Xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư như thế nào?

Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong việc bảo đảm an sinh xã hội, hỗ trợ người thu nhập thấp và các đối tượng chính sách có điều kiện tiếp cận chỗ ở ổn định, lâu dài. Trong đó, việc xác định giá thuê, giá thuê mua và giá bán là khâu then chốt, tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân cũng như hiệu quả quản lý, sử dụng nguồn lực công. Pháp luật quy định rõ nguyên tắc xác định giá theo hướng minh bạch, phù hợp khả năng chi trả, đồng thời bảo đảm bù đắp chi phí hợp lý và quản lý chặt chẽ tài sản nhà nước trong lĩnh vực nhà ở.

1. Thuê mua nhà ở là gì? 

Theo quy định tại khoản 22 điều 2 Luật nhà ở 2023 quy định như sau: 

Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Theo đó, thuê mua nhà ở là một hình thức giao dịch đặc thù, kết hợp giữa quan hệ thuê nhà ở và quan hệ mua bán nhà ở, trong đó việc chuyển quyền sở hữu không diễn ra ngay tại thời điểm ký kết hợp đồng mà được xác lập sau khi người thuê mua hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thỏa thuận. Việc pháp luật giới hạn tỷ lệ thanh toán trước không quá 50% giá trị hợp đồng thể hiện rõ mục tiêu hỗ trợ khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, khi chưa có đủ nguồn tài chính để mua nhà ở theo hình thức trả ngay.

Bên cạnh đó, cơ chế thanh toán phần giá trị còn lại dưới hình thức tiền thuê trả hằng tháng trong một thời hạn nhất định tạo điều kiện để người thuê mua phân bổ nghĩa vụ tài chính trong thời gian dài, phù hợp với khả năng chi trả thực tế. Trong suốt thời gian thuê mua, người thuê mua được sử dụng nhà ở ổn định như một người thuê, nhưng quyền sở hữu chỉ được xác lập khi đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ thanh toán. Cách thiết kế này vừa bảo đảm quyền lợi của bên cho thuê mua trong việc thu hồi đủ giá trị nhà ở, vừa hạn chế rủi ro cho người thuê mua khi chưa đủ điều kiện tài chính để trở thành chủ sở hữu ngay từ đầu.

Như vậy, thuê mua nhà ở không chỉ là một phương thức giao dịch mang tính kỹ thuật mà còn là một công cụ chính sách quan trọng, góp phần mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho các đối tượng thụ hưởng, đồng thời tạo ra cơ chế hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người dân trong quá trình thực hiện chính sách nhà ở.

2. Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn 

Theo điều 86 Luật nhà ở 2023, việc xác định giá thuê và giá thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công và nguồn tài chính công đoàn được đặt trong khuôn khổ quản lý chặt chẽ của Nhà nước nhằm bảo đảm hài hòa giữa mục tiêu an sinh xã hội và yêu cầu bảo toàn, thu hồi nguồn vốn đầu tư. Khác với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách, cơ chế xác định giá trong trường hợp này không vận hành theo logic thị trường mà chịu sự điều tiết trực tiếp của cơ quan có thẩm quyền.

- Trường hợp cho thuê nhà ở xã hội thì giá thuê được tính đủ kinh phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê

Quy định này xác lập nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở xã hội theo hướng bảo đảm hài hòa giữa mục tiêu an sinh xã hội và yêu cầu quản lý, sử dụng hiệu quả nguồn vốn đầu tư của Nhà nước. Việc tính đủ kinh phí bảo trì vào giá thuê nhằm bảo đảm nhà ở được duy tu, sửa chữa thường xuyên trong suốt quá trình khai thác, qua đó duy trì chất lượng công trình và điều kiện sống ổn định cho người thuê. Đồng thời, quy định về thời hạn tối thiểu 20 năm để thu hồi vốn đầu tư xây dựng cho thấy Nhà nước chủ trương phân bổ chi phí đầu tư trong thời gian dài, không đặt nặng mục tiêu thu hồi vốn nhanh hay tạo lợi nhuận, từ đó giúp giữ mức giá thuê ở mức hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

-  Trường hợp cho thuê mua nhà ở xã hội thì giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua; không tính kinh phí bảo trì do người thuê mua phải nộp.

Quy định này phản ánh đặc thù pháp lý của hình thức thuê mua nhà ở xã hội, theo đó người thuê mua vừa sử dụng nhà ở trong một thời gian nhất định, vừa từng bước thực hiện nghĩa vụ tài chính để trở thành chủ sở hữu nhà ở. Vì vậy, giá thuê mua được xác định trên cơ sở tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua, nhằm bảo đảm Nhà nước hoặc chủ thể đầu tư thu hồi được nguồn vốn đã bỏ ra trong khoảng thời gian hợp lý, phù hợp với bản chất “mua dần” của hình thức này.

