Điều kiện, nguyên tắc hợp thửa đất theo Luật đất đai 2024

Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm và yêu cầu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả ngày càng được đặt ra cao hơn, việc tổ chức, sắp xếp lại các thửa đất đang trở thành nhu cầu phổ biến của người sử dụng đất cũng như của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Một trong những hình thức pháp lý quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu đó chính là hợp thửa đất – việc gộp từ hai hoặc nhiều thửa đất liền kề thành một thửa đất mới theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Tuy nhiên, hợp thửa đất không phải là quyền được thực hiện một cách tùy ý, mà là hoạt động chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật đất đai nhằm bảo đảm trật tự quản lý, sự ổn định của quy hoạch và quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên quan.

1. Khái quát về hợp thửa đất

1.1. Hợp thửa là gì?

Mặc dù Luật Đất đai 2024 không đưa ra một định nghĩa cụ thể về Hợp thửa, nhưng thông qua quy trình và hệ quả pháp lý được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 và Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, ta có thể xác định khái niệm này một cách chính xác. Hợp thửa đất là một thủ tục hành chính đất đai, đồng thời là một quy trình kỹ thuật địa chính, trong đó cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành gộp hai hoặc nhiều thửa đất liền kề (đang tồn tại độc lập về mặt pháp lý và địa lý) của cùng một chủ sử dụng đất thành một thửa đất mới duy nhất. 

Về mặt bản chất pháp lý, việc hợp thửa đất là sự chấm dứt sự tồn tại của các đối tượng quyền sở hữu cũ (các thửa đất thành phần) để xác lập quyền sở hữu đối với một đối tượng mới (thửa đất mới). Quá trình này bao gồm ba khía cạnh biến động: biến động về không gian (thay đổi ranh giới, diện tích, hình thể), biến động về pháp lý (thay đổi mã số thửa đất, cấp Giấy chứng nhận mới) và biến động về giá trị (thường dẫn đến sự gia tăng giá trị đơn vị trên mét vuông đất).

1.2. Phân biệt Hợp thửa và tách thửa đất 

Hợp thửa và tách thửa là hai mặt đối lập của quá trình biến động hình thể thửa đất, nhưng chúng chịu sự chi phối chung của một cơ chế pháp lý tại Điều 220 Luật Đất đai 2024.

Bảng so sánh chi tiết: Hợp thửa đất và Tách thửa đất

2. Các điều kiện hợp thửa đất theo Luật đất đai 2024

Điều 220 Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định chặt chẽ, cụ thể về điều kiện hợp nhiều thửa đất như sau:

Điều kiện 1: Sự liền kề về vị trí địa lý

Các thửa đất đề nghị hợp thửa phải nằm liền kề nhau.   

"Liền kề" được hiểu là các thửa đất có chung đường ranh giới (cạnh chung). Sự tiếp giáp này phải là tiếp giáp trực tiếp, không bị ngăn cách bởi bất kỳ thửa đất nào của chủ sử dụng khác hoặc các công trình công cộng như đường giao thông, kênh, mương, sông, suối thuộc quyền quản lý của Nhà nước.

Trong thực tế, thường xảy ra trường hợp "xen kẹt" đất công (mương thoát nước cũ không còn sử dụng) nằm giữa hai thửa đất của dân. Theo quy định mới, người dân không thể tự ý lấp mương để hợp thửa. Trước hết, họ phải thực hiện thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất đối với phần đất xen kẹt đó (theo quy định tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Quyết định của UBND cấp tỉnh). Chỉ khi được Nhà nước giao phần đất xen kẹt này và được cấp Giấy chứng nhận, ba phần đất (hai thửa gốc và phần đất xen kẹt) mới trở nên "liền kề" về mặt pháp lý để thực hiện hợp thửa.   

Điều kiện 2: Sự thống nhất về chế độ pháp lý 

Đây là nhóm điều kiện phức tạp nhất, được quy định tại Khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024, nhằm đảm bảo tính thống nhất của chế độ quản lý đất đai đối với thửa đất mới.

Về mục đích sử dụng đất: Các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng. Không thể hợp nhất một thửa đất ở (ONT) và một thửa đất trồng cây lâu năm (CLN) vào làm một nếu chưa chuyển mục đích. Lý do là mỗi loại đất có chế độ quản lý, hạn mức và nghĩa vụ tài chính khác nhau.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP (Điều 24 và các điều khoản liên quan) cho phép thực hiện đồng thời thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thủ tục hợp thửa đất. Điều này có nghĩa là người dân nộp một bộ hồ sơ để vừa xin chuyển mục đích phần đất nông nghiệp sang đất ở, vừa xin hợp thửa toàn bộ thành đất ở. Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ xử lý liên thông, giảm thiểu thời gian đi lại.   

Về thời hạn sử dụng đất: Các thửa đất phải có cùng thời hạn sử dụng. Vấn đề thường gặp là sự chênh lệch giữa đất ở (ổn định lâu dài) và đất nông nghiệp/thương mại dịch vụ (có thời hạn 50 năm, 70 năm). Để hợp thửa, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất (thường là gắn với việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để có thời hạn lâu dài).   

