1. Thu hồi đất được sử dụng trước năm 1993 ?

Kính chào luật sư luật Minh Khuê, Gia đình em có thửa ruộng khai hoang từ trước năm 1993. Khi đó không nằm trong vùng quy hoạch của xã nay là phường. Gia đình sử dụng thửa ruộng đó để cấy lúa và thả cá không có tranh chấp với ai.
Gia đình em từ khi sử dụng đến nay chưa nộp khoản một khoản phí nào (ví dụ thuế sử dụng đất và không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đến năm 2003 dự án chôn lấp rác thải và năm 2007, dự án mở rộng nghĩa trang nhân dân phường thu hồi đã áp vào đất tạm giao, nhưng gia đình em đã không bàn giao thửa đất đó, không đồng ý với mức bồi thường và không nhận một khoảng đền bù nào vì hội đồng giải phóng mặt bằng không công nhận là đất khai hoang nói là đất tạm giao. Cho đến nay tháng 4 năm 2015 phường tiếp tục thu hồi và áp vào diện đất tạm giao tiếp và bồi thường theo khung giá đền bù năm 2007.
Vậy luật sư cho em hỏi cán bộ UBND phường làm thế đúng hay sai. Kính mong các luật sư tư vấn nói rõ về các điều luật để gia đình em đối chứng với cán bộ địa phương phường ?
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Người gửi: L.A

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Đối với vấn đề mà bạn thắc mắc chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Luật đất đai 2013 quy định

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Theo đó có thể xác định đất khai hoang của gia đình bạn không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì việc sử dụng diện tích đất này của gia đình bạn không nằm trong vùng quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, gia đình bạn vẫn được bồi thường theo Điều 77 Luật đất đai 2013:

"[...]2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này."

Về mức bồi thường được tính như sau:

Khoản 2, Điều 74, Luật đất đai 2013 quy định, việc bồi thường sẽ được tiến hành bằng hình thức bồi thường đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nếu không có đất để bồi thường thì sẽ thực hiện bồi thường bằng tiền theo giá cụ thể của loại đất thu hồi được UBND cấp tỉnh quyết định vào thời điểm quyết định thu hồi đất.

Mức bồi thường sẽ được tính bằng diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng không được vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

Căn cứ vào quy định trên, gia đình bạn được bồi thường bằng một mảnh đất khác tương tự có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá cụ thể của loại đất. Trong trường hợp của bạn, đất mà gia đình bạn sử dụng là đất nông nghiệp, do đó, gia đình bạn được bồi thường tương ứng với giá đất nông nghiệp tại thời điểm đó, tức là bồi thường theo khung giá đất mới do UBND tỉnh quyết định. Do đó, UBND phường ra quyết định bồi thường như trên là không phù hợp. Bạn dựa trên bảng giá đất của UBND tỉnh nơi đang có đất để biết được giá bồi thường có phù hợp hay không?

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

2. Ủy ban nhân dân xã có thẩm quyền thu hồi đất đã xây dựng không ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Nhà tôi có mua 1 mảnh đất của xã từ năm 2006, giấy tờ như hình vẽ và nhà tôi có làm nhà trên mảnh đất này nhưng nay ở xã tôi, một số người kiến nghị lên UBND xã và họ quyết định thu hồi phần đất nhà tôi không xây nhà vậy tôi hỏi như vậy có đúng hay không và nhà tôi có quyền yêu cầu xã làm sổ đỏ cho nhà tôi không vì giờ xã chưa làm sổ đỏ cho nhà tôi ?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê vào địa chỉ email này. Kính thư!
Người gửi: VV Dũng

Tổng đài luật sư trực tuyến gọi: 1900.6162.

Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

* Về việc thu hồi đất

Theo Điều 66, Luật đất đai năm 2013 thì uỷ ban nhân dân xã không có thẩm quyền thu hồi đất

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Việc uỷ ban nhân xã ra quyết định thu hồi một phần đất của bạn hoàn toàn trái với quy định của pháp luật, bạn có thể khiếu nại về vấn đề trên đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 99 Luật đất đai năm 2013 thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thuộc những trường hợp sau:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá;

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

3. Bị nhà nước thu hồi đất có được bồi thường không ?

Thưa Luật sư. Xin luật sư tư vấn giúp em. Mảnh đất em đang sử dụng thuộc diện thu hồi quyền sử dụng đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (em đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất).
Vậy cho em hỏi là khi bị Nhà nước thu hồi đất như thế thì em có được bồi thường không?
Em xin chân thành cảm ơn!

Luật sư phân tích:

Căn cứ Điều 74 và khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Như vậy khi bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất thì khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất bạn sẽ được bồi thường theo quy định của Luật đất đai năm 2013, Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Quyết định của UBND tỉnh nơi bạn sinh sống về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất...

>> Xem thêm:  Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật

4. Điệu kiện để được đền bù khi bị thu hồi đất như thế nào ?

Trước hết em kính chào Luật sư, chúc Công ty Luật minh khuê ngày càng phát triển, vững mạnh. Em có một vấn đề về đất đai cần nhờ Luật sư tư vấn giùm em. Em xin trình bày như sau: Năm 1987, gia đình em được chính quyền xã cấp cho một mảnh đất rộng 679m2 để sinh sống (có giấy xác nhận chính quyền xã cấp năm 1987), em gọi là mảnh số 1 - Gia đình em làm nhà sinh sống đến năm 1995 thì gia đình em mua được 01 mảnh đất và chuyển về sinh sống ở đó (đây là mảnh đất do gia đình mua và đã làm sổ đỏ) - Năm 1997 gia đình em phá bỏ ngôi nhà trên mảnh đất số 1 được cấp năm 1987.
Đến 1/1/2004 thì Gia đình em được UBND thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên mảnh số 1 với diện tích là 679m2 (600m2 đất ở và 79m2 đất vườn). Do gia đình chưa có kinh phí đóng thuế làm sổ đỏ nên đến năm 2013 gia đình mới đến lấy sổ đỏ. Lúc này gia đình được thông báo là Sổ đỏ đã bị UBND thành phố Hà Nội ra quyết định hủy bỏ do diện tích đất giao vượt quá định mức cho phép (Quyết định hủy bỏ ký năm 2008). Luật sư cho em hỏi, nếu sau này có dự án đền bù mảnh đất số 1 thì gia đình em có được đền bù như đất đã có sổ đỏ không ?
Em xin cảm ơn Luật sư và mong chờ hồi âm. Kính chúc các Luật sư sức khỏe!

>> Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Điều 4 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND về nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân Thành phố được Luật Đất đai 2013 và Nghị định giao về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội.

"Điều 4. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp đất ở có vườn, ao theo quy định tại khoản 4, Điều 103 Luật Đất đai

1. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp đất ở có vườn ao theo quy định tại khoản 4, Điều 103 Luật Đất đai trên địa bàn Thành phố, như sau:

a) Các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Tây Hồ, Cầu Giy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên: 120 m2;

b) Các quận Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm: 180 m2;

c) Thị xã Sơn Tây: các phường 180 m2; các xã 300 m2;

d) Các xã giáp ranh các quận và các thị trấn: 200 m2;

đ) Các xã vùng đồng bằng: 300 m2;

e) Các xã vùng trung du: 400 m2;

f) Các xã vùng miền núi: 500 m2.

Các xã được phân loại đlàm căn cứ xác định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với tng vùng được quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Quy định này.

2. Hạn mức đất ở nêu tại khoản 1 Điều này làm căn cứ công nhận đất ở đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

3. Hạn mức đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/10/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và khoản 16, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng một lần hạn mức quy định tại khoản 1 Điều này.

4. Trường hợp hộ gia đình đang sử dụng thửa đất có 05 nhân khẩu trở lên hoặc trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình cùng sử dụng chung thì hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 3 và khoản 2, khoản 3 Điều này được cộng thêm theo nguyên tắc sau: Từ nhân khẩu thứ 05 trở lên, mỗi nhân khẩu được cộng thêm bằng 0,2 (không phẩy hai) lần hạn mức quy định tại khoản 1 Điều 3 (mức tối đa đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức giao đất ở) và khoản 1 Điều này (đối với trường hp công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức công nhận đất ở), nhưng tổng diện tích đất được công nhận quyền sử dụng đất ở không vượt quá diện tích thửa đất của hộ gia đình đang sử dụng và 5 lần hạn mức tối đa quy định tại khoản 1 Điều 3 Quy định này.

Số nhân khẩu để xác định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở là tổng số nhân khẩu của các hộ cùng sử dụng chung một thửa đất; số nhân khẩu trong mỗi hộ chỉ được tính cho những người có quan hệ là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột đang ở trên thửa đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận."

Trường hợp hộ gia đình đang sử dụng thửa đất có 05 nhân khẩu trở lên hoặc trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình cùng sử dụng chung thì hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 4 Điều này được cộng thêm theo nguyên tắc sau: Từ nhân khẩu thứ 05 trở lên, mỗi nhân khẩu được cộng thêm bằng 0,2 (không phẩy hai) lần hạn mức quy định tại khoản 1 Điều 3 (mức tối đa đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức giao đất ở) và khoản 1 Điều này (đối với trường hp công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức công nhận đất ở), nhưng tổng diện tích đất được công nhận quyền sử dụng đất ở không vượt quá diện tích thửa đất của hộ gia đình đang sử dụng và 5 lần hạn mức tối đa quy định tại khoản 1 Điều 3 Quy định này.

Số nhân khẩu để xác định hạn mức công nhận đất ở theo nguyên tắc quy định tại khoản này là tổng số nhân khẩu của các hộ cùng sử dụng chung thửa đất; số nhân khẩu trong mỗi hộ chỉ được tính cho những người có quan hệ là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột đang ở trên thửa đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận"

- Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì bạn hay gia đình bạn đã có giấy xác nhận của UBND vì thế thỏa mãn điều khoản này nên bạn sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận, tuy nhiên còn phải đáp ứng điều kiện về hạn mức giao đất.

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam."

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp thì năm 1987, gia đình bạn được chính quyền xã cấp cho một mảnh đất rộng 679m2 để sinh sống (có giấy xác nhận chính quyền xã cấp năm 1987) nhưng không được ghi rõ bao nhiêu mét vuông đất ở, bao nhiêu mét vuông đất vườn, phải đến 1/1/2004 thì Gia đình bạn mới được UBND thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên mảnh số 1 với diện tích là 679m2 (600m2 đất ở và 79m2 đất vườn). Chính vì thế, trường hợp của bạn thuộc vào Khoản 3 Điều 4 Quyết định này. Vì bạn chưa nói rõ bạn ở địa bàn nào nên chúng tôi chưa thể trả lời chính xác cho bạn, tuy nhiên theo như số liệu của các địa bàn thì với diện tích là 679m2 được cấp của bạn vượt quá tất cả các con số trên nên việc giao đất này là sai quy định của pháp luật. Vì thế việc cấp giấy chứng nhận này sẽ bị hủy bỏ đối với mảnh đất 679m2 này. Còn sau này nếu có trường hợp thu hồi đất thì bạn cũng không được bồi thường vì việc cấp giấy chứng nhận này đã bị hủy bỏ và sai quy trình ngay từ thời điểm năm 1987. Nếu việc cấp giấy chứng nhận là hợp pháp thì bạn mới được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?

5. Tư vấn các khoản bồi thường khi nhà nước thu hồi đất có nhà ở ?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Em mới mua một miếng đất chưa lên thổ cư mà trên miếng đất có một ngôi nhà cấp 4 (nhà xây hết diện tích đất ). Em làm thủ tục sang tên rồi sau đó em lên thổ cư cho miếng đất nhưng Quận trả lời không lên được do nằm trong quy hoạch.
Vậy em muốn hỏi là nếu vô quy hoạch thì em được bồi thường những gì? (em có hộ khẩu tại căn nhà này rồi, em là công nhân viên nhà nước và có một căn nhà duy nhất)?
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 79 Luật đất đai 2013 :

"Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Căn cứ vào Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:

"Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

3. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

4. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

5. Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích đất thu hồi;

b) Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền;

c) Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền."

Theo Khoản 3 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, trường hợp bạn không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì bạn được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

Vậy căn cứ theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013 thì giá đất để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

"Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi, có vấn đề gì khúc mắc bạn vui lòng liên hệ qua tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn quyền sử dụng đất ở khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?