Trải qua hơn 20 năm đổi mới, đất nước ta ngày càng phát triển hướng đến mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ văn minh”. Thể chế hóa đường lối, chính sách của Đảng, Luật Đất đai qua các thời kỳ đã không ngừng mở rộng và hoàn thiện các quy định về quyền của người sử dụng đất. Nhà nước đã khẳng định và bảo đảm thực hiện các quy định về địa vị pháp lý của người sử dụng đất.

 

1. Khái niệm quyền sử dụng đất và người sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,...

Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSD đất hoặc công nhận QSD đất, có quyền và nghĩa vụ mà nhà nước quy định trong thời hạn sử dụng đất. Điều 5 Luật Đất đai quy định các đối tượng là người sử dụng đất.

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện CSH là một nguyên tắc quan trọng của ngành Luật Đất đai. Theo đó toàn bộ đất đai trên phạm vi lãnh thổ dù do ai sử dụng với mục đích gì thì đất đó vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện CSH.

Cụ thể, hình thức sở hữu toàn dân về đất đai được quy định ở Điều 53 Hiến pháp 2013 và BLDS 2015 "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện CSH và thống nhất quản lý.", Điều 4 Luật đất đai: Sở hữu đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện CSH và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Nhìn chung, ta có thể hiểu về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai như sau: “Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm PL điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận, quy định và bảo vệ quyền đại diện CSH Nhà nước trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.”

Đặc trưng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại VN: Quyền sở hữu đối với đất đai được thực hiện thông qua cơ chế đại diện với nhiều cơ quan, tầng cấp. Đất đai không phải là đối tượng của quan hệ dịch chuyển quyền sở hữu. Không có sự thống nhất trong chế độ pháp lý về đất đai và tài sản khác gắn liền với đất. Thực hiện quyền sở hữu đối với đất đai luôn gắn liền với công bằng XH.

 

2. Tính độc lập của quyền sử dụng đất

Tuy rằng QSD đất có tính phụ thuộc vào sở hữu toàn dân với Nhà nước là đại diện, nhưng vẫn có những yếu tố độc lập, được thể hiện rõ ràng trong quá trình khai thác và sử dụng đất.

Thứ nhất, tính trực tiếp và cụ thể

QSD đai của người sử dụng mang tính chất trực tiếp và cụ thể, ngưởi sử dụng đất mặc dù không phải CSH của đất đai nhưng chính họ là những người trực tiếp chiếm hữu. Hành vi trực tiếp chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất cho thấy việc sử dụng đất đai một cách độc lập của họ đối với đại diện CSH là Nhà nước và các chủ thể khác, Nhà nước và các chủ thể khác phải tôn trọng quyền chiếm hữu của họ.

Thứ hai, tính ràng buộc

Các giao dịch liên quan đến QSD đất của người sử dụng đất tuy bị phụ thuộc, bị ràng buộc chi phối, kiểm soát nhưng vẫn có tính độc lập riêng. Đây được xem là biểu hiện của tính độc lập cao nhất. Nhà nước đảm bảo toàn bộ quyền lợi dân sự của người sử dụng đất đối với QSD đất đai. Điều này được thể hiện rõ qua việc người sử dụng đất có thể tự do thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSD đất đai (Điều 167). Các giao dịch này độc lập ở chỗ người sử dụng có thể chuyển giao QSD đất cho bất cứ chủ thể nào phù hợp, đủ điều kiện và sử dụng đất đúng mục đích. Tuy nhiên, để thực hiện tất cả các loại giao dịch trên đều cần phải có sự quản lý của Nhà nước, thông qua việc thực hiện đăng ký, công chứng tại các cơ quan có thẩm quyền.

Một số biểu hiện: với giao dịch chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất, người sử dụng đất có quyền chuyển giao đất cho bất kì đối tượng nào đủ điều kiện là chủ thể được Nhà nước quy định, giá trị chuyển nhượng, phạt vi phạm, cọc hợp đồng đều thì đều do hai bên giao dịch thỏa thuận; Đối với việc cho thuê, cho thuê lại đất, CSH có quyền cho bất kì ai có đủ điều kiện chủ thể để sử dụng đất đúng mục đích của đất thuê và có thể cho thuê với diện tích đất bất kì và không quá diện tích đất đang chiếm giữ; Thế chấp, góp vốn QSD đất một cách hợp pháp - thực hiện giao dịch độc lập mà không quan tâm đến ý chí Nhà nước. Chính điều này đã giúp người sử dụng đất có thể dễ dàng đầu tư vào đất và thúc đẩy sự tăng trưởng giá trị của đất.

Thứ ba, tính tự quyết định

Người sử dụng đất hoàn toàn có thể tự quyết định hình thức, mục đích, thời hạn, diện tích, giá đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất một cách độc lập với Nhà nước biểu hiện như sau :

Hình thức sử dụng đất có sự thay đổi qua các năm theo hướng người sử dụng đất có quyền tự lựa chọn hình thức sử dụng phù hợp (Điều 172 Luật Đất đai). Người sử dụng đất căn cứ vào khả năng tài chính, nhu cầu sử dụng, khả năng khai thác có quyền tự quyết định sẽ chọn hình thức sử dụng đất nào. Luật đất đai 2013 quy định tất cả các chủ thể không kể là chủ thể trong nước hay chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài đều có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất thích hợp, không dành riêng bất cứ một sự khác biệt hoặc ưu đãi nào đó cho các chủ thể sử dụng đất khác nhau.

Mục đích sử dụng đất : PL quy định các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép nên người sử dụng đất có thể hiểu nếu chuyển đổi các trường hợp còn lại thì ngưởi sử dụng đất có quyền chuyển đổi ko cần xin phép. (Điều 57, Luật đất đai).

Giá đất trên thực tế có sự linh hoạt, tôn trọng thỏa thuận của người sử dụng đất trong quá trình xác lập giao dịch. Trên thực tế chúng ta thấy, giá đất thị trường đang cao hơn rất nhiều so với khung giá đất và bảng giá đất. Điều này thể hiện rất dõ tính độc lập của người có QSD đất. Căn cứ vào tình hình phát triển KT, XH tại khu vực mình sinh sống, người dân hoàn toàn có thể quy định mức giá cho thuê, chuyển nhượng ,… Đặc biệt, khoản 1 Điều 9 Nghị định 44/2014/NĐ-CPKhi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất” cho thấy giá đất trên thị trường ( giá đất dựa trên sự thỏa thuận của người sử dụng đất còn quyết định ngược lại khung giá đất mà Nhà nước đã công bố.

Thứ tư, quyền khai thác đất đai

Quyền sử dụng của người sử dụng đất là người sử dụng đất có quyền khai thác đất đai để phục vụ các hoạt động KT-XH cho bản thân họ, nên người sử dụng đất độc lập trong việc hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư thu được từ đất đai; độc lập trong việc hưởng các lợi nhuận từ hoạt động khai thác đất của mình.

Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau : “2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất”. Người sử dụng đất có toàn quyền trong việc khai thác đất đai để phục vụ cho hoạt động kinh tế, đây là một trong những yếu tố thể hiện rõ nhất sự độc lập trong quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất độc lập trong việc hưởng lợi nhuận, thành quả lao động, kết quả đầu tư từ việc khai thác sử dụng đất. Tùy vào từng loại đất khác nhau đang được sử dụng mà những lợi ích thu được cũng sẽ khác nhau. Ví dụ, đối với đất nông nghiệp thì lợi ích sẽ là các loại nông sản, thực phẩm, hoa màu,… còn đối với đất ở, lợi ích có thể là xây dựng nhà để ở hoặc dùng để cho thuê. Việc khai thác đất đai, nâng cao hiệu quả kinh tế và được hưởng những thành quả, lợi ích là yếu tố giúp phân biệt sự độc lập trong quá trình khai thác và sử dụng đất.

Người sử dụng đất có thể độc lập sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản tạo công ăn việc làm, kiếm thêm thu nhập, nâng cao hiệu quả KT, chất lượng cuộc sống của người dân. Nhà nước bảo hộ các quyền lợi ích hợp pháp về đất đai của người sử dụng đất, đồng thời thừa nhận QSD đất của người sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận QSD đất, khi đó người sử dụng đất độc lập sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Tự do khai thác, sử dụng đất theo mục đích và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất hoặc cho phép người khác sử dụng, thu những lợi ích từ việc cho thuê QSD đất đó không phải phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, các chủ thể khác.

Từ Hiến pháp năm 1980 cho đến nay chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam có sự tử thay đổi cơ bản từ chỗ còn tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau chúng ta đã tiến hành quốc hữu hóa đất đai và xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Do đó trong quá trình khai thác và sử dụng, quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vừa mang tính độc lập đã được cụ thể hóa thông qua Luật đất đai và các văn bản pháp luật liên quan