Về hình thức trả tiền thuê đất: Luật quy định không được hợp thửa giữa đất thuê trả tiền hàng năm và đất thuê trả tiền một lần, hoặc giữa đất giao có thu tiền và đất thuê. Sự khác biệt về nghĩa vụ tài chính này khiến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất cho thửa mới trở nên bất khả thi nếu không thống nhất về một hình thức. Người sử dụng đất buộc phải chuyển sang cùng một hình thức (thường là chuyển từ trả hàng năm sang trả một lần hoặc sang giao đất có thu tiền) trước hoặc đồng thời với việc hợp thửa.   

Điều kiện 3: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp

hửa đất phải đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Việc hợp thửa là một biến động trên nền tảng pháp lý đã được xác lập. Đất chưa có sổ, đất khai hoang chưa được công nhận quyền sử dụng thì không có cơ sở dữ liệu để thực hiện kỹ thuật hợp thửa trên bản đồ địa chính.

Đối với các Giấy chứng nhận cũ (cấp trước 2009, sổ trắng...), nếu chưa có tọa độ VN-2000 hoặc số liệu diện tích không khớp với hiện trạng, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ yêu cầu đo đạc lại để lập bản đồ địa chính mới trước khi thực hiện hợp thửa. Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định rõ nếu Giấy chứng nhận thiếu sơ đồ hoặc kích thước không thống nhất, cơ quan đăng ký phải thông báo cho người dân thực hiện đăng ký biến động.   

Điều kiện 4: Không có tranh chấp, khiếu nại và không bị hạn chế quyền

Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Đây là điều kiện nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 (Khoản 1 Điều 220) đã đưa ra một quy định nhân văn và linh hoạt hơn: Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp, thì phần diện tích, ranh giới còn lại (không tranh chấp) của thửa đất đó vẫn được phép thực hiện tách thửa, hợp thửa. Đây là bước tiến lớn so với quy định cũ (thường phong tỏa toàn bộ thửa đất dù chỉ tranh chấp một phần nhỏ), giúp giải phóng quyền lợi cho người sử dụng đất.   

Điều kiện 5: Còn trong thời hạn sử dụng đất

Thửa đất phải còn thời hạn sử dụng tại thời điểm đề nghị hợp thửa.

Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản có thời hạn (trừ đất ở). Khi hết hạn, quyền năng của chủ sử dụng bị tạm đình chỉ cho đến khi được gia hạn. Do đó, không thể thực hiện thủ tục hợp thửa đối với tài sản đã "hết hạn sử dụng" về mặt pháp lý. 

3. Các nguyên tắc hợp thửa đất

Các nguyên tắc hợp thửa đất quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 đóng vai trò như "kim chỉ nam" cho hoạt động quản lý nhà nước, đảm bảo việc hợp thửa hài hòa lợi ích chung và riêng.

Nguyên tắc 1: Bảo đảm hạ tầng kỹ thuật và kết nối giao thông đồng bộ

Việc hợp thửa (và tách thửa) phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.   

Mặc dù nguyên tắc này thường được nhấn mạnh trong thủ tục tách thửa (để tránh tạo ra các thửa đất "vây bọc", không lối đi), nhưng trong hợp thửa, nó cũng mang ý nghĩa quan trọng. Việc hợp nhất nhiều thửa đất thành một thửa lớn có thể làm thay đổi cấu trúc thoát nước tự nhiên hoặc lối đi lịch sử của khu vực. Cơ quan quản lý cần kiểm tra xem việc hợp thửa có chặn mất lối đi của các thửa đất phía trong hay không. Luật 2024 cũng quy định rõ: nếu người dân dành đất làm lối đi chung thì không phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần lối đi đó, khuyến khích người dân tự nguyện hiến đất làm hạ tầng.   

Nguyên tắc 2: Tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch

Việc hợp thửa phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng (nếu có).   

Tại các khu đô thị đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, các lô đất đã được chia theo ô bàn cờ với diện tích chuẩn. Việc tự ý hợp hai lô đất quy hoạch thành một lô lớn để xây biệt thự hoặc công trình khác có thể phá vỡ chỉ tiêu quy hoạch (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất). Trong trường hợp này, việc hợp thửa chỉ được chấp thuận nếu có văn bản đồng ý điều chỉnh quy hoạch cục bộ của cơ quan có thẩm quyền.

Nguyên tắc 3: Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba

Không làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu liền kề.

Quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính để hợp thửa phải xác định chính xác ranh giới. Mọi sự thay đổi về ranh giới dẫn đến lấn chiếm hoặc chồng lấn sang đất của người khác đều bị nghiêm cấm. Biên bản xác định ranh giới mốc giới là tài liệu quan trọng trong hồ sơ để chứng minh việc tuân thủ nguyên tắc này.   

