Đất để phát triển nhà ở xã hội theo dự án bao gồm những loại nào? Quy định về đất để phát triển nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là một trong những trụ cột quan trọng của chính sách an sinh xã hội, góp phần bảo đảm quyền có chỗ ở ổn định cho người thu nhập thấp, công nhân, người lao động và các đối tượng chính sách khác. Để hiện thực hóa mục tiêu này, việc quy định rõ ràng về quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội theo dự án giữ vai trò then chốt, tạo nền tảng pháp lý cho công tác quy hoạch, thu hút đầu tư và tổ chức triển khai đồng bộ. Các quy định về đất không chỉ nhằm bảo đảm đủ quỹ đất cho nhà ở xã hội, mà còn hướng tới sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

1. Nhà ở xã hội là gì? 

Theo khoản 7 Điều 2 Luật nhà ở 2023, Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở mang tính chính sách, gắn liền với vai trò hỗ trợ và điều tiết của Nhà nước trong lĩnh vực nhà ở. Điểm cốt lõi của khái niệm này không nằm ở hình thức kiến trúc hay tiêu chuẩn xây dựng, mà ở yếu tố “sự hỗ trợ của Nhà nước” dành cho những nhóm đối tượng nhất định. Sự hỗ trợ đó có thể được thể hiện thông qua nhiều cơ chế khác nhau, từ việc ưu đãi về đất đai, tín dụng, thuế, đến việc kiểm soát giá bán, giá thuê và điều kiện tiếp cận nhà ở, nhằm bảo đảm khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp và các đối tượng yếu thế trong xã hội.

Bên cạnh yếu tố hỗ trợ, nhà ở xã hội còn được xác định rõ về phạm vi đối tượng thụ hưởng. Không phải mọi cá nhân đều có quyền tiếp cận loại hình nhà ở này, mà chỉ những đối tượng đáp ứng điều kiện theo chính sách nhà ở do Nhà nước quy định mới được hưởng các ưu đãi tương ứng. Cách tiếp cận này thể hiện nguyên tắc phân bổ nguồn lực có chọn lọc, bảo đảm việc hỗ trợ nhà ở được thực hiện đúng mục tiêu an sinh xã hội, tránh tình trạng trục lợi chính sách hoặc phân bổ không hiệu quả.

Từ góc độ chính sách công, nhà ở xã hội không chỉ nhằm giải quyết nhu cầu chỗ ở cho một bộ phận dân cư mà còn góp phần ổn định xã hội, thúc đẩy phát triển đô thị bền vững và thực hiện công bằng xã hội trong tiếp cận điều kiện sống cơ bản. Do đó, việc xác định nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước không chỉ mang ý nghĩa định danh pháp lý, mà còn phản ánh rõ định hướng và trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo đảm quyền có chỗ ở phù hợp cho người dân.

2. Đất để phát triển nhà ở xã hội theo dự án bao gồm những loại nào? 

Đất để phát triển nhà ở xã hội theo dự án được pháp luật xác định từ nhiều nguồn khác nhau, phản ánh sự đa dạng trong cơ chế tạo lập quỹ đất và sự tham gia của cả Nhà nước và khu vực tư nhân. Theo khoản 6 Điều 83 Luật nhà ở 2023, đất để phát triển nhà ở xã hội theo dự án bao gồm 4 loại sau: 

- Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê

Đây là quỹ đất do Nhà nước quyết định giao cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội nhằm phục vụ các mục tiêu chính sách về an sinh nhà ở. Việc giao đất trong trường hợp này cho phép chủ đầu tư sử dụng đất để xây dựng các loại hình nhà ở xã hội đa dạng, bao gồm nhà ở để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê, tùy theo phương án đầu tư đã được phê duyệt. Cơ chế Nhà nước giao đất thể hiện vai trò chủ đạo của Nhà nước trong việc tạo lập quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, đồng thời tạo điều kiện giảm chi phí đầu vào cho dự án, qua đó góp phần hạ giá bán, giá thuê và giá thuê mua, bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của các đối tượng được hưởng chính sách.

