1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng đất như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

Quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013.

- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai hiện hành

Hiện nay, theo quy định tại khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai 2013 quy định, cá nhân, tổ chức chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới các hình thức sau đây:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai 2013;

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Tất cả các hình thức chuyển nhượng trên đều phải thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

3. Trường hợp nào không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013, có các quy định về việc không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất như sau:

(1) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất trong những trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất.

(2) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ khi việc chuyển nhượng có liên quan đến mục đích sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trong quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất.

(3) Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất trồng lúa.

(4) Hộ gia đình, cá nhân cũng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất ở hoặc đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, hoặc phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trừ khi họ sinh sống ngay tại khu vực rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng đó.

4. Cá nhân, hộ gia đình muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện gì?

Tại Điều 192 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì: Chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì: Chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì: Được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Những quy định này nhằm bảo vệ và quản lý sử dụng đất một cách hiệu quả, đảm bảo phát triển bền vững và bảo vệ lợi ích của cộng đồng, cũng như bảo vệ các nguồn tài nguyên thiên nhiên quan trọng như rừng và đất nông nghiệp.

5. Giải đáp trường hợp của khách hàng

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi thắc mắc của bạn, chúng tôi nghiên cứu và xin được tư vấn như sau:

Tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

- Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

+ Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

+ Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, ta có thể thấy rõ trong Bộ luật dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự khi giao dịch dân sự đó đáp ứng được các điều kiện về cả nội dung lẫn hình thức của một giao dịch dân sự. Các điều kiện đó được quy định cụ thể như chủ thể tham gia vào giao dịch, nội dung của giao dịch và cả về hình thức của giao dịch

Do đó, nếu thỏa thuận của các bạn đáp ứng đầy đủ 4 yêu cầu trên thì thỏa thuận đó sẽ được xem là có hiệu lực pháp luật. Khi đó, những người còn lại sẽ phải tôn trọng thỏa thuận này và không được chuyển quyền sử dụng đất khi không có sự đồng ý của cả 6 người. Việc tòa án phát mại đối với quyền sử dụng đất trong trường hợp này là chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, bạn có thể tiến hành kháng cáo lên tòa án cấp phúc thẩm để được bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp.

Tuy nhiên, nếu không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch thì thỏa thuận trên của các bạn sẽ không được công nhận trước pháp luật. Mỗi người sẽ có quyền yêu cầu chia tài sản chung để xác định phần tài sản tương ứng với phần quyền của mình. Trong quá trình này, việc áp dụng các quy định và nguyên tắc công bằng sẽ được xem xét để đảm bảo rằng mỗi người chỉ nhận được phần tài sản tương ứng với quyền và lợi ích mà họ có theo quy định của pháp luật và thỏa thuận.

Tuy nhiên, để tránh những rắc rối và tranh chấp tiềm năng, việc tuân thủ và thỏa thuận theo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch là rất quan trọng. Khi ký kết hiệp đồng hay thỏa thuận nào đó, các bên nên xem xét kỹ và đảm bảo rằng nó đáp ứng đủ các yêu cầu pháp luật để tránh tình trạng không hiệu lực và phải tiến hành chia tài sản chung.

Ngoài ra, quý khách hàng có thể tham khảo thêm nội dung bài viết sau của Luật Minh Khuê: Các loại thuế phí phải nộp khi mua bán chuyển nhượng đất đai ?. Khi có thắc mắc hãy liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến email: lienhe@luatminhkhue.vn