4. Các trường hợp không được hợp thửa đất

Từ các điều kiện và nguyên tắc nêu trên, có thể hệ thống hóa các trường hợp cụ thể mà pháp luật nghiêm cấm hoặc từ chối cho phép hợp thửa:

• Không đáp ứng điều kiện liền kề: Hai thửa đất bị ngăn cách bởi đường đi, kênh mương, hoặc đất của hộ gia đình khác.
• Không thống nhất mục đích sử dụng: Một phần là đất ở, một phần là đất nông nghiệp mà không thực hiện (hoặc không đủ điều kiện thực hiện) chuyển mục đích sử dụng đất.
• Đất đang bị cưỡng chế, kê biên: Đất nằm trong danh mục tài sản bị kê biên để thi hành án dân sự hoặc đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án.   
• Đất có tranh chấp toàn bộ: Đang có đơn thư khiếu nại, tố cáo hoặc tranh chấp đã được thụ lý giải quyết và chưa có kết quả cuối cùng (trừ trường hợp tranh chấp một phần như đã phân tích).
• Đất hết thời hạn sử dụng: Chưa thực hiện nghĩa vụ gia hạn đất đối với đất có thời hạn.
• Vi phạm quy hoạch: Việc hợp thửa làm phá vỡ quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch phân khu đã được phê duyệt.
• Đất đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi: Tuy nhiên, cần lưu ý quy định mới về "quy hoạch treo" (phân tích kỹ ở phần sau), nếu quá 3 năm không thực hiện thu hồi thì quyền của người dân được phục hồi.

5. Những vướng mắc thường gặp khi hợp thửa đất

Nhu cầu hợp thửa đất ở và đất vườn liền kề là rất lớn. Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất là quy hoạch. Nhiều trường hợp đất vườn (CLN) nằm trong cùng thửa đất ở nhưng lại thuộc quy hoạch đất cây xanh hoặc đất giao thông dự phóng. Khi đó, người dân không thể chuyển mục đích sang đất ở, dẫn đến không thể hợp thửa.

Cần kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và quy hoạch chung xây dựng xã/phường. Nếu quy hoạch cho phép, tận dụng cơ chế tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP để nộp hồ sơ "Chuyển mục đích + Hợp thửa" cùng lúc.

Một tình huống rất phổ biến: Ông A muốn bán 20m2 đất cho ông B (nhà liền kề). Tuy nhiên, quy định diện tích tối thiểu tách thửa tại địa phương là 40m2. Nếu ông A tách 20m2 ra để đứng tên mình rồi mới chuyển cho ông B thì không được (vì < 40m2).

Hướng giải quyết theo Luật Đất đai 2024: Khoản 2 Điều 220 quy định: Trường hợp tách thửa mà diện tích nhỏ hơn tối thiểu thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề. Như vậy, pháp luật cho phép quy trình "3 trong 1": Tách ra (từ ông A) -> Chuyển nhượng (cho ông B) -> Hợp thửa (vào đất ông B) trong cùng một chuỗi thủ tục liên hoàn, miễn là thửa đất cuối cùng của ông B sau khi hợp có diện tích lớn hơn hoặc bằng tối thiểu.

Trước đây, đất dính quy hoạch thường bị "đóng băng" quyền lợi, không được xây dựng, tách, hợp thửa. Điều 76, Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định nếu đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để thu hồi nhưng quá 02 năm liên tục mà không thực hiện, và cơ quan thẩm quyền không công bố việc điều chỉnh hay hủy bỏ, thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền. Người dân có quyền yêu cầu cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích, tách/hợp thửa bình thường. Đây là quy định bảo vệ quyền tài sản mạnh mẽ, buộc chính quyền địa phương phải có trách nhiệm với các quy hoạch đã vẽ ra.

Khi đo đạc lập bản đồ địa chính để hợp thửa, diện tích thực tế thường chênh lệch so với diện tích trên Giấy chứng nhận cũ. Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra. Nếu chênh lệch nằm trong sai số cho phép thì công nhận theo số liệu đo đạc thực tế mới. Nếu vượt quá sai số hoặc có dấu hiệu lấn chiếm, ranh giới biến động, phải thực hiện thủ tục xác định lại ranh giới, thậm chí xử lý vi phạm hành chính về lấn chiếm đất đai trước khi cho phép hợp thửa. 

Kết luận

Có thể thấy rằng, điều kiện và nguyên tắc hợp thửa đất theo Luật Đất đai 2024 được xây dựng trên cơ sở bảo đảm hài hòa giữa quyền lợi của người sử dụng đất và yêu cầu quản lý thống nhất, chặt chẽ của Nhà nước đối với tài nguyên đất đai. Việc đặt ra các điều kiện như sự liền kề của thửa đất, sự thống nhất về mục đích và thời hạn sử dụng, sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như yêu cầu đất không có tranh chấp, không bị kê biên… không chỉ mang ý nghĩa kỹ thuật hành chính, mà còn phản ánh nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Bên cạnh đó, các nguyên tắc hợp thửa đất được quy định trong Luật Đất đai 2024 đóng vai trò định hướng, bảo đảm việc áp dụng pháp luật được thực hiện đúng thẩm quyền, công khai, minh bạch và không làm phát sinh vi phạm pháp luật đất đai.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.