1. Huy động vốn cần phải theo một quy tắc nhất định

Nhà đầu tư cần có vốn cho hoạt động kinh doanh và sử dụng đồng vốn một cách hợp lý nhất cho hoạt động kinh doanh. Do đó, trong huy động vốn phải theo một quy tắc nhất định. Mặt khác, kinh doanh bất động sản là một hình thức kinh doanh có điều kiện. Cho nên, chủ đầu tư không được huy động vốn của khách hàng nếu như việc huy động vốn đó là một hành vi trái pháp luật. Trong dự án khu nhà ở, chủ đầu tư không được phép ký hợp đồng mua bán căn hộ, căn nhà với khách hàng nếu như chưa có móng của khu nhà ở đó. Chủ đầu tư không được phép huy động vốn của khách hàng trong trường hợp đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp nếu như chưa có kết cấu hạ tầng của các khu vực đó. Chủ đầu tư không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất đối với các dự án khu nhà ở, khu đô thị mới, khu hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp nếu như chưa có kết cấu hạ tầng đồng bộ phù hợp với thời gian và tiến độ thực hiện dự án.

2. Các nhà đầu tư phân lô chia nền để bán khi chưa có nền móng của kết cấu hạ tầng

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo hình thức ứng tiền trả trước không được phép phân lô chia nền để bán khi chưa có nền móng của kết cấu hạ tầng đó theo quy định của pháp luật đất đai. Nhiều doanh nghiệp trên thực tế chỉ tiến hành việc sang nhượng dự án để kiếm lời mà không quan tâm đến đầu tư dự án đến cùng, kể cả các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Việc chuyển nhượng này mang lại cho chủ đầu tư siêu lợi nhuận mà không phải đầu tư lớn. Vấn đề quan trọng là chủ đầu tư có mối quan hệ với các cấp chính quyền để xin dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên cơ sở thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân. Việc thu hồi đất để lại nhiều hậu quả khôn lường cho đời sống của người lao động, từ công ăn việc làm, nơi sinh sống đến quá trình phát triển của cộng đồng người bị nhà nước thu hồi đất. Chênh lệch giữa giá đất nhà nước khi giao cho doanh nghiệp thực hiện các dự án đầu tư và giá đất thực tế ngoài thị trường là một khoản chênh lệch cực lớn, do đó doanh nghiệp rất hăng hái trong việc xin dự án mà không quan tâm đến thực hiện dự án đầu tư. Người bị thiệt hại trước hết là nông dân mất ruộng không còn tư liệu sản xuất.

Do đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ được phép chuyển nhượng dự án đầu tư khi gặp khó khăn không thể tiếp tục thực hiện dự án, không thể đầu tư dự án theo thời gian và tiến độ thực hiện dự án hoặc không còn nhu cầu, khả năng thực hiện dự án. Chuyển nhượng dự án bất động sản phải được sự đồng ý của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo phân cấp quản lý nhà nước về cấp phép đầu tư. Điều đó có nghĩa là, không phải mọi trường hợp dự án đầu tư đều được phép chuyển nhượng cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài khi không còn khả năng thực hiện, không thể thực hiện theo thời gian và tiến độ dự án. Quy định đó nhằm tránh tình trạng các nhà đầu tư chuyển nhượng dự án trái quy định của pháp luật hoặc tìm cách bán dự án mà không có nhu cầu đầu tư đích thực. Việc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ phát tuy là một thỏa thuận giữa các nhà đầu tư, nhưng trình tự để xin phép chuyển nhượng dự án đầu tư là một thủ tục hành chính. Vì vậy, các nhà đầu tư phải tuân thủ việc đồng ý hoặc không đồng ý của cơ quan có thẩm quyền về cấp phép đầu tư.

2. Chủ đầu tư không được phép huy động vốn trái phép của khách hàng

Các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản đều thể hiện vấn đề này rất rõ ràng Pháp luật không cấm nhà đầu tư huy động vốn của khách hàng nhưng việc huy động này phải tuân thủ một trình tự nhất định.

