1. Khái niệm và ý nghĩa của thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất
Hiện nay, pháp luật đất đai không có quy định cụ thể về khái niệm thoả thuận nhận quyền sử dụng đất. Dựa theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024 có thể hiểu Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch giữa các bên liên quan (có thể là giữa cá nhân, tổ chức, hoặc nhà nước) để xác định và chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên này sang bên kia. Thỏa thuận này có thể bao gồm việc cho thuê, cho mượn, cho thuê lại, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc các hình thức khác liên quan đến quyền sử dụng đất.
Trong một số trường hợp, thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất có thể bao gồm việc một bên nhận quyền sử dụng đất từ bên chủ sở hữu hoặc cơ quan nhà nước, nhưng vẫn tuân thủ các quy định pháp luật về quản lý đất đai, bao gồm quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mỗi bên.
Ý nghĩa của thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất:
- Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên: Thỏa thuận này giúp xác định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch đất đai, từ đó bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, tránh tranh chấp phát sinh sau này.
- Tạo cơ sở pháp lý vững chắc: Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất giúp tạo ra cơ sở pháp lý cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê hoặc cho mượn đất, góp phần minh bạch hóa quá trình quản lý đất đai.
- Khuyến khích đầu tư và phát triển: Khi quyền sử dụng đất được xác lập rõ ràng, các cá nhân và tổ chức có thể yên tâm đầu tư vào việc phát triển đất đai, xây dựng công trình, sản xuất hoặc kinh doanh.
- Đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật: Việc thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai, giúp ngăn ngừa các hành vi vi phạm pháp luật, bảo vệ quyền lợi của người dân và cộng đồng.
- Giải quyết vấn đề sử dụng đất hợp lý: Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất có thể giúp phân bổ và sử dụng đất đai hợp lý, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các bên khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, phù hợp với mục đích sử dụng đất đã đăng ký.
Tóm lại, thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất là một phần quan trọng trong hệ thống quản lý đất đai, giúp đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc sử dụng tài nguyên đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
2. Điều kiện và trường hợp áp dụng thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật đất đai 2024
Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024 thì việc sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đối với đất đã có quyền sử dụng, trong các trường hợp cụ thể dưới đây:
Các trường hợp áp dụng thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất:
- Trường hợp không thuộc thu hồi đất: Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được áp dụng đối với những dự án không thuộc diện phải thu hồi đất theo Điều 79 của Luật Đất đai. Điều này có nghĩa là, khi nhà đầu tư không phải đối mặt với việc thu hồi đất để thực hiện dự án, họ có thể thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận quyền sử dụng.
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: Nếu dự án là để xây dựng nhà ở thương mại, việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất chỉ được áp dụng đối với đất ở.
- Đất do Nhà nước quản lý: Trong trường hợp các dự án phải sử dụng đất mà Nhà nước đang quản lý nhưng không thể tách ra thành dự án độc lập, phần đất này sẽ được đưa vào dự án và Nhà nước sẽ thu hồi để giao cho nhà đầu tư mà không cần qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu chọn nhà đầu tư.
Điều kiện áp dụng thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất:
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất: Dự án cần phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố, điều này đảm bảo rằng các dự án không xâm phạm đến các quy hoạch đã được xây dựng.
- Đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư: Nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện cụ thể theo quy định tại Điều 122 của Luật Đất đai. Đối với các dự án xây dựng nhà ở thương mại, phải có thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở.
- Chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận trước khi triển khai dự án.
Ưu đãi và khuyến khích trong việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất:
- Hỗ trợ đối với hộ gia đình và cá nhân: Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội.
- Tiếp tục sử dụng đất sau khi hết hạn: Nếu nhà đầu tư đã nhận quyền sử dụng đất và hết thời gian sử dụng nhưng vẫn chưa hoàn thành thủ tục đất đai cho dự án, họ có thể tiếp tục thực hiện dự án mà không cần gia hạn quyền sử dụng đất.
Trường hợp người có quyền sử dụng đất thực hiện dự án:
Nếu người đang có quyền sử dụng đất (bao gồm cả đất ở) muốn thực hiện một dự án đầu tư (như nhà ở thương mại), mà dự án này phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, thì họ có thể tiếp tục sử dụng đất để thực hiện dự án mà không cần qua thủ tục thu hồi đất của Nhà nước.
Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai 2024 chủ yếu được áp dụng trong các trường hợp dự án không yêu cầu thu hồi đất, và có các điều kiện cụ thể như phù hợp với quy hoạch, có sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, và đáp ứng các điều kiện của nhà đầu tư. Điều này giúp thúc đẩy các dự án phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở thương mại, đồng thời giảm bớt thủ tục hành chính và tăng cường tính minh bạch trong quản lý đất đai.
3. Thủ tục thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 60 và Điều 61 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì thủ tục thực hiện thoả thuận nhận quyền sử dụng đất được khái quát như sau:
Thủ tục thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất:
- Bước 1: Trình văn bản đề nghị và trích lục vị trí đất: Tổ chức kinh tế có nhu cầu nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cần chuẩn bị:
- Trích lục vị trí khu đất mà nhà đầu tư muốn thực hiện dự án.
- Văn bản đề nghị theo mẫu quy định, gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
- Bước 2: Thẩm định và trình quyết định của UBND cấp tỉnh: Sau khi nhận được văn bản đề nghị, trong vòng 03 ngày làm việc, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ giao cơ quan chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh để thẩm định. Cơ quan này phối hợp với các cơ quan liên quan để trình UBND cấp tỉnh xem xét và quyết định.
- Bước 3: Thẩm định và chuẩn bị văn bản chấp thuận: Trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận được chỉ đạo từ UBND cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ và lập văn bản trình UBND cấp tỉnh. Văn bản thẩm định cần nêu rõ:
- Sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
- Các điều kiện về pháp lý và các quy định khác (theo Điều 122, Điều 127 Luật Đất đai).
- Kết luận về việc có đủ điều kiện cho phép tổ chức kinh tế nhận quyền sử dụng đất.
- Bước 4: Quyết định của UBND cấp tỉnh: UBND cấp tỉnh sẽ xem xét và ra quyết định chấp thuận hoặc không chấp thuận tổ chức kinh tế nhận quyền sử dụng đất. Quyết định này phải nêu rõ các thông tin liên quan đến quy mô, diện tích, vị trí đất, thời hạn hoàn thành thỏa thuận, và các yêu cầu khác.
- Bước 5: Tiến hành thực hiện thỏa thuận: Căn cứ vào văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh, tổ chức kinh tế có thể thực hiện các thủ tục nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn để triển khai dự án.
Giải quyết trường hợp không thỏa thuận được với người sử dụng đất:
- Gia hạn thời gian thỏa thuận: Nếu hết thời gian phải hoàn thành thỏa thuận nhưng nhà đầu tư chưa hoàn thành, họ có thể xin gia hạn một lần, không quá thời gian ghi trong văn bản chấp thuận, nếu có nhu cầu.
- Xử lý khi không thỏa thuận được hoặc hết thời gian gia hạn: Nếu nhà đầu tư không hoàn thành thỏa thuận sau gia hạn hoặc không có nhu cầu gia hạn, có thể xảy ra các tình huống sau:
- Điều chỉnh phạm vi dự án: Nhà đầu tư có thể đề nghị điều chỉnh phạm vi dự án, phù hợp với diện tích đã hoàn thành thỏa thuận. UBND cấp tỉnh sẽ xem xét và quyết định cho phép thực hiện dự án.
- Chấm dứt thỏa thuận: Nếu diện tích đã hoàn thành thỏa thuận không đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án, thỏa thuận sẽ chấm dứt và diện tích đất sẽ được xử lý theo quy định.
- Trường hợp thu hồi đất của Nhà nước: Nếu thỏa thuận có liên quan đến trường hợp thu hồi đất (theo Điều 127 Luật Đất đai), UBND cấp tỉnh sẽ thực hiện thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án mà không qua đấu giá, cho thuê đất.
- Xử lý diện tích đất đã thỏa thuận không đáp ứng điều kiện:
- Không thu hồi đất: Nếu không thuộc trường hợp thu hồi đất, nhà đầu tư có thể tiếp tục sử dụng đất trong thời gian còn lại, hoặc có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thu hồi đất: Nếu đất thuộc trường hợp thu hồi, UBND cấp có thẩm quyền sẽ thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất hoặc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu.
- Chấm dứt hợp đồng thuê đất: Nếu thỏa thuận bằng hình thức thuê đất mà không đáp ứng điều kiện, hợp đồng thuê đất sẽ chấm dứt, và quyền lợi giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất sẽ được giải quyết theo pháp luật dân sự.
Thủ tục thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư bao gồm các bước từ việc tổ chức kinh tế nộp hồ sơ, thẩm định của cơ quan nhà nước, quyết định của UBND cấp tỉnh, đến thực hiện các giao dịch đất đai. Ngoài ra, nếu nhà đầu tư không hoàn thành thỏa thuận, sẽ có các phương án xử lý phù hợp như gia hạn thỏa thuận, điều chỉnh phạm vi dự án hoặc thu hồi đất để thực hiện đấu giá, cho thuê lại đất theo quy định.
4. Ưu điểm và hạn chế của hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất
Ưu điểm:
- Tiết kiệm thời gian và chi phí:
- Tiết kiệm thời gian: Hình thức thỏa thuận giúp rút ngắn thời gian thực hiện dự án, bởi vì các thủ tục phê duyệt và thu hồi đất thông qua các quy trình đấu giá, đấu thầu hoặc các thủ tục hành chính khác có thể mất nhiều thời gian. Thỏa thuận trực tiếp giữa các bên giúp tránh được sự chậm trễ này.
- Tiết kiệm chi phí: Việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không yêu cầu chi phí đấu giá hay đấu thầu, đồng thời giảm bớt các chi phí hành chính liên quan đến việc thu hồi đất hoặc cấp phép.
- Tăng tính chủ động của nhà đầu tư: Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất giúp nhà đầu tư chủ động lựa chọn khu đất phù hợp với yêu cầu của dự án mà không phải phụ thuộc vào các hình thức đấu giá, đấu thầu. Điều này tạo ra sự linh hoạt và giảm thiểu các rủi ro về thời gian và chi phí không lường trước.
- Góp phần khai thác hiệu quả quỹ đất: Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất giúp sử dụng quỹ đất sẵn có một cách hiệu quả, đặc biệt là với các khu đất mà Nhà nước hoặc các tổ chức đang quản lý. Việc không cần thu hồi đất mà chỉ cần chuyển nhượng hoặc thuê đất giúp tận dụng tốt hơn các quỹ đất chưa được khai thác đúng mức.
Hạn chế:
- Có thể xảy ra tranh chấp về quyền lợi giữa các bên: Trong quá trình thỏa thuận giữa các bên, có thể xảy ra tranh chấp về quyền lợi, đặc biệt là khi các điều khoản trong hợp đồng thỏa thuận không rõ ràng hoặc không đầy đủ. Các tranh chấp có thể liên quan đến giá trị đất đai, diện tích, quyền sử dụng, hoặc các nghĩa vụ tài chính, từ đó gây ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả của dự án.
- Khó khăn trong việc quản lý, kiểm soát việc sử dụng đất:
- Việc thỏa thuận trực tiếp giữa các bên có thể dẫn đến khó khăn trong việc giám sát và kiểm soát việc sử dụng đất.
- Chính quyền địa phương và các cơ quan quản lý đất đai có thể gặp khó khăn trong việc theo dõi các hoạt động sử dụng đất, đảm bảo việc thực hiện đúng các quy định về quy hoạch, môi trường, và phát triển bền vững.
- Trong một số trường hợp, việc thỏa thuận này có thể dẫn đến việc khai thác đất không đúng mục đích hoặc sử dụng đất không hiệu quả, gây lãng phí tài nguyên hoặc ảnh hưởng đến các khu vực xung quanh.
Hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất mang lại những lợi ích rõ rệt về tiết kiệm thời gian, chi phí và tăng cường tính chủ động cho nhà đầu tư, đồng thời giúp khai thác hiệu quả quỹ đất. Tuy nhiên, nó cũng tồn tại những hạn chế, đặc biệt là nguy cơ phát sinh tranh chấp giữa các bên và khó khăn trong công tác quản lý, kiểm soát sử dụng đất. Vì vậy, việc thỏa thuận phải được thực hiện một cách chặt chẽ, minh bạch và đảm bảo sự giám sát từ cơ quan chức năng để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo sự phát triển bền vững.
Tham khảo: Mẫu đơn cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới
Liên hệ: 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ, tư vấn pháp luật nhanh chóng