Việc không tính kinh phí bảo trì vào giá thuê mua xuất phát từ nguyên tắc phân định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ thuê mua và được chuyển quyền sở hữu nhà ở, người thuê mua trở thành chủ sở hữu và có trách nhiệm trực tiếp nộp kinh phí bảo trì theo quy định chung đối với nhà chung cư. Cách quy định này tránh việc thu trùng chi phí bảo trì, đồng thời bảo đảm sự công bằng giữa người thuê mua nhà ở xã hội và các chủ sở hữu nhà ở khác, qua đó làm rõ ranh giới giữa nghĩa vụ của chủ đầu tư trong giai đoạn đầu tư và nghĩa vụ của người thuê mua khi đã xác lập quyền sở hữu nhà ở.

- Giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội không được tính các khoản ưu đãi quy định tại khoản 1 Điều 85 của Luật này

Điều 85. Ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê

1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn đầu tư công thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn tài chính công đoàn thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi quy định tại các điểm a, b, e, g và h khoản 2 Điều này.

- Cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 14 của Luật này quyết định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội

- Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam quyết định giá thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn tài chính công đoàn

Nhà ở xã hội được đầu tư từ nguồn tài chính công đoàn không sử dụng vốn ngân sách nhà nước mà được hình thành từ nguồn tài chính hợp pháp của tổ chức công đoàn, phục vụ trực tiếp cho đoàn viên công đoàn và người lao động. Vì vậy, việc trao thẩm quyền quyết định giá thuê cho Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam bảo đảm sự thống nhất giữa trách nhiệm quản lý nguồn vốn và quyền quyết định các vấn đề tài chính liên quan đến việc khai thác, sử dụng quỹ nhà ở.

Bên cạnh đó, cơ chế này còn tạo điều kiện để giá thuê nhà ở xã hội được xác định sát với nhu cầu và khả năng chi trả của người lao động – đối tượng thụ hưởng chính của chính sách nhà ở công đoàn. Thông qua việc trực tiếp quyết định giá thuê, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam có thể linh hoạt cân đối giữa mục tiêu bảo toàn nguồn tài chính công đoàn và mục tiêu hỗ trợ ổn định chỗ ở cho đoàn viên, công nhân, người lao động, qua đó nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách an sinh xã hội trong lĩnh vực nhà ở.

3. Xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn 

Theo khoản 1,2 Điều 87 Luật nhà ở 2023 thì Giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định như sau: 

- Tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu có) trong phạm vi dự án, trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; lãi vay (nếu có); các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp, bao gồm chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật; lợi nhuận định mức quy định tại điểm c khoản 2 Điều 85 của Luật này

Điều 85. Ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê
...
2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn quy định tại khoản 1 Điều này được hưởng các ưu đãi sau đây:
...
c) Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;

- Không được tính các khoản ưu đãi quy định tại các điểm a, b, đ, g và h khoản 2 Điều 85 của Luật này và kinh phí bảo trì do người mua phải nộp theo quy định tại Điều 152 của Luật này.

Điều 85. Ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê
...
2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn quy định tại khoản 1 Điều này được hưởng các ưu đãi sau đây:

a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này;

b) Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;
...
đ) Được vay vốn với lãi suất ưu đãi; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ;
...
g) Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn phù hợp với thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan;

h) Ưu đãi khác theo quy định của pháp luật (nếu có).

Như vậy, cơ chế xác định giá bán và giá thuê mua nhà ở xã hội được thiết kế theo hướng bảo đảm thu hồi đầy đủ vốn đầu tư và lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư, đồng thời loại trừ các yếu tố ưu đãi và chi phí không thuộc nghĩa vụ của chủ đầu tư, qua đó kiểm soát chặt chẽ cấu thành giá và giữ vững mục tiêu hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp.

Kết luận 

Quy định về xác định giá thuê, giá thuê mua và giá bán nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư thể hiện rõ vai trò điều tiết của Nhà nước trong việc cân bằng giữa mục tiêu an sinh và yêu cầu quản lý, sử dụng hiệu quả ngân sách. Việc xây dựng mức giá hợp lý, công khai và thống nhất không chỉ giúp người dân yên tâm tiếp cận nhà ở xã hội mà còn hạn chế tiêu cực, thất thoát và bảo đảm tính bền vững của chính sách. Qua đó, nhà ở xã hội thực sự trở thành công cụ quan trọng góp phần ổn định đời sống, nâng cao chất lượng an sinh và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội trong dài hạn.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.