Theo thống kê qua kiểm tra sơ bộ, hầu hết các dự án kiểm tra đều mắc sai phạm, trong đó có cả các dự án của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong làng bất động sản như: Capitaland, Quốc Cường Gia Lai, Hoa Sen Group, Hoàng Anh Gia Lai đến các nhà đầu tư ít tên tuổi như: Khôi Nguyên, Ngân Thanh, Tân Hoàng Thân. Tại dự án căn hộ cao cấp Hoàng Anh River View do công ty Phát triển nhà Hoàng Anh làm chủ đầu tư gồm 3 block nhà cao 25 tầng với 580 căn hộ đã phát hiện chủ đầu tư thi công không đúng với bản vẽ thiết kế được duyệt. Tại thời điểm kiểm tra cũng không cung cấp được đầy đủ các hồ sơ pháp lý liên quan như: tư vấn, giám sát. Tình trạng công trình xây hơn chiều cao được duyệt, tự ý điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, thiết kế các phòng chức năng không đúng với thiết kế được duyệt. Dự án The Vista do Capitaland làm chủ đầu tư cũng sai phạm khi chậm tiến độ so với cam kết. Nhiều khách hàng đã trót mua căn hộ tại dự án này đang kêu cứu do bàn giao căn hộ không đúng với thời gian và tiến độ thực hiện dự án, ngoài ra bên cạnh toà nhà lại có thêm một cây cầu vượt rất gần với khu chung cư gây bất tiện trong sinh hoạt và gây ồn cho khu dân cư. Dự án chung cư The Montana do công ty Thương mại dịch vụ Ngân Thanh làm chủ đầu tư huy động vốn trái phép vi phạm các quy định của Luật Nhà ở. Dự án của Cienco 5, chủ đầu tư dự án khu đô thị Thanh Hà (quận Hà Đông, Hà Nội) là những ví dụ cho các sai phạm nghiêm trọng về huy động vốn của chủ đầu tư.

3. Mua nhà hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro

Tình trạng mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cho khách hàng. Chẳng hạn, hàng trăm khách hàng trót mua nhà trên giấy tại dự án Phước Kiển (giai đoạn 3) huyện Nhà Bè thành phố Hồ Chí Minh rất lo lắng vì dự án bị ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thu hồi từ lâu mà tiền thì chủ đầu tư - Công ty Vật tư vận tải và Xây dựng công trình giao thông (Tranco) chưa chịu trả. Thực tế có dự án mà hàng trăm khách hàng đã tranh nhau mua căn hộ như dự án The Adonis 2, khách hàng đã trả giá mua từ 1.200 đến 2000 USD/m. Hầu hết khách hàng đã góp 10% giá trị căn nhà song không thể thấy dự án triển khai. Dự án này sẽ xây dựng trên khu đất 9000m2 nhưng theo quy hoạch chỉ được xây dựng 12 tầng, trong khi khách hàng đã góp vốn đến tầng 18 và quyền sử dụng chung cư lại thuộc về nhiều doanh nghiệp khác nhau. Khi sự việc bị khách hàng phát hiện, chủ đầu tư nhanh chóng chuyển địa điểm, đổi người đứng đầu công ty và đổi tên công ty thành công ty Phục Hưng. Điều đó chứng tỏ doanh nghiệp này đang bội tín với khách hàng trong các giao dịch của mình.

4. Việc huy động vốn trái phép trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, chỉ chủ đầu tư mới có quyền mở bán bất động sản của họ. Và chủ đầu tư chỉ có quyền mở bán nếu bất động hình thành trong tương lai đó đủ điều kiện được mở bán.

Tuy nhiên, trên thực tế, nếu chủ đầu tư muốn mở bán bất động sản hình thành trong tương lai trước khi đủ điều kiện được mở bán thì họ thường sử dụng Bên thứ ba để ký kết Hợp đồng dịch vụ môi giới với người mua.

Thứ nhất: Thông qua Bên thứ ba ký Hợp đồng dịch vụ môi giới với người mua, các điều khoản của hợp đồng liên quan đến việc đặt cọc của người mua sẽ có nội dung “Khoản tiền để thực hiện dịch vụ môi giới” thay vì “Khoản tiền đặt cọc để mua bất động sản”. Quy định này nhằm lấp liếm khoản tiền đặt cọc mua bất động sản, “biến hóa” nó trở thành khoản phí người mua trả để bên thứ ba thực hiện việc trung gian môi giới – vốn là một giao dịch dân sự không bị pháp luật cấm. Điều này đã che giấu việc huy động vốn trái phép theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra: Các Hợp đồng dịch vụ sẽ bao gồm các điều khoản: (i) không cho phép người mua được lấy lại tiền đặt cọc sau một khoảng thời gian chủ đầu tư quy định, (ii) các điều khoản phạt cọc nếu người mua chấm dứt Hợp đồng dịch vụ trước thời hạn, hoặc (iii) quy định người mua không được lấy lại tiền cọc cho đến khi chủ đầu tư mở bán.

Đây là các điều khoản bất lợi nhất khi người mua đã chấp nhận giao kết Hợp đồng dịch vụ. Trường hợp người mua nhận thấy những bất ổn của Hợp đồng dịch vụ, ví dụ như việc dự án bất động sản chưa hoàn thiện đúng theo tiến độ đã cam kết của chủ đầu tư; hoặc quá thời hạn mở bán nhưng dự án vẫn chưa hoàn thiện để mở bán,… người mua sẽ muốn chấm dứt Hợp đồng dịch vụ. Tuy nhiên lúc này, người mua sẽ vấp phải những điều khoản bất lợi của Hợp đồng dịch vụ, lâm vào hoàn cảnh tiến thoái lưỡng nan khi không thể rút tiền cọc do các ràng buộc của Hợp đồng. Còn nếu chờ đợi thì người mua cũng không biết phải chờ đến khi nào chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán.

5. Công bố dự án nhưng sau một thời gian dài dự án vẫn không được triển khai

Hàng loạt doanh nghiệp trong kinh doanh bất động sản đã gây sốc khi công bố những dự án có vốn đầu tư đến hàng tỷ đô la, tuy nhiên, sau một thời gian dài dự án vẫn không được triển khai. Trước hết là các siêu dự án này đang được các nhà đầu tư xin sang tay để kiếm lời từ hoạt động chuyển nhượng dự án. Đơn cử là, ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam đã ra quyết định thu hồi Dự án Bãi biển Rồng (Dragon Beach) do công ty Dragon Beach Group với tổng vốn đăng ký 4,15 tỷ USD làm chủ đầu tư, do không thực hiện việc ký quỹ đảm bảo đầu tư số tiền 4 triệu USD và chưa triển khai lập các hồ sơ thủ tục đầu tư theo quy định. Tại thành phố Hồ Chí Minh, hàng loạt dự án tỷ đô cũng được nhiều nhà đầu tư công bố nhưng sau lễ khởi công rầm rộ thì đến nay các dự án đang rơi vào cảnh im lìm. Ví dụ, Dự án Đại học Quốc tế do Tập đoàn Berjaya (Malaysia) làm chủ đầu tư với số vốn đăng ký 3,5 tỷ USD trên diện tích rộng 900ha nhưng không thấy động tĩnh của việc đầu tư xây dựng. Người dân sống trong khu vực quy hoạch này rất hoang mang vì không hề biết tối dự án, biết đến phương án về bồi thường, hỗ trợ hay tái định cư. Nhiều năm người dân trong khu vực không được xây dựng nhà ở và cuộc sống cũng bị treo theo đó vối hoàn cảnh hết sức éo le.

LUẬT MINH KHUÊ (Sưu tầm)