-  Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê

Đây là quỹ đất mà Nhà nước cho chủ đầu tư thuê để thực hiện dự án nhà ở xã hội với mục đích duy nhất là xây dựng nhà ở cho thuê. Trong trường hợp này, chủ đầu tư không được bán hoặc cho thuê mua nhà ở xã hội mà chỉ được khai thác dự án thông qua hình thức cho thuê theo thời hạn và điều kiện do pháp luật quy định. Cơ chế Nhà nước cho thuê đất phản ánh định hướng phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê bền vững, đáp ứng nhu cầu nhà ở của các nhóm đối tượng có thu nhập thấp, công nhân, người lao động di cư, đồng thời bảo đảm Nhà nước vẫn giữ vai trò kiểm soát nhất định đối với việc sử dụng đất đai và mục tiêu an sinh xã hội của dự án.

- Diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị. Cụ thể là: 

2. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

3. Đối với các đô thị không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để quy định tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Như vậy, pháp luật xác lập một cơ chế tạo lập quỹ đất đa dạng cho phát triển nhà ở xã hội, kết hợp giữa vai trò chủ đạo của Nhà nước trong việc giao, cho thuê đất với sự tham gia chủ động của doanh nghiệp và các chủ thể kinh tế khác, nhằm bảo đảm nguồn cung nhà ở xã hội ổn định, lâu dài và phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị bền vững.

3. Quy định về đất để phát triển nhà ở xã hội

Theo điều 83 Luật nhà ở 2023, quy định về đất để phát triển nhà ở xã hội được quy định như sau: 

Điều 83. Đất để phát triển nhà ở xã hội

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm: quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập; quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

Đối với khu vực nông thôn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.

2. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

3. Đối với các đô thị không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để quy định tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

4. Quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội quy định tại khoản 1 Điều này phải được bố trí theo đúng nhu cầu được xác định trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực nơi có dự án và phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của các đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội quy định tại Luật này.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

5. Căn cứ nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được xác định trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong quá trình lập dự toán ngân sách địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp việc dành ngân sách để đầu tư xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn, thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án.

...

Nhìn tổng thể, các quy định về đất để phát triển nhà ở xã hội đã hình thành một cơ chế điều tiết tương đối đầy đủ và linh hoạt, vừa đặt trọng tâm vào trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc chủ động tạo lập và quản lý quỹ đất, vừa gắn việc phát triển nhà ở xã hội với quá trình đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và phát triển đô thị. Việc yêu cầu bảo đảm kết nối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đồng thời đa dạng hóa nguồn hình thành quỹ đất thông qua sự tham gia của Nhà nước, doanh nghiệp và cá nhân cho thấy định hướng nhất quán trong việc bảo đảm điều kiện sống phù hợp cho các đối tượng thụ hưởng chính sách.

Qua đó, các quy định này không chỉ giải quyết bài toán quỹ đất cho nhà ở xã hội trong ngắn hạn mà còn góp phần tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, lâu dài và bền vững của chính sách nhà ở xã hội trong tổng thể chiến lược phát triển kinh tế – xã hội và đô thị hóa.

Kết luận 

Quy định về đất để phát triển nhà ở xã hội theo dự án thể hiện rõ định hướng ưu tiên của Nhà nước trong việc bảo đảm an sinh, ổn định xã hội và phát triển bền vững. Việc xác định cụ thể các loại đất được sử dụng cho mục đích này giúp tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hình thành các dự án nhà ở xã hội phù hợp với quy hoạch và nhu cầu thực tế. Khi quỹ đất được bố trí hợp lý, quản lý minh bạch và sử dụng hiệu quả, các dự án nhà ở xã hội không chỉ đáp ứng nhu cầu chỗ ở trước mắt mà còn góp phần nâng cao chất lượng sống, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội và xây dựng đô thị văn minh, nhân văn trong dài hạn.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.