Thứ nhất: Sau các cuộc họp dân, để xác nhận và đối chiếu diện tích đất đai của từng hộ gia đình, em thấy chính quyền cơ sở, cụ thể là trưởng thôn, có thông báo với người dân rằng " tổng diện tích đất ruộng mà trong sổ đỏ có sẽ được chia đầu người trong gia đình, nếu khớp theo tiêu chuẩn thì sẽ được đền bù theo giá đất bình thường, còn lại diện tích dư ra sẽ tính theo giá đất đấu thầu bằng 20%". ( ví dụ trong sổ đỏ nhà em có 7 sào đất nông nghiệp, nhà e có 5 người, mà chỉ tiêu mỗi người chỉ dc 1 sào đất, như vậy phần 5 sào tiêu chuẩn được tính giá bằng 100% giá đền bù, còn phần dư ra 2 sào mà vẫn nằm trong sổ đỏ, 2 sào đất dư ra chỉ được tính giá đền bù bằng 20%, tức là bằng giá đất đấu thầu. Phần đất 2 sào đó là do khi chia đất thừa nên chia thêm cho nhà em làm.) Như vậy có đúng không ạ? e xin nói thêm ở đây gia đình em không có tranh chấp với ai, đóng thuế đầy đủ, đóng các khoản phí sử dụng đất đầy đủ, sổ đỏ được cấp từ năm 2001 ạ.

Thứ 2: cho e xin hỏi, nhà e có thửa đất vỡ hoang ở bờ sông, làm khoảng 20 năm rồi, không có tranh chấp, như vậy khi đền bù diện tích đất đó nhà e được tính như thế nào?

Thứ 3: em xin hỏi lấy đất làm khu công nghiệp giá cả đền bù có được thoả thuận với doanh nghiệp không ạ?

Em xin chân thành cảm ơn, e mong quý công ty giải đáp giúp e những thắc mắc đó.

Câu hỏi được biên soạn từ chuyên mục Tư vấn Luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Về việc thu hồi đất nông nghiệp để làm khu công nghiệp?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi; 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

  1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Nghị định 47/2014/NĐ-CP

2. Tư vấn:

Thứ nhất, về việc bồi thường diện tích đất vượt hạn mức. 

Điều 75 Luật đất đai năm 2013 quy định khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ thì sẽ được bồi thường khi bị thu hồi đất. 

Như bạn trình bày, gia đình bạn đã sử dụng diện tích đất vỡ hoang ổn định 20 năm mà không có tranh chấp. Theo quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật đất đai năm 2014 quy định đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.    Căn cứ theo quy định trên thì Nhà nước thu hồi đất tại địa phương để phát triển khu công nghiệp đây là nhằm vào mục đích công cộng nên gia đình bạn sẽ được bồi thường theo hạn mức đất quy định tại Điều 129 Luật đất đai. Điều 129 quy định Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không quá 3 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; Không quá 2 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

Nếu diện tích vượt quá hạn mức đất nông nghiệp, gia đình bạn sẽ được hỗ trợ chi phí sử dụng, cải tạo đất nông nghiệp .

Thứ hai, về việc thỏa thuận giá đất với chủ doanh nghiệp đầu tư.

Những trường hợp thu hồi đất do Nhà nước thực hiện dự án theo quy định tại điều 61 Luật đất đai 2013:
“Điều 61. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây:
1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
2. Xây dựng căn cứ quân sự;
3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;
4. Xây dựng ga, cảng quân sự;
5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;
9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý”.
Và điều 62 Luật đất đai 2013:
“Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:
1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);
b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:
a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;
c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản”.
Nhà nước có thể trực tiếp hoặc giao cho chủ đầu tư tự tổ chức bồi thường đối với những trường hợp trên. Việc bồi thường với những dự án này sẽ do Nhà nước chi trả dựa trên giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành nhân với hệ số điều chỉnh đất hàng năm.
Ngoài những dự án quy định tại điều 61 và điều 62 Luật đất đai 2013 thì những dự án khác đã được phê duyệt sẽ do chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận với người dân thông qua các hình thức quy định tại điều 73 Luật đất đai 2013:
“Điều 73. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh
1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Trường hợp này người có đất nằm trong diện quy hoạch có thể thỏa thuận trực tiếp với chủ đầu tư về giá đất bồi thường.

>> Xem thêm:  Tư vấn chính sách hỗ trợ việc làm khi bị nhà nước thu hồi đất ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Dân sự.

>> Xem thêm:  Mở rộng thêm ao khi được đền bù có lỗ không?