuê, bên thuê trả tiền để sử dụng tài sản và phải trả lại tài sản khi hết hạn hợp đồng. Trong hợp đồng thuê mua, tiền thuê định kỳ vừa là phí sử dụng, vừa là khoản thanh toán dần giá trị tài sản để hướng tới việc xác lập quyền sở hữu cuối cùng.

2. Các quyền chung của người mua, thuê, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng có sẵn

Khoản 1 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thiết lập các quyền năng cơ bản và đồng nhất cho tất cả các chủ thể tham gia nhận chuyển giao bất động sản có sẵn. Các quyền này phản ánh nỗ lực của nhà lập pháp trong việc cân bằng cán cân quyền lực giữa bên bán (thường là các doanh nghiệp có tiềm lực) và bên mua (thường là cá nhân). 

2.1. Quyền được cung cấp thông tin minh bạch

Quyền tiếp cận thông tin là quyền cơ bản nhất, đảm bảo tính công bằng trong giao dịch. Theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và được chi tiết hóa tại Điều 6 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin về dự án và bất động sản đưa vào kinh doanh.   

Thông tin phải được công khai trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cũng như trên trang thông tin điện tử của chính doanh nghiệp. Đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, các thông tin bắt buộc bao gồm: hồ sơ pháp lý về quyền sở hữu, tình trạng thế chấp tài sản, kết quả nghiệm thu PCCC, và các hạn chế về quyền sử dụng (nếu có). Việc vi phạm nghĩa vụ công khai thông tin hoặc cung cấp thông tin sai lệch là hành vi bị nghiêm cấm theo Điều 8 của Luật, tạo cơ sở cho người mua yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc tuyên bố hợp đồng vô hiệu.   

2.2. Quyền yêu cầu bàn giao tài sản và hồ sơ kèm theo

Bên mua, thuê, thuê mua có quyền yêu cầu bên đối tác giao nhà ở, công trình xây dựng đúng thời hạn, đúng chất lượng và đúng các thông số kỹ thuật đã được cam kết trong hợp đồng. Việc bàn giao không chỉ đơn thuần là bàn giao vật chất mà còn bao gồm các giấy tờ pháp lý, bản vẽ thiết kế, quy trình bảo trì và các tài liệu liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng.   

Đặc biệt đối với nhà chung cư, việc bàn giao phải gắn liền với việc nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và sự sẵn sàng của các dịch vụ tiện ích phục vụ đời sống cư dân. Nếu bên bán chậm bàn giao, người mua có quyền yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng và đòi bồi thường cho những tổn thất phát sinh do việc chậm trễ này gây ra.   

2.3. Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu

Đối với người mua và người thuê mua (sau khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán), quyền được nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu là quyền lợi tối cao. Chủ đầu tư có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục hành chính tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho khách hàng trong thời hạn quy định.   

Luật Nhà ở 2023 cũng khẳng định nhà ở được ghi nhận quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn đã được nghiệm thu. Việc xác lập quyền sở hữu không chỉ mang lại giá trị sử dụng mà còn cho phép chủ sở hữu thực hiện các quyền định đoạt như thế chấp, tặng cho, thừa kế theo quy định của pháp luật về đất đai và dân sự.   

2.4. Quyền bảo hành và yêu cầu sửa chữa

Bảo hành là một nội dung bắt buộc trong hợp đồng kinh doanh bất động sản theo khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Quyền này đảm bảo cho người sử dụng tài sản được hỗ trợ kỹ thuật khi có các sự cố phát sinh do lỗi thi công hoặc vật liệu.   

Căn cứ Điều 129 Luật Nhà ở 2023, thời hạn bảo hành tối thiểu cho nhà chung cư là 60 tháng và cho nhà ở riêng lẻ là 24 tháng kể từ ngày nghiệm thu đưa vào sử dụng. Nội dung bảo hành bao gồm việc sửa chữa, khắc phục các hư hỏng liên quan đến kết cấu (khung, cột, dầm, sàn, tường) và các hệ thống kỹ thuật thiết yếu (điện, nước, PCCC). Người mua có quyền yêu cầu bên bán trực tiếp thực hiện hoặc yêu cầu bên bán đôn đốc nhà thầu thi công thực hiện trách nhiệm bảo hành.   

2.5. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp

Để bảo vệ mình trước những vi phạm từ phía chủ đầu tư hoặc bên bán, người mua/thuê/thuê mua được trao quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Quyền này được kích hoạt khi bên đối tác có những vi phạm nghiêm trọng như: chậm bàn giao tài sản quá thời gian thỏa thuận, tài sản không đạt chất lượng như cam kết, hoặc có những khuất tất về pháp lý khiến quyền sử dụng bị hạn chế.   

Khi thực hiện quyền này, bên yêu cầu phải thông báo cho bên kia trước ít nhất 30 ngày (trừ khi có thỏa thuận khác) và có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do việc chấm dứt hợp đồng gây ra.

3. Quyền riêng biệt của từng chủ thể giao dịch công trình xây dựng có sẵn

Bên cạnh các quyền chung, mỗi chủ thể lại có những quyền năng đặc thù phản ánh bản chất của từng loại hợp đồng kinh tế theo Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.   

3.1. Quyền của bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

Bên thuê mua ở trong một trạng thái pháp lý linh hoạt, vừa là người sử dụng, vừa là chủ sở hữu tiềm năng.   

Quyền cho thuê lại: Đây là quyền năng cho phép bên thuê mua khai thác giá trị kinh tế của tài sản ngay cả khi chưa trả hết tiền mua. Theo khoản 2 Điều 20, họ có quyền cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng cho người khác sử dụng. Tuy nhiên, quyền này có thể bị kiểm soát chặt chẽ đối với các giao dịch nhà ở xã hội để đảm bảo tài sản đến đúng đối tượng thụ hưởng, tránh trục lợi chính sách.   

Quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua: Trong trường hợp không còn nhu cầu sử dụng hoặc gặp khó khăn về tài chính, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng lại hợp đồng thuê mua cho người khác. Bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp quản toàn bộ các quyền và nghĩa vụ hiện có trong hợp đồng đã ký với chủ đầu tư. Thủ tục chuyển nhượng phải tuân thủ quy định tại Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP.   

Quyền sở hữu trước hạn: Các bên trong hợp đồng thuê mua có thể thỏa thuận rút ngắn thời gian thuê mua. Khi bên thuê mua đã thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng sớm hơn kế hoạch, họ có quyền yêu cầu bên cho thuê mua hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sở hữu ngay lập tức.

3.2. Quyền của bên thuê nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

Bên thuê nhà tập trung vào quyền được sử dụng tài sản ổn định và không bị quấy rầy bởi các yếu tố bên ngoài.   

Quyền yêu cầu ổn định giá thuê: Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện đúng các cam kết về giá thuê trong suốt thời hạn hợp đồng. Mọi sự thay đổi về giá phải tuân theo lộ trình và điều kiện đã thỏa thuận từ trước.   

Quyền ưu tiên mua nhà: Đây là một đặc quyền pháp lý mang tính nhân văn dành cho người thuê đang thực tế sử dụng nhà ở. Căn cứ Điều 168 Luật Nhà ở 2023, nếu chủ sở hữu có nhu cầu bán nhà ở đang cho thuê, bên thuê đang thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng có quyền được ưu tiên mua trước. Chủ nhà phải gửi thông báo bằng văn bản về giá bán và các điều kiện; bên thuê có 30 ngày để phản hồi. Quyền này chỉ bị mất đi nếu bên thuê từ chối hoặc không phản hồi sau thời hạn này.   

Quyền cho thuê lại (có điều kiện): Bên thuê có quyền cho người khác thuê lại tài sản nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản hoặc nếu trong hợp đồng gốc đã có điều khoản cho phép cho thuê lại.   

