1. Định nghĩa về hợp đồng ủy quyền

Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS) quy định Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Quan hệ ủy quyền có những đặc điểm khác biệt so với một số quan hệ tương tự như quan hệ gia công, dịch vụ. Trong mối quan hệ này, bên làm gia công hoặc dịch vụ nhân danh mình thực hiện công việc vì lợi ích của mình. Mặt khác, trách nhiệm dân sự của hợp đồng dịch vụ, gia công là trách nhiệm của chính bên nhận làm dịch vụ, gia công

Như vậy, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở. Trên thực tế việc ủy quyền thường xảy ra khi đang ở nước ngoài, công tác xa, ốm đau...

2. Quy trình mua bán chuyển nhượng đất đai hợp pháp

Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai được tiến hành:

Xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại văn phòng công chứng.
Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của văn phòng đăng ký nhà và đất (Thuộc UBND Quận/Huyện) nơi có mảnh đất đang được mua bán/giao dịch. Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng (trong vòng 15 ngày) các bên cần tiến hành làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên nhà đất tại văn phòng đăng ký nhà và đất. Các bên căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng công chứng xem bên nào có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên nhà đất thì bên đó có nghĩa vụ hoàn thiện thủ tục này tại văn phòng đăng ký nhà và đất.
Thực hiện thủ tục sang tên nhà đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi hoàn thiện thủ tục các bên sẽ nhận được giấy nhận hẹn trả kết quả của bộ phận một cửa. Sau 7-10 ngày, bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên nhà đất sẽ nhận được thông báo về việc nộp thuế của cơ quan thuế.
Sau khi nộp thuế tại kho bạc nhà nước (Hoặc ngân hàng được ủy quyền của kho Bạc), thì sau 15 ngày, bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên sẽ đến bộ phận một cửa để nộp lại sổ đỏ/sổ hồng bản gốc và nhận sổ đỏ/sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) mới.

3. Những rủi ro trong việc ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Nếu có tranh chấp xảy ra, bên nhận ủy quyền (trường hợp này là bạn) phải chứng minh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thực, thông qua việc thanh toán, giao đất, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, dù có đầy đủ chứng cứ chứng minh thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực).

- Điều 563 của Bộ luật dân sự quy định, thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm.

Như vậy khi hết thời hạn này các bên phải làm Hợp đồng ủy quyền mới. Trong trường hợp bạn đề nghị ký Hợp đồng ủy quyền mới mà bên ủy quyền (ở đây là người muốn bán đất cho bạn), từ chối thì sẽ bạn sẽ mất quyền lợi với mảnh đất đó.

- Khoản 1 Điều 569 Bộ luật dân sự quy định, trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại. Nếu ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng. Nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

Do đó, khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng, bạn sẽ không được thực hiện các quyền trước đó mà các bên đã thỏa thuận.

- Nếu một trong các bên không may bị chết thì Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự. Khi sự kiện này xảy ra thì thửa đất đó sẽ là di sản thừa kế của người ủy quyền và sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế.

4. Những lưu ý khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cần kiểm tra kỹ thông tin về thửa đất, bao gồm:

Giấy tờ pháp lý (sổ đỏ, bản đồ địa chính…): Kiểm tra xem đó là giấy tờ thật hay giả. Giấy tờ đó thể hiện quyền hạn của người đứng ra chuyển nhượng nhà, đất. Nội dung kiểm tra cần xem xem thông tin về thửa đất và thực tế có giống nhau không. Cần phải kiểm tra kĩ các thông tin trên giấy tờ để đảm bảo việc chuyển nhượng không vi phạm quy định của pháp luật.
Thông tin người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng (sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân/ thẻ căn cước công dân, đăng ký kết hôn/ xác nhận tình trạng hôn nhân…): Kiểm tra kỹ giấy tờ tùy thân của các bên chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất để đảm bảo việc chuyển và nhận là đúng quy định của pháp luật.
Tính ổn định của nhà, đất: Việc kiểm tra tính ổn định của nhà, đất đảm bảo nhà, đất là đối tượng chuyển nhượng không bị tranh chấp giữa các cá nhân với nhau hoặc giữa cá nhân và tổ chức. Để kiểm tra yếu tố này, bạn có thể liên hệ với UBND xã hoặc mọi người xung quanh nơi có nhà, đất chuyển nhượng để biết thêm thông tin về nguồn gốc đất cũng như tình trạng sử dụng đất.
Xác định quyền sở hữu của nhà, đất: Khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần phải xác định xem nhà, đất được chuyển nhượng là tài sản chung hay tài sản riêng. Trường hợp đó là tài sản chung của hai vợ chồng thì khi chuyển nhượng cần sự có mặt và ký kết của hai người. Nếu một trong hai người vắng mặt thì phải có giấy ủy quyền được công chứng. Thủ tục này là bắt buộc, tránh trường hợp sau khi chuyển nhượng phát sinh tranh chấp khiến hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.
Thông tin bên thứ ba (nếu có): Để xác thực thông tin này, bạn cần đến phòng công chứng nơi có nhà, đất chuyển nhượng tìm hiểu xem có liên quan đến việc thế chấp, cầm cố, đặt cọc… hay liên quan đến bên thứ ba là bên cung cấp điện, nước…
Nghĩa vụ tài chính tại thời điểm chuyển nhượng: Bắt buộc phải hoàn thành việc nộp lệ phí trước bạ và các loại thuế thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Phân biệt giữa giấy ủy quyền và hợp đồng uy quyền

Tiêu chí	Giấy ủy quyền	Hợp đồng ủy quyền
1.Khái niệm	Giấy ủy quyền là một hình thức đại diện ủy quyền do chủ thể bằng hành vi pháp lý đơn phương thực hiện, trong đó ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định người được ủy quyền đại diện mình thực hiện một hoặc nhiều công việc trong phạm vi quy định tại Giấy ủy quyền	Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định ( Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015).
2. Căn cứ pháp luật	Chỉ được thừa nhận trong thực tế không có văn bản nào quy định cụ thể	Bộ luật Dân sự năm 2015
3.Chủ thể	Giấy ủy quyền được lập và ký bởi người ủy quyền (hay gọi là ủy quyền đơn phương)	Hợp đồng ủy quyền được lập và ký bởi người ủy quyền và người được ủy quyền
4.Bản chất	Là hành vi pháp lý đơn phương của bên ủy quyền và áp dụng nhiều trong trường hợp cấp trên ủy quyền cho cấp dưới thực hiệncông việc thông qua giấy ủy quyền	Là một hợp đồng, có sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên
5.Ủy quyền lại	Người được ủy quyền không được ủy quyền lại, trừ trường hợp pháp luật có quy định	Bên được uỷ quyền chỉ được uỷ quyền lại cho người thứ ba, nếu được bên uỷ quyền đồng ý hoặc pháp luật có quy định
6.Giá trị thực hiện	- Khi ủy quyền, không cần có sự tham gia của bên nhận ủy quyền (ủy quyền đơn phương) - Việc lập giấy ủy quyền không đòi hỏi bên nhận ủy quyền phải đồng ý và không có giá trị bắt buộc bên nhận ủy quyền phải thực hiện các công việc ghi trong giấy	- Đòi hỏi phải có sự tham gia ký kết của cả bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền - Việc lập hợp đồng ủy quyền đòi hỏi bên nhận ủy quyền phải đồng ý và có giá trị bắt buộc phải thực hiện các công việc đã nêu trong hợp đồng, đồng thời bên nhận ủy quyền có thể được nhận thù lao (theo thỏa thuận, nếu có)
7.Thời hạn ủy quyền	Thời hạn ủy quyền do Người ủy quyền quy định hoặc do pháp luật quy định	Thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền. ( Điều 563 BLDS 2015)
8.Đơn phương chấm dứt thực hiện uỷ quyền	Sau khi Giấy ủy quyền được lập mà bên nhận ủy quyền không thực hiện công việc thì bên ủy quyền cũng không có quyền yêu cầu bên nhận ủy quyền phải thực hiện, kể cả việc bồi thường thiệt hại.	Hợp đồng ủy quyền quy định rõ ràng về nghĩa vụ của bên được ủy quyền, và nếu có thiệt hại thì phải bồi thường nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Kết luận: Tóm lại, pháp luật hiện nay quy định rất cụ thể, rõ ràng về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hình thức của hợp đồng và thời điểm có hiệu lực. Nếu cố tình ký hợp đồng ủy quyền như trường hợp bạn đề nghị tư vấn, hai bên không chỉ vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, mà còn vi phạm pháp luật về thuế, lệ phí.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Xem thêm: Mẫu giấy ủy quyền sử dụng đất cho vợ, con hoặc người thân