1. Thủ tục nhận chuyển nhượng nhà chung cư đã có sổ đỏ ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Bố mẹ tôi mới mua căn hộ chung cư 60m2 đã có sổ hồng tại Quận Bình Thạnh, TP. HCM. Dự định tuần sau sẽ ra Phòng công chứng thực hiện mua bán và chuyển tên sổ hồng mang tên cả bố và mẹ tôi.

Vậy Luật sư cho tôi hỏi:

- Nếu chỉ một mình mẹ tôi có mặt để làm các thủ tục liên quan thì có được không? Vì bố tôi hiện đang ở ngoài Bắc, có việc không vào được?

- Bố mẹ tôi phải chuẩn bị những giấy tờ gì để thực hiện việc nhận chuyển nhượng và chuyển tên sổ hồng thành công ạ?

Xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: M.P

Thủ tục nhận chuyển nhượng nhà chung cư đã có sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

- Bố mẹ bạn dự định mua căn hộ chung cư, bạn lưu ý về điều kiện tham gia giao dịch, thì căn hộ này phải có điều kiện sau:

Căn cứ Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện tham gia giao dịch của nhà ở:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai."

Theo Luật hôn nhân và gia đình 2014, nhà là tài sản chung của bố mẹ bạn, cần tiến hành đăng ký sở hữu:

"Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung

1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này."

Về thủ tục nhận chuyển nhượng nhà, bố bạn cần hiện diện để trực tiếp ký tên ít nhất một lần khi ký hợp đồng mua nhà tại cơ quan công chứng. Trong trường hợp bố bạn không thể có mặt tại thời điểm ký hợp đồng công chứng, bố bạn có thể lập giấy ủy quyền cho mẹ bạn để thay mặt ký hợp đồng mua nhà. Giấy ủy quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật (bố bạn có thể thực hiện tại bất kỳ văn phòng công chứng ở nơi đang cư trú hoặc nơi đang công tác). Bạn có thể tham khảo khoản 2 Điều 55 Luật công chứng 2014 quy định như sau:

"Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền."

Hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:

- Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 01 bản chính và 02 bản sao công chứng;

- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất do cơ quan Địa chính có tư cách pháp nhân đo vẽ: 02 bản chính;

- Bản vẽ mặt bằng nhà ở do đơn vị có tư cách pháp nhân đo vẽ (đối với trường hợp chuyển nhượng một phần diện tích nhà): 02 bản chính;

- CMND/ Căn cước công dân, Hộ khẩu thường trú của bên nhận chuyển nhượng

- Văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật (nếu có).

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( hợp đồng mua bán nhà ) có xác nhận của cơ quan công chứng: 02 bản chính;

- Tờ khai nộp Lệ phí trước bạ;

- Tờ khai nộp thuế thu nhập cá nhân.

Sau khi đã ký hợp đồng mua nhà, khi làm thủ tục sang tên sổ hồng tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, mẹ bạn cần xuất trình bản sao chứng thực giấy chứng nhận đăng ký kết hôn cùng với bộ hồ sơ sang tên. Khi đó, UBND quận, huyện sẽ cấp sổ hồng có tên của cả hai bố mẹ bạn.

>> Tham khảo ngay: Nghĩa vụ của ngân hàng khi làm sổ đỏ chung cư?

>> Xem thêm:  Tại sao nộp đầy đủ hồ sơ chuyển nhượng đất vẫn bị trả lại ? Các trường hợp không thể sang tên nhà đất

2. Tư vấn thủ tục mua căn hộ chung cư?

Xin chào Luật Minh Khuê! Mình muốn mua 1 căn hộ chung cư, nhưng chưa biết thủ tục những gì? Nhờ công ty bạn tư vấn. Nếu mình muốn nhờ công ty luật thì mất bao nhiêu tiền? Chân thành cảm ơn!

Tư vấn thủ tục mua căn hộ chung cư ?

Luật sư tư vấn Luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trước tiên, để có thể chuyển nhượng, căn nhà chung cư phải đáp ứng được những điều kiện theo Điều 118 Luật nhà ở 2014 (bạn vui lòng tham khảo ở bài viết trên).

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký xong hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, các bên chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng để đến liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất và nhà cấp Huyện để nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế;

Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư gồm có:

- Bản chính và bản công chứng giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư.(nếu có)

- Bản gốc và bản phô tô hợp đồng chuyển nhượng;

- Chứng minh thư, hộ khẩu của bên chuyển nhượng;

- Chứng minh thư, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng;

- Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Về việc thực hiện dịch vụ tại Công ty TNHH Luật Minh Khuê:

Giá dịch vụ sẽ dựa trên yêu cầu của khách hàng. Nếu bạn có nhu cầu sử dụng dịch vụ tại Công ty chúng tôi bạn vui lòng liên hệ trực tiếp tới tổng đài 1900.6162 để trao đổi cụ thể.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

3. Tư vấn về mua bán căn hộ chung cư?

Kính thưa Luật sư. Hiện tôi đang có nhu cầu mua căn hộ ở tòa nhà Công vụ và thương mại ký hiệu N04A thuộc khu đô thị ngoại giao đoàn. Được biết UBND Thành phố đã có Quyết định 5491/2006/QĐ-UBND ngày 11/12/2006 giao đất cho Tổng công ty Xây dựng Hà Nội với diện tích 590.435m2 và ngày 23/07/2013 UBND Thành phố có quyết định số 4417/QĐ-UBND điều chỉnh Điều 1 của Quyết định số 5491/QĐ-UBND.

Nhưng hiện nay tôi không thể tìm được 2 quyết định này để xem nội dung của nó, mặc dù tôi có liên hệ với chủ đầu tư và sàn giao dịch nhưng không được. Vì vậy tôi kính mong luật sư cho tôi được xem nội dung 2 quyết định trên (nếu có) và tôi muốn hỏi là lô đất xây tòa nhà công vụ và thương mại ký hiệu N04A (xây 23 tầng có 1 số căn hộ công vụ và căn hộ bán thương mại) của khu đô thị ngoại giao đoàn là đất thuộc diện sử dụng lâu dài hay đất thuê 50 năm? Ngoài ra, các căn hộ bán thương mại này sau này có được cấp sổ đỏ mà phần diện tích đất sử dụng chung của các hộ là lâu dài khổng (có hợp đồng mua bán những căn hộ thương mại này).

Kính mong luật sư thông tin cụ thể cho tôi. Tôi trân trọng cảm ơn và chúc sức khỏe!

Tư vấn về mua bán căn hộ chung cư ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như dữ liệu bạn cung cấp thì chúng tôi không thể tìm được đất này thuộc đất được giao lâu năm hay cho thuê 50 năm, do đó khi bạn tiến hành thủ tục mua hoặc tìm hiểu thì nhân viên của công ty đó sẽ phải giải đáp thắc mắc cho vấn đề này. Bên cạnh đó, theo Điều 22 và Điều 23 Luật nhà ở 2014 thì đất xây nhà thương mại có thể thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu, nhà nước giao, nhà nước cho thuê đất, vì vậy sẽ khó xác định được trên thực tế lô đất xây tòa nhà công vụ và thương mại N04A này là đất được cho thuê lâu dài hay thuê 50 năm, khoản 1 Điều 9 Luật nhà ở năm 2014 thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

- Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

+ Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật Nhà ở năm 2014;

+ Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định như sau:

Căn cứ Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư như sau:

"1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

............

Như vậy, bạn có thể căn cứ vào quy định trên để xác định được phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng của căn hộ chung cư tương