Quyền tiếp tục thuê khi thay đổi chủ sở hữu: Trong trường hợp nhà ở đang cho thuê bị chuyển nhượng cho chủ mới, bên thuê có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê với chủ sở hữu mới cho đến khi hết hạn hợp đồng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Chủ sở hữu mới có trách nhiệm kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ cũ đối với bên thuê.

4. Bảng so sánh quyền của các chủ thể giao dịch công trình xây dựng có sẵn

Việc so sánh giúp nhận diện rõ ranh giới pháp lý và mức độ bảo hộ của nhà nước đối với từng loại hình giao dịch.

5. Quyền bảo hành và trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch công trình xây dựng có sẵn

Quyền bảo hành thường bị xem nhẹ trong quá trình ký kết nhưng lại là tâm điểm của các cuộc tranh chấp sau khi cư dân về ở.   

5.1. Phạm vi và thời hạn bảo hành

Người mua và thuê mua cần hiểu rằng không phải mọi hư hỏng đều được bảo hành. Bảo hành tập trung vào các khiếm khuyết do thi công và vật liệu tại các bộ phận chủ chốt:

• Kết cấu chịu lực: Khung, cột, dầm, sàn, tường chịu lực.   
• Hệ thống âm tường/âm sàn: Đường ống cấp thoát nước, hệ thống điện sinh hoạt, bể phốt.   
• Hệ thống an toàn: PCCC, chống sét.   

Thời hạn 60 tháng (5 năm) đối với nhà chung cư là một bước tiến lớn, buộc các nhà thầu phải chú trọng hơn đến độ bền vững của công trình. Trong thời gian này, nếu có hư hỏng, người mua có quyền yêu cầu sửa chữa miễn phí hoặc thay thế thiết bị tương đương.   

5.2. Trách nhiệm của chủ đầu tư và nhà thầu

Mặc dù chủ đầu tư là người ký hợp đồng với khách hàng, nhưng trách nhiệm thi công thực tế thuộc về nhà thầu. Tuy nhiên, luật quy định bên bán (chủ đầu tư) phải chịu trách nhiệm trước khách hàng, sau đó họ có quyền yêu cầu nhà thầu bồi hoàn lại. Người mua không nên làm việc trực tiếp với nhà thầu mà phải thông qua chủ đầu tư hoặc Ban quản trị tòa nhà để đảm bảo quy trình pháp lý. 

Kết luận

Quyền của người mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn không chỉ dừng lại ở việc được nhận và sử dụng tài sản, mà còn bao gồm một hệ thống quyền pháp lý toàn diện nhằm bảo vệ lợi ích chính đáng của họ trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng. Từ quyền yêu cầu bàn giao đúng thỏa thuận, quyền được cung cấp thông tin minh bạch, quyền bảo hành – bảo trì, cho đến quyền khiếu nại, khởi kiện và yêu cầu bồi thường thiệt hại, pháp luật đã thiết lập những “hàng rào pháp lý” quan trọng để hạn chế rủi ro và cân bằng lợi ích giữa các bên trong giao dịch.

Bên cạnh đó, sự khác biệt về bản chất pháp lý giữa mua, thuê và thuê mua cũng dẫn đến sự khác biệt đáng kể về phạm vi và mức độ các quyền mà mỗi chủ thể được hưởng. Người mua có quyền sở hữu và định đoạt tài sản một cách đầy đủ, lâu dài; người thuê có quyền sử dụng ổn định trong thời hạn hợp đồng và được pháp luật bảo vệ trước các hành vi xâm phạm trái pháp luật; trong khi đó, người thuê mua vừa được sử dụng tài sản, vừa có quyền hướng tới việc xác lập quyền sở hữu khi hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Việc nhận diện đúng các quyền này giúp các chủ thể lựa chọn hình thức giao dịch phù hợp với nhu cầu, khả năng và mục tiêu lâu dài của mình.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.