1. Có được thu hồi đất nông nghiệp để làm khu công nghiệp ?

Bộ phận tư vấn pháp luật - Công ty luật Minh Khuê cho e xin hỏi ạ. Gia đình em hiện tại ở Vĩnh Phúc, gần đây Nhà Nước chuẩn bị thu hồi đất gồm cả đất nông nghiệp và đất ở làm khu công nghiệp ( thông tin đã được chính quyền xác nhận là chính xác). Cho em xin hỏi mấy vấn đề.
Thứ nhất: Sau các cuộc họp dân, để xác nhận và đối chiếu diện tích đất đai của từng hộ gia đình, em thấy chính quyền cơ sở, cụ thể là trưởng thôn, có thông báo với người dân rằng " tổng diện tích đất ruộng mà trong sổ đỏ có sẽ được chia đầu người trong gia đình, nếu khớp theo tiêu chuẩn thì sẽ được đền bù theo giá đất bình thường, còn lại diện tích dư ra sẽ tính theo giá đất đấu thầu bằng 20%". ( ví dụ trong sổ đỏ nhà em có 7 sào đất nông nghiệp, nhà e có 5 người, mà chỉ tiêu mỗi người chỉ dc 1 sào đất, như vậy phần 5 sào tiêu chuẩn được tính giá bằng 100% giá đền bù, còn phần dư ra 2 sào mà vẫn nằm trong sổ đỏ, 2 sào đất dư ra chỉ được tính giá đền bù bằng 20%, tức là bằng giá đất đấu thầu. Phần đất 2 sào đó là do khi chia đất thừa nên chia thêm cho nhà em làm.) Như vậy có đúng không ạ? e xin nói thêm ở đây gia đình em không có tranh chấp với ai, đóng thuế đầy đủ, đóng các khoản phí sử dụng đất đầy đủ, sổ đỏ được cấp từ năm 2001 ạ.
Thứ 2: cho e xin hỏi, nhà e có thửa đất vỡ hoang ở bờ sông, làm khoảng 20 năm rồi, không có tranh chấp, như vậy khi đền bù diện tích đất đó nhà e được tính như thế nào?
Thứ 3: em xin hỏi lấy đất làm khu công nghiệp giá cả đền bù có được thoả thuận với doanh nghiệp không ạ?
Em xin chân thành cảm ơn, e mong quý công ty giải đáp giúp e những thắc mắc đó.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi; 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, về việc bồi thường diện tích đất vượt hạn mức.

Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ thì sẽ được bồi thường khi bị thu hồi đất.

Như bạn trình bày, gia đình bạn đã sử dụng diện tích đất vỡ hoang ổn định 20 năm mà không có tranh chấp. Theo quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật đất đai 2013 quy định đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.

Căn cứ theo quy định trên thì Nhà nước thu hồi đất tại địa phương để phát triển khu công nghiệp đây là nhằm vào mục đích công cộng nên gia đình bạn sẽ được bồi thường theo hạn mức đất quy định tại Điều 129 Luật đất đai 2013. Điều 129 quy định Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không quá 3 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; Không quá 2 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

Nếu diện tích vượt quá hạn mức đất nông nghiệp, gia đình bạn sẽ được hỗ trợ chi phí sử dụng, cải tạo đất nông nghiệp .

Thứ hai, về việc thỏa thuận giá đất với chủ doanh nghiệp đầu tư.

Những trường hợp thu hồi đất do Nhà nước thực hiện dự án theo quy định tại Điều 61 Luật đất đai 2013:

“Điều 61. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây:

1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

2. Xây dựng căn cứ quân sự;

3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;

4. Xây dựng ga, cảng quân sự;

5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;

9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý”.

Điều 62 Luật đất đai 2013:

Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản”.

Nhà nước có thể trực tiếp hoặc giao cho chủ đầu tư tự tổ chức bồi thường đối với những trường hợp trên. Việc bồi thường với những dự án này sẽ do Nhà nước chi trả dựa trên giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành nhân với hệ số điều chỉnh đất hàng năm.

Ngoài những dự án quy định tại điều 61 và điều 62 Luật đất đai 2013 thì những dự án khác đã được phê duyệt sẽ do chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận với người dân thông qua các hình thức quy định tại điều 73 Luật đất đai 2013:

“Điều 73. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Trường hợp này người có đất nằm trong diện quy hoạch có thể thỏa thuận trực tiếp với chủ đầu tư về giá đất bồi thường.

