Kính thưa quý khách hàng!
Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:
NỘI DUNG YÊU CẦU
Chào công ty Luật Minh Khuê, Theo tìm hiểu qua trang Web được biết công ty Luật mình có tư vấn qua Email, em nhờ anh/chị luật sư tư vấn vấn đề sau ạ:
Tháng 01/2012 Em có nhận cầm cố quyền sử dụng đất của anh A và vợ anh A với giá 70 triệu đồng dưới hình thức ký giấy chuyển nhượng tài sản tại Văn phòng công chứng (có xác nhận đất không tranh chấp của UBND phường nơi anh A sinh sống). Và kèm theo điều kiện tay bên ngoài là lãi suất 6%/ tháng, sau 03 tháng nếu bên cầm cố sau có nhu cầu chuộc lại thì em sẽ cho chuộc với giá ban đầu là 70 triệu đồng và nếu không đóng lãi thì em có quyền sang tên em và bán lại cho người khác. Tuy nhiên đóng lãi được 03 tháng thì bên cầm cố không đóng lãi và nhiều lần em tìm không gặp được thì đến tháng 11/2012 em đi nộp đơn xin cấp quyền sử dụng đất và UBND đã cấp lại sổ đỏ đứng tên em.
Đến năm 2020 em đã bán lại phần đất trên cho người khác là anh B với giá trị la 150tr đồng. Lúc bàn giao đất cho chủ mới thì giữa chủ đất mới anh B xảy ra tranh chấp với anh C (người mua đất của anh A bằng giấy tay từ năm 2008). Và 2 bên đưa ra toà.
Em cũng bị triệu tập với tư cách là người liên quan. Nhưng thời điểm hiện tại anh A đã mất chỉ còn vợ .Nội dung cuộc hoà giải. Vợ Anh A thì xác nhận chỉ cầm cố cho em và các con anh A thi lại nói không biết, yêu cầu em cho gia đình anh A chuộc lại đất với giá 70 triệu đồng. Em đã không đồng ý, và bên anh B chủ đất mới cũng chính là nguyên đơn cũng không đồng ý.
Gia đình anh A tiếp tục làm đơn kiện tôi, cho vay nặng lãi và lừa đảo chiếm đoạt tài sản của gia đình anh ấy. Trong trường hợp này, em phải xử lý như thế nào đối với gia đình anh A và hợp đồng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất của em và vợ chồng anh A có bị vô hiệu hay không? Nếu bị vô hiệu thì em sẽ xử lý như thế nào đối với anh hợp đồng mua bán mới đối với anh B? vì anh B đã sang tên và cũng đc UBND cấp giấy chứng nhận quyền sư dụng đất mới. Nhờ anh chị Luật sư tư vấn giúp em ạ.
TRẢ LỜI:
CƠ SỞ PHÁP LÝ
- Bộ luật dân sự 2015;
- Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
- Luật đất đai 2013;
- Luật công chứng 2014;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;
NỘI DUNG TƯ VẤN
Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Hiệu lực của cầm cố tài sản
1. Hợp đồng cầm cố tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố.
Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Nghĩa vụ của bên cầm cố
1. Giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố theo đúng thỏa thuận.
2. Báo cho bên nhận cầm cố về quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận cầm cố có quyền hủy hợp đồng cầm cố tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố.
3. Thanh toán cho bên nhận cầm cố chi phí hợp lý để bảo quản tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Chấm dứt cầm cố tài sản
Cầm cố tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt.
2. Việc cầm cố tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
3. Tài sản cầm cố đã được xử lý.
4. Theo thỏa thuận của các bên.
Đất đai luôn là nội dung mà xảy ra nhiều tranh chấp, đặc biệt là các tranh chấp liên quan đến giao dịch chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chuyển đổi...Với tình huống của Qúy khách Luật Minh Khuê sẽ làm rõ hai giao dịch sau, đây cũng là những điểm có lợi để Qúy khách đưa ra làm căn cứ bảo vệ quyền lợi của mình trong vụ án tranh chấp trên.
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng
Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Vì vậy, nếu chỉ xét trên khía cạnh này thì hợp đồng chuyển nhượng giữa Qúy khách và vợ chồng A hợp đồng hoàn toàn có giá trị pháp lý.
Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
Theo quan điểm của Luật Minh Khuê, hợp đồng mua bán giữa Qúy khách và vợ chồng A không bị vô hiệu, không nhằm trốn tránh bất kỳ nghĩa vụ nào nên không vô hiệu do giả tạo theo Điều luật trên. Giao dịch mua bán này vẫn đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015.
Thứ nhất, Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Qúy khách và vợ chồng A hoàn toàn có đầy đủ năng lực hành vi dân sự tham giao gia dịch này.
Thứ hai, Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
Vợ chồng A và Qúy khách đều biết rõ điều đó. Không bên nào bị bắt ép phải thực hiện.
Thứ ba, Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Mục đích của việc ký hợp đồng chuyển nhượng để bảo đảm cho việc trả tiền của bên A đối với Qúy khách. Ngoài ra, hai bên còn thỏa thuận sau 03 tháng nếu bên cầm cố (bên vợ chồng A) có nhu cầu chuộc lại thì Qúy khách sẽ cho chuộc lại, nếu không đóng lãi thì Qúy khách có quyền sang tên Qúy khách và bán lại cho người khác.
Thứ tư, Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013. Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp của Qúy khách đã được công chứng chứng thực.
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.
Từ những lý do trên, Luật Minh Khuê cho rằng hợp đồng mua bán mà Qúy khách ký kết với vợ chồng A không có căn cứ để xác định vô hiệu. Nếu hợp đồng vay giữa Qúy khách và vợ chồng A có quy định về lãi suất cao hơn so với quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì phần lãi suất này trong hợp đồng vay là vô hiệu. Tuy nhiên, không làm ảnh hưởng đến toàn bộ giá trị hợp đồng vay, cũng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Qúy khách và vợ chồng A.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn về hợp đồng vay”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng cảm ơn!
Bộ phận tư vấn Pháp luật
Công ty Luật TNHH Minh Khuê
