Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất?

Trả lời:

Có một điểm nhất quán, chi phối mạnh mẽ đến các quy định về quản lí trong việc phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thu hồi đất trong Luật đất đai năm 2013, đó là yếu tố chủ thể. Đây cũng chính là cơ sở để quy định một số quyền và nghĩa vụ đặc thù cho từng loại chủ thể cũng như điều kiện, cách thức thực hiện các quyền đó.

Ngoài những quyền và nghĩa vụ chung được quy định tại Điều 166 và Điều 170 Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân còn có các quyền đối với tài sản là quyền sử dụng đất và quyền đối với tài sản gắn của UBND xã, phường, thị trấn hoặc của công chứng nhà nước.

Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, các bên thoả thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau phù hợp với các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Đây là quyền chỉ dành cho chủ thể là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thực hiện chuyển đổi đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp. Điều này xuất phát từ mục đích cơ bản và quan trọng nhất đó là tập trung vào việc xoá bỏ tình trạng manh mún, phân tán về đất đai, phát huy tính tự chủ trong canh tác, tạo điều kiện cho việc áp dụng các tiến bộ khoa học kĩ thuật, làm tăng khả năng sinh lời của đất và đáp ứng tốt hơn nhu cầu nông sản của thị trường. Qua đó, tiến hành chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.

Việc chuyên đổi quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau:

+ Cả hai bên đều thực hiện chuyển quyền và cùng nhận quyền sử dụng đất, hình thức là trao đổi tài sản quyền sử dụng đất chứ không mang ý nghĩa thương mại;

+ Chủ thể được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, do Nhà nước giao, công nhận hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, quy luật mang tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với một tài sản có giá trị.

Khởi đầu cho các quy định về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật đất đai năm 1993 và Bộ luật dân sự năm 1995 đã tỏ ra khá thận trọng khi quy định về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, đã chia thành hai trường họp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với những quy định về điều kiện ràng buộc cho cả hai bên: bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Với những quy định chặt chẽ nhằm giới hạn đối tượng được phép chuyển nhượng và đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Trong điều kiện lịch sử cụ thể khi cơ sở kinh tế-xã hội còn ở mức độ nhất định thì những quy định đó là cần thiết nhằm hạn chế sự phân hoá giàu - nghèo ở nông thôn và đảm bảo cho người nông dân có đất để sản xuất. Luật đất đai năm 2013 đã thể hiện rất rõ sự tiến bộ khi tạo ra hành lang pháp lí thực sự thông thoáng, là môi trường thuận lợi cho quá trình vận hành của thị trường bất động sản ở Việt Nam. Bước đầu thể hiện một xu thế tất yếu trong việc hoàn thiện những quy định của pháp luật theo hướng hạn chế dần sự tham gia của các cơ quan công quyền vào việc định đoạt tài sản tư của công dân. Theo đó, tất cả những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sự phân biệt về quyền sử dụng đất đất nông nghiệp hay quyền sử dụng đất phi nông nghiệp và không có sự ràng buộc về điều kiện đối với bên chuyển nhượng và điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng.

Riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân khác mà không phải là đất khu công

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong những khu vực đó.

Như vậy, thông qua những quy định về sự hạn chế đối với quyền chuyển nhượng, Nhà nước có thể điều tiết quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân để thực hiện chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp có đất để sản xuất đồng thời ngăn chặn những tác động tiêu cực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép, hạn chế việc đầu cơ ruộng đất.

2. Quyền cho thuê quyền sử dụng đất

Cho thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau, theo đó, bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê bong một thời hạn, còn bên thuê ữả tiền thuê và sử dụng đất đúng mục đích mà pháp luật đã quy định.

+ Cho thuê ruộng đất (quyền sử dụng đất) là một hoạt động kinh tế phổ biến trong nền kinh tế thị trường, có thể coi đó là một dạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện và bị giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định. Hoạt động này giải quyết được nhu cầu của người có quyền sử dụng đất nhưng không trực tiếp sử dụng và không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những người muốn mở rộng quy mô sản xuất nhung không muốn hoặc không có đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - bằng lợi ích kinh tế.

+ Về điều kiện không có bất cứ một sự ràng buộc, hạn chế nào đối với hộ gia đình, cá nhân trong việc cho thuê quyền sử dụng đất và được quy định hết sức mở rộng. Cho thuê quyền sử dụng đất là một loại quyền được quy định rất chặt chẽ trong Luật đất đai năm 1993, theo đó, chỉ có những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản do hoàn cảnh neo đơn, khó khăn, do chuyển sang làm ngành nghề khác nhưng chưa ổn định hoặc do chuyển nhượng. Quan hệ này được giới hạn ở phạm vi và chủ thể thực hiện. Chỉ những người có quan hệ với nhau về huyết thống, hôn nhân hoặc có nghĩa vụ trực tiếp với nhau về kinh tế mới được nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Người thừa kế không phải nộp thuế thu nhập từ việc nhận quyền sử dụng đất.

Về đối tượng được để thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật;

+ Thành viên trong hộ gia đình được Nhà nước giao đất.

Khác với cá nhân, khi thành viên còn sống thì quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình nhưng nếu thành viên chết thì một phần quyền sử dụng đất trong tài sản chung của hộ được chuyển vào khối tài sản thuộc di sản thừa kế và được chuyển giao cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người nhận thừa kế có thể nhập tài sản được thừa kế vào khối tài sản chung của hộ gia đình hoặc giữ làm tài sản riêng của mình. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Nếu không thuộc đối tượng nói trên thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.

Như vậy Luật đất đai đã mở rộng quyền đối với người sử dụng đất trong trường họp được để thừa kế quyền sử dụng đất cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật mà không có sự phân biệt giữa cá nhân sử dụng đất hay thành viên trong hộ gia đình được Nhà nước giao đất. Sự đảm bảo quyền lợi này cho thành viên trong hộ gia đình trong quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất là một điều kiện hết sức quan trọng nhằm tạo cho người sử dụng đất tâm lí yên tâm ổn định và khuyến khích họ tăng cường sự đầu tư vào đất đai để nâng cao hơn nữa hiệu quả sử dụng đất. Bên cạnh việc quy định đối tượng được nhận thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài, công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Như vậy đối tượng được nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ các hộ gia đình, cá nhân được quy định rộng hơn so với đối tượng được nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ các tổ chức sử dụng đất ở trong nước (Xem: Điểm c khoản 2 Điều 174 Luật đất đai năm 2013).

Ngoài ra, pháp luật còn quy định một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện và những trường hợp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất tương tự giống như những quy định đối với quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Xem: Điều 191,192 Luật đất đai năm 2013).

3. Quyền thế chấp, bằng quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên đi vay (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).

Qua một cuộc điều tra của Bộ tài nguyên và môi trường tiến hành trên 12 tỉnh, thành phố trong cả nước đánh giá vai trò, vị trí của những quyền chuyển quyền sử dụng đất, 68% số người được hỏi cho rằng: Quyền thế chấp là quyền quan trọng nhất. Trong khi xét về mục tiêu của Nhà nước khi quy định các quyền chuyển quyền cho người sử dụng đất là: xoá bỏ sự manh mún về ruộng đất, tạo cơ hội cho việc tích tụ và tập trung đất đai, từng bước tiến hành phân công lại lao động trong xã hội, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước thì quyền thế chấp không tạo ra được điều đó. Song kết quả của việc điều tra cho thấy: để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cái mà người nông dân thiếu là vốn và cái mà Điều 188 Luật đất đai năm 2013 còn quy định người sử dụng đất phải có các điều kiện khác gồm: đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải có thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính

Khác với các tổ chức sử dụng đất ở trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài, đối tượng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được quy định rộng hơn: không chỉ là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam mà còn có các tổ chức kinh tế hoặc các cá nhân. Từ đó cho thấy Nhà nước đã thực sự cố gắng đảm bảo quyền và lợi ích thiết thực cho người sử dụng đất, đặc biệt là hộ gia đình và cá nhân, tạo cho họ có nhiều cơ hội hơn trong việc khai thác các nguồn vốn từ những chủ thể khác nhau để đầu tư cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Cũng giống như những quy định về các hệ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, quyền được thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ghi nhận xu hướng tất yếu trong việc mở rộng quyền, trong việc đảm bảo sự chủ động sử dụng vốn vay từ thế chấp hóa cho hộ gia đình, cá nhân của Luật đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003 về việc đưa ra những quy định xuất phát từ chính những yêu cầu nội tại của thực tiễn cuộc sống chứ không đơn thuần là sự áp đặt ý chí của các nhà làm luật.

Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được đảm bảo bằng thế chấp, bằng quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì quyền sử dụng đất để thế chấp được xử lí như sau:

• Theo thoả thuận ưong hợp đồng thế chấp;
• Trường hợp không xử lí được theo thoả thuận để ghi trong họp đồng thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế;
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền cho cả thời gian thuê trong khu công nghiệp.

Riêng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không phải là đất trong khu công nghiệp thì có quyền theo quy định của pháp luật dân sự.

Như vậy, Luật đất đai năm 2013 đã có quy định đảm bảo về khả năng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để sản xuất kinh doanh, đặc biệt là sự cho phép chủ thể này được quyền góp vốn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân phát triển sản xuất, khuyến khích liên doanh liên kết và thu hút nguồn vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh.

4. Chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã đưa ra những cơ sở pháp lí để xử lí quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn quyền sử dụng đất do các nguyên nhân khác nhau:

+ Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

+ Một bên hoặc các bên đề nghị theo thoả thuận trong hợp đồng góp vốn;

+ Bị thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai;

+ Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết, bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải có cá nhân đó thực hiện;

+ Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng phải do pháp nhân đó thực hiện;

+ Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lí theo thoả thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

5. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, nhân sử dụng đất thuê

Nếu như hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được thực hiện các quyền đó đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Sự phân biệt này của pháp luật cho thấy QSĐĐ của chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm không phải là tài sản thuộc sở hữu của người thuê đất.

Ngoài các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 168 và Điều 170 Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sử dụng còn có các quyền sau:

- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

- Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; .

- Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

>> Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhãn chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất

Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 và Điều 170.

Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất được thực hiện như sau:

- Trường họp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (khoản 1 Điều 179 Luật đất đai năm 2013)

- Trường hợp được Nhà nước cho thê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa quy định của pháp luật tại khoản 2 Điều 179 Luật đất đai.

>> Xem thêm: Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất theo Điều 37 Luật đất đai 2024

6. Địa vị pháp lý của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo sử dụng đất

Cùng với việc xác định cụ thể, rõ ràng những đối tượng sử dụng đất theo quy định của luật đất đai, hai chủ thể sử dụng đất là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được thừa nhận là hai chủ thể

>> Quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất

+ Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 và Điều 170 Luật đất đai năm 2013.

+ Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, với đặc thù là quyền sử dụng đất của một cộng đồng được đảm thực hiện trên cơ sở những tôn trọng phong tục, tập quán, quyền tự do tín ngưỡng của nhân dân, Nhà nước không cho phép loại hình chủ thể này được thực hiện việc định đoạt quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo loại đất này được sử dụng một cách phù hợp với mục đích tôn trọng và giữ gìn những giá trị văn hoá truyền, văn hoá tín ngưỡng trong nhân dân.

Luật Minh KHuê (sưu tầm & biên tập)