1. Sổ hồng chung cư là gì?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của căn hộ chung cư thường được biết đến với tên gọi là "Sổ hồng chung cư". Theo đó, Sổ hồng chung cư là cuốn sổ có bìa màu hồng cánh sen, là một loại giấy tờ mang ý nghĩa pháp lý quan trọng, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư đã mua, được tặng cho, ...) theo quy định của pháp luật.

Như vậy, tên gọi pháp lý của Sổ hồng chung cư sẽ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây sẽ được gọi tắt là Giấy chứng nhận). Khi chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định, việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, đồng thời khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà thì hoàn toàn có quyền được cấp Sổ hồng chung cư theo quy định của pháp luật.

Nhìn chung, mọi người sẽ có thể được cấp Sổ hồng chung cư chỉ khi mua, được tặng căn hộ chung cư mà không phải là người trực tiếp sở hữu thửa đất mà tòa nhà chung cư được xây dựng trên đó. Do đó so với Giấy chứng nhận thông thường thì phạm vi ghi nhận quyền sở hữu của Sổ hồng chung cư có phần hẹp hơn.

 

2. Thông tin trên Sổ hồng chung cư gồm những gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:

"1. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận; …”

Từ quy định trên, có thể xác định được các thông tin được ghi trên Sổ hồng chung cư là:

  • Thông tin của chủ sở hữu căn hộ chung cư;
  • Các thông tin về thửa đất và căn hộ chung cư trên thửa đất đó;
  • Ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận, cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận và số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
  • Sơ đồ của căn hộ chung cư;
  • Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận mà sẽ được bổ sung nếu có;
  • Những nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận.

Dưới đây là cụ thể về ba thông tin tin quan trọng nhất có trên Sổ hồng chung cư là: (i) Thông tin về chủ sở hữu căn hộ chung cư; (ii) Thông tin về thửa đất xây dựng căn hộ chung cư và (iii) Thông tin về căn hộ chung cư đó.

 

2.1. Thông tin về chủ sở hữu

Phần thông tin về chủ sở hữu căn hộ chung cư được ghi tại trang 1 (bìa ngoài) của Sổ hồng chung cư. Theo đó:

  • Nếu là cá nhân trong nước: Thông tin sẽ được ghi là Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú.

Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…;

  • Nếu là hộ gia đình: Thông tin sẽ được ghi là “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

- Trong trường hợp nếu chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

- Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó.

  • Nếu là vợ chồng (trường hợp căn hộ chung cư là tài sản chung của vợ chồng): Thông tin trên Sổ hồng sẽ được ghi là họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng

 

2.2. Thông tin về thửa đất xây dựng

Thông tin về thửa đất xây dựng căn hộ chung cư trên Sổ hồng theo quy định của pháp luật sẽ bao gồm những nội dung cụ thể dưới đây:

  • Thửa đất số: Là thông tin thể hiện số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
  • Tờ bản đồ số: Là thông tin thể hiện số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất được cấp Sổ hồng trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính để cấp Sổ hồng thì ghi số hiệu tờ trích đo thửa đất.
  • Địa chỉ: Là thông tin về tên khu vực (xứ đồng, điểm dân cư,...); số nhà, tên đường phố (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh, nơi có thửa đất.
  • Diện tích: Là thông tin thể hiện diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Ở trường hợp này, thửa đất đang có căn hộ chung cư thì Sổ hồng được cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu.
  • Hình thức sử dụng: Là “hình thức sử dụng chung”.
  • Mục đích sử dụng: Đối với đất xây dựng căn hộ chung cư thường là “đất ở đô thị”.
  • Thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư được thể hiện trên Sổ hồng như sau:

- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.

- Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài” (chủ yếu thuộc trường hợp này).

  • Nguồn gốc sử dụng: Đối với căn hộ chung cư thì sẽ chủ yếu thuộc trường hợp “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”.

 

2.3. Thông tin về căn hộ chung cư

Các thông tin về căn hộ chung cư được ghi trên Sổ hồng thường bao gồm các thông tin như sau:

  • Loại nhà ở: Thông tin thể hiện là “Căn hộ chung cư số…”.
  • Diện tích xây dựng và diện tích sàn: Thông tin được thể hiện là diện tích sàn xây dựng căn hộ, diện tích sử dụng căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.
  • Hình thức sở hữu: Thông tin sẽ là “Sở hữu riêng” đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu của một chủ; ghi “Sở hữu chung” đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu chung của nhiều chủ; trường hợp căn hộ có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo.
  • Thời hạn sở hữu được thể hiện trên Sổ hồng trong từng trường hợp như sau:

- Trường hợp mua căn hộ chung cư có thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Các trường hợp còn lại không xác định thời hạn và ghi bằng dấu “-/-”.

  • Hạng mục được sở hữu chung ngoài căn hộ: Sẽ ghi tên từng hạng mục ngoài căn hộ chung cư và diện tích kèm theo nếu có, mà chủ sở hữu căn hộ có quyền sở hữu chung với các chủ căn hộ khác theo hợp đồng mua, bán căn hộ đã ký.

 

3. Khi nào chủ căn hộ chung cư được cấp Sổ hồng?

Theo quy định tại khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi một số văn bản quy phạm pháp luật), chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại (hay chính là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư) có trách nhiệm như sau:

“Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận …”

Theo đó, trong thời hạn là 50 ngày theo quy định của pháp luật, kể từ ngày bàn giao căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải chuẩn bị đủ hồ sơ giấy tờ và làm thủ tục đề nghị cấp Sổ hồng cho người mua.

Bên cạnh đó, thời gian thực hiện thủ tục cấp Sổ hồng kể từ khi nhận được hồ sơ đề nghị là 15 ngày làm việc (theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) nên từ đây suy ra, nếu quá trình xin cấp Giấy chứng nhận không có bất kỳ khó khăn, vướng mắc nào về thủ tục, hồ sơ giấy tờ hay tranh chấp, thì sau khoảng 65 ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao căn hộ chung cư hoặc nhà chung cư, người mua (chủ chung cư) sẽ được cấp Sổ hồng chung cư.

 

4. Thời hạn sử dụng của Sổ hồng chung cư

Pháp luật hiện hành chưa quy định rõ Sổ hồng chung cư có giá trị sử dụng trong bao lâu, song chúng ta có thể hiểu đơn giản rằng thời hạn sử dụng của Sổ hồng sẽ phụ thuộc vào thời hạn sử dụng của căn hộ chung cư.

Theo đó, khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định:

“Thời hạn sử dụng của nhà chung cư được xác định căn cứ vào mức độ hoàn thành công việc xây dựng và việc kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà nước nơi có nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ kinh phí giám định chất lượng nhà ở.”

Tức là ở đây, khi căn hộ chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng, hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định của pháp luật. Tóm lại, thời hạn sử dụng của căn hộ chung cư sẽ phụ thuộc vào việc giám định của các cơ quan có thẩm quyền. Xác định được thời hạn này thì chúng ta sẽ xác định được thời hạn sử dụng của Sổ hồng chung cư.

Trên đây là toàn văn bài viết của Luật Minh Khuê về Sổ hồng chung cư. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan tới bài viết hay các vấn đề pháp lý về nhà ở, đất đai khác, khách hàng vui lòng gọi điện tới tổng đài miễn phí 19006162 để được Luật sư tư vấn trực tuyến.