2. Một số khoản hỗ trợ tại Bình Phước khi Nhà nước thu hồi đất

Luật Minh Khuê tư vấn quy định của pháp luật đất đai về thu hồi đất và một số khoản hỗ trợ tại Bình Phước khi Nhà nước thu hồi đất:

Một số khoản hỗ trợ tại Bình Phước khi Nhà nước thu hồi đất

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về thu hồi đất, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 24 Quyết định 18/2018/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Phước quy định về một số khoản hỗ trợ tại Bình Phước khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

1. Hỗ trợ đối với gia đình chính sách (có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) khi bị thu hồi đất ở hoặc đất sản xuất nông nghiệp:

a) Bà mẹ Việt Nam anh hùng, anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, anh hùng lao động, gia đình thương binh, liệt sỹ (cha mẹ, vợ, chồng, con là liệt sỹ): 6.000.000 đồng/hộ.

b) Gia đình có đối tượng đang hưởng trợ cấp xã hội thường xuyên: 4.000.000 đồng/hộ.

c) Hộ nghèo, hộ cận nghèo (có sổ hộ nghèo, hộ cận nghèo) khi bị thu hồi đất ở hoặc đất sản xuất nông nghiệp được hỗ trợ để sớm có thể vượt qua chuẩn nghèo; mức hỗ trợ hộ nghèo: 5.000.000 đồng/hộ, hộ cận nghèo: 3.000.000 đồng/hộ.

d) Nếu trong một hộ gia đình có nhiều đối tượng chính sách được hưởng như nêu trên thì chỉ tính một mức hỗ trợ cao nhất.

2. Hỗ trợ thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng không hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân:

a) Nhà ở, công trình xây dựng không được phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng xây dựng trên đất có đủ điều kiện được bồi thường về đất thì được hỗ trợ như sau:

- Trường hợp xây dựng trước ngày 01/7/2004 thì được hỗ trợ bằng 100% giá trị xây mới của nhà, công trình xây dựng tính theo đơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành;

- Trường hợp xây dựng từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày công bố quy hoạch hoặc thông báo thu hồi đất thì được hỗ trợ 100% giá trị xây dựng mới nếu xây dựng đúng mục đích sử dụng đất; hỗ trợ 80% giá trị xây dựng mới nếu xây dựng không đúng với mục đích sử dụng đất.

b) Nhà ở, công trình xây dựng không được phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và xây dựng trên đất không đủ điều kiện được bồi thường về đất thì được hỗ trợ như sau:

- Tại thời điểm xây dựng chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền công bố hoặc xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật thì được hỗ trợ bằng 80% giá trị xây dựng mới;

- Tại thời điểm xây dựng đã vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền công bố hoặc vi phạm hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật thì được hỗ trợ bằng 30% tính theo đơn giá bồi thường do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.

c) Nhà ở, công trình xây dựng xây dựng sau ngày công bố quy hoạch hoặc thông báo thu hồi đất thì không được bồi thường, hỗ trợ; người có công trình xây dựng trái phép phải tự tháo dỡ hoặc phải chịu chi phí phá dỡ trong trường hợp cơ quan chức năng thực hiện phá dỡ.

3. Trường hợp các công trình đã được cấp giấy phép xây dựng hoặc cấp sở hữu sai quy định về hành lang bảo vệ đường bộ qua các thời kỳ thì phần diện tích cấp sai đó được hỗ trợ 100% đơn giá bồi thường do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.

4. Đối với các loại cây trồng nằm trong phần đất thuộc hành lang bảo vệ đường bộ khi Nhà nước thu hồi đất thì được hỗ trợ 100% đơn giá bồi thường do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.

5. Trường hợp khi thực hiện các dự án xây dựng các công trình giao thông, công trình thủy lợi làm thay đổi hiện trạng về cao độ mặt đường mới so với mặt đường cũ (đoạn tuyến đào sâu, đắp cao) làm ảnh hưởng đến các hộ dân có đất khu vực dọc hai bên tuyến thì được tính hỗ trợ tiền cải tạo lại theo chiều ngang thửa đất tiếp giáp với đường. Mức hỗ trợ như sau:

a) Cao độ mặt đường mới so với mặt đường cũ cao hơn từ 01 mét đến 02 mét hoặc thấp hơn từ 01 mét đến 02 mét, mức hỗ trợ là 1.000.000 đồng/mét dài.

b) Cao độ mặt đường mới so với mặt đường cũ cao trên 02 mét đến 03 mét hoặc thấp dưới từ 02 mét đến 03 mét, mức hỗ trợ là 1.400.000 đồng/mét dài.

c) Cao độ mặt đường mới so với mặt đường cũ cao trên 03 mét hoặc thấp dưới 03 mét, mức hỗ trợ là: 2.400.000 đồng/mét dài.

6. Trường hợp đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời (sổ trắng) đã thực hiện cấp đổi mà đã trừ hành lang bảo vệ đường bộ nhưng chưa được bồi thường (kể cả trường hợp người được tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời) khi thu hồi đất để thực hiện dự án chỉ xem xét bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích nằm ngoài hành lang bảo vệ đường bộ theo quy định tại Nghị định số 203/HĐBT ngày 21/12/1982 của Hội đồng Bộ trưởng ban hành Điều lệ bảo vệ đường bộ và Quyết định số 25/1998/QĐ-UB ngày 10/3/1998 của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc ban hành quy định bảo vệ đường bộ.

7. Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án là đất thuộc hành lang bảo vệ sông, suối thì không bồi thường, hỗ trợ về đất, chỉ xem xét bồi thường, hỗ trợ về nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất theo quy định này.

8. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được hỗ trợ bằng tiền nếu phải di dời đến cơ sở mới; mức hỗ trợ bằng giá trị khu đất bị thu hồi tính theo Bảng giá đất. Việc quản lý, cấp phát, thanh quyết toán số tiền hỗ trợ theo quy định của ngành tài chính.

9. Đối với hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp dọc tuyến đường giao thông chính, đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì ngoài việc được bồi thường theo quy định còn được hỗ trợ 50% đơn giá đất ở theo Bảng giá đất tại vị trí đất thu hồi; diện tích được hỗ trợ bằng diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi nhưng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

10. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp quy định tại Khoản 1, Điều 4 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai thì chỉ được bồi thường đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp. Đối với phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp thì không được bồi thường về đất nhưng được xem xét hỗ trợ 50% đơn giá bồi thường đất cùng loại.

11. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 và Điều 76 Luật Đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét hỗ trợ cho phù hợp với thực tế địa phương nhưng không được cao hơn mức bồi thường theo quy định tại Điều 7 của quy định này.

12. Khen thưởng:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện di dời, tháo dỡ nhà, công trình trên mặt đất (nếu có) để bàn giao đất theo đúng kế hoạch thì được xét thưởng (có biên bản của chủ đầu tư và hộ gia đình, tổ chức, cá nhân được chính quyền xã, phường, thị trấn xác nhận việc bàn giao trước hoặc đúng theo kế hoạch). Mức khen thưởng được tính lũy tiến theo tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng như sau:

Số tiền bồi thường, hỗ trợ

Mức thưởng

– Dưới 50 triệu đồng

1.000.000 đồng (một triệu đồng)

– Từ 50 triệu đồng đến dưới 100 triệu đồng

2.000.000 đồng (hai triệu đồng)

– Từ 100 triệu đồng đến dưới 200 triệu đồng

3.000.000 đồng (ba triệu đồng)

– Từ 200 triệu đồng đến dưới 500 triệu đồng

4.000.000 đồng (bốn triệu đồng)

– Từ 500 triệu đồng trở lên

5.000.000 đồng (năm triệu đồng)

13. Ngoài các khoản hỗ trợ đã được quy định tại Quy định này, căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương, Hội đồng bồi thường, Ủy ban nhân dân cấp huyện kiến nghị Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, quyết định biện pháp hỗ trợ khác để đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất thu hồi.

3. Yêu cầu bồi thường khi bị thu hồi đất ?

Gia đình tôi có 01 mảnh đất thổ cư diện tích 800 m2. Hiện tại, chuẩn bị giải phóng mặt bằng nên diện tích đất bị thu hồi là 296 m2. Trong sổ hộ khẩu của gia đình tôi gồm có 05 người con và đã lập gia đình, trong đó có 03 người chuyển hộ khẩu đi nơi khác sinh sống, còn lại trong hộ khẩu 02 người con và cha mẹ.
Theo quy định pháp luật gia đình tôi được bồi thường về đất ở bao nhiêu và có được bố trí đất để tái định cư hay không?
Cảm ơn!

Yêu cầu bồi thường khi bị thu hồi đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Với yêu cầu của chị, cần phải xác định Nhà nước thu hồi 296 m2 đất với mục đích như thế nào:

- Nếu Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì hộgia đình, cá nhân đang sử dụng đất thỏa mãn các điều kiện sau sẽ được bồi thường về đất: không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật đất đai; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp (Điều 75 Luật đất đai năm 2013). Việc bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất ở được quy định tại Điều 79 như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a, Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b, Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất."

Ngoài ra người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khiNhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo hướng dẫn tại Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, các chi phí được bồi thường gồm toàn bộ hoặc một phần các chi phí sau: chi phí san lấp mặt bằng; chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất. Bên cạnh đó còn được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo...

- Nếu thuộc các trường hợp sau thì Nhà nước thu hồi đất mà không được bồi thường về đất:

+Trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này( không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất);

+Đất được Nhà nước giao để quản lý;

+ Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64(thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai) và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này(thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người).

+Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 (với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này)

Như vậy, phụ thuộc vào mục đích Nhà nước thu hồi đất gia đình chị sẽ được bồi thường hoặc không được bồi thường.

- Đối với yêu cầu hỗ trợ tái định cư, được thực hiện theo hướng dẫn Điều 22 về hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở (Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất):

1. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu quy định tại Điều 27 của Nghị định này(suất tái định cư tối thiểu quy định tại Khoản 4 Điều 86 của Luật Đất đai năm 2013 được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư) thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp.

4. Hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất ở của người dân phải di chuyển chỗ ở ?

Xin luật sư tư vấn cho tôi một số trường hợp như sau: Theo quy định của pháp luật đất đai, việc hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở được thực hiện như thế nào? Người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ như thế nào?
Cám ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về thu hồi đất, tái định cư, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất: Theo quy định của pháp luật đất đai, việc hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở được thực hiện như sau:

Điều 22 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở, cụ thể: Việc hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 83 của Luật đất đai năm 2013 được thực hiện như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu quy định tại Điều 27 của Nghị định này thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất.

Theo quy định tại Điều 27 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.

Căn cứ các quy định trên và tình hình cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở nhà ở, bằng nhà ở và bằng tiền.

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp.

Thứ hai: Người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ như sau:

Điều 23 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân đang thuê nhà ở không phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ chi phí di chuyển tài sản theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

5. Hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất ?

Thưa luật sư! Em có vấn đề cần Luật sư giải đáp như sau: Gia đình em có đất nhà ở. Thuộc diện giải tỏa và đươc đền bù cấp đất tái đinh cư gia đình em đã nhận đủ tiền và đươc xã chỉ cho một vị chí đất tái định cư từ năm 2005 nhưng đến nay vẫn chưa nhận được sổ đỏ hỏi xã thì họ báo cứ làm nhà đi có hồ sơ rồi và họ đưa cho gia đình em ký tên vào hồ sơ rồi bảo khi nào họ làm sỏ đỏ song họ đưa cho đến nay gia đình em đa đổ đất san nền và mua một mảnh đất nơi khác làm nhà.
Khi hỏi lại thì họ bao không cấp được sổ đỏ chỗ ấy vì giáp đê và đưa cho gia đinh em xem giấy thu hồi đất tái định cư và gia đình đã nhận tiền và mua đất rồi nên không thuộc diện tái định cư nữa. Trong khi đó gia đình em đổ đất san nền mất khá nhiều tiền.
Vậy gia đình em có được diện tái định cư nữa không?
Em xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Theo như dữ liệu bạn cung cấp thì nhà bạn có đất nhà ở thuộc diện giải tỏa và được đền bù cấp đất tái định cư và gia đình bạn đã nhận đủ tiền và được xã chỉ một vị trí đất, khi gia đình bạn làm sổ đỏ thì cơ quan có thẩm quyền nói sẽ tiến hành cấp sổ đỏ cho gia đình bạn, xong khi gia đình bạn tiến hành đổ san đất nền thì không được cấp sổ và thu hồi lại đất tái định cư.

Theo nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi tại điều 74 luật đất đai thì khi thu hổi đất và đủ điều kiện bồi thường quy định tại điều 75 Luật đất đai 2013 thi việc bồi thường sẽ được thực hiện giao đất có cùng đích sử dụng với loại đất thu hồi nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Theo quy định tại Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định thì khi bị thu hồi mà không còn nhà ở hay đất ở nào khác thì sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc hỗ trợ tái định cư. Như vậy gia đình bạn đã nhận tiền bồi thường thì sẽ không được hỗ trợ tái định cư nữa. Mặt khác việc sai sót của cơ quan có thẩm quyền khiến cho gia đình bạn đã đầu tư chí phí vào đất thì gia đình bạn có thể khiếu nại vấn đề này với cấp trên để nhận bồi thường do sai sót của họ.

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

"Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở."

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Luật Minh Khuê