1. Chính sách đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp?

Thưa luật sư, Luật sư cho tôi hỏi nhà tôi bị nhà nước thu hồi năm sào ruộng để làm đường và khu dưỡng lão và được đền bù với giá là 34 triệu đồng/một sào. Tôi muốn hỏi là nhà tôi bị thu hồi như thế có được trả bằng đất dịch vụ (đất giãn dân) hay không ? Mà nếu được trả thì được trả bao nhiêu m2? Và phải đóng thêm những khoản gì?
Trả lời:

Gia đình bạn bị thu hồi đất mà đáp ứng được đủ các điều kiện được bồi thường thì sẽ được bồi thường theo Điều 74 Luật đất đai năm 2013.

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Theo đó, gia đình bạn bị thu hồi đất nông nghiệp thì việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Việc gia đình bạn được đền bù 34 triệu/1 sào có thể hiểu là trường hợp thu hồi đất này không có đất để bồi thường nên gia đình bạn được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất.

2. Hỗ trợ ổn định đời sống khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ?

Thưa Luật Sư, Tôi có thắc mắc về vấn đề Hỗ trợ ổn định đời sống khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Mỗi 1 khẩu được hỗ trợ 30kg gạo/tháng x với số tháng được hỗ trợ tùy theo từng điều kiện. Nhưng mỗi nhà chỉ được hỗ trợ 1 khẩu hay là nhà có bao nhiêu khẩu thì được hỗ trợ bấy nhiêu. Dựa vào điều kiện nào để xét khẩu được hỗ trợ. Hiện tai Nhà nước thu hồi đất của gia đình tôi thì hỗ trợ khẩu cho 1 người. Vậy là có đúng không?

Người gửi: L.T.K

Hỗ trợ ổn định đời sống khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ?

Hỗ trợ ổn định đời sống quy định tại khoản 3 Điều 19 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP được quy định cụ thể sau:

- Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở. Trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ là 24 tháng.

- Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở. Trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ là 36 tháng.

- Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình trên địa bàn cấp huyện nơi có đất thu hồi tại thời điểm hỗ trợ.

Theo quy định trên thì một hộ gia đình có bao nhiêu người thì sẽ được hỗ trợ từng đấy nhân khẩu. Và số người trong hộ gia đình sẽ được tính căn cứ vào sổ hộ khẩu của gia đình đó. Người nào nhập khẩu sau khi đất bị thu hồi thì không được hỗ trợ ổn định đời sống.

3. Quyền định đoạt, bán, cho đối với đất ruộng ?

Xin chào luật sư, Em có một câu hỏi nhờ luật sư tư vấn giúp em: năm 2011, mẹ em có mua 1 miếng đất ruộng cho em đứng tên một mình trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trong giấy (CNQSD) ghi là chỉ tên em là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nhà em thì có 4 anh em, cha mẹ vẫn còn sống ,vậy cho em hỏi phần đất trên có thuộc quyền sở hữu của riêng em hay chưa, em có quyền định đoạt, cho, bán không?

Mong luật sư tư vấn giúp em, thành thật cảm ơn!

Người hỏi: N.H.L

Quyền định đoạt, bán, cho đối với đất ruộng ?

Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến - Ảnh minh họa

Trả lời:

Khoản 9, 16 điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 3. Giải thích từ ngữ...

9. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định....

16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, căn cứ theo các quy định trên thì miếng đất đó thuộc quyền sử dụng của bạn, theo luật đất đai bạn có các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.

4. Có thể thỏa thuận về giá đền bù khi nhà nước thu hồi đất ?

Thưa luật sư, Tôi hỏi về luật đất đai: Thưa anh/chị, hiện nay ở quê em đang có dự án xây dựng khu dân cư mà chủ đầu tư là một doanh nghiệp tư nhân. Nói cách khác là buôn đất, nhà em bị mất hơn 1000 m2 đất canh tác. Anh chị cho em hỏi trường hợp này gia đình em có thể thỏa thuận mức giá đền bù không hay là áp dụng theo giá nhà nước mà doanh nghiệp này đưa ra ? Em xin chân thành cảm ơn! Người hỏi: N.H.L

Có thể thỏa thuận về giá đền bù khi nhà nước thu hồi đất ?

Luật sư tư vấn chính sách đền bù khi thu hồi đất, gọi ngay: 1900.6162

Trả lời:

Trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh không thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định.

Các doanh nghiệp tư nhân thường có xu hướng áp giá đền bù bằng với giá nhà nước đền bù khi thu hồi, mức giá của nhà nước sẽ thấp hơn và có lợi hơn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên nếu không đồng ý Gia đình bạn quyền thỏa thuận với doanh nghiệp về mức bồi thường.

Quá trình tự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người có đất được quy định tại Điều 4 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT như sau:

Điều 4. Việc sử dụng đất trong dự án sản xuất, kinh doanh thực hiện theo phương thức thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Việc thu hồi đất để cho chủ đầu tư thuê thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp quy định tại Khoản 5 và Khoản 6 Điều 16 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP), được bổ sung tại Khoản 15 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP được thực hiện như sau:

a) Chủ đầu tư gửi văn bản đến cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất đề nghị thu hồi đất để cho chủ đầu tư thuê.

b) Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện như quy định về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Chủ đầu tư có trách nhiệm ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền thuê đất phải nộp; mức được trừ không vượt quá tiền thuê đất phải nộp.

2. Đối với trường hợp đang sử dụng đất trong khu vực dự án mà đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định nhưng chưa có Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo cho người sử dụng đất để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi thực hiện bán tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư.

3. Việc giao đất, cho chủ đầu tư thuê đất đối với diện tích đất Nhà nước đã thu hồi theo quy định tại các Khoản 4, 5 và 6 Điều 16 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

4. Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà có thời hạn sử dụng đất khác nhau, trong đó có một phần diện tích đất có thời hạn ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại theo thời hạn của dự án đầu tư quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật đất đai; trường hợp không thuộc diện thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thời hạn sử dụng đất do Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định nhưng không được vượt quá 50 năm. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà toàn bộ diện tích đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng đất được xác định là ổn định lâu dài.

Trân trọng./.

5. Có thể hợp thửa đất nông nghiệp và đất ở không?

Thưa luật sư, tôi có 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 1 là đất nông nghiệp, 1 là đất ở. Nay tôi muốn hợp thửa rồi tách cho 4 người con để ai cũng có đất ở và đất nông nghiệp liệu có được không? Xin cảm ơn!

Người gửi: N.T.H Huyền

Trả lời:

Việc hợp thửa chỉ được thực hiện đối với các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất và mảnh đất được hợp thửa phải là đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc hợp thửa đất phải phù hợp với quy hoạch của địa phương (chi tiết quy định tại: Luật đất đai năm 2013).

Vì đây là hai loại đất có mục đích sử dụng khác nhau, quy hoạch cũng khác nhau nên bạn muốn hợp thửa đất thì trước tiên bạn cần chuyển mục đích sử dụng đất để hai phần đất có cùng một mục đích sử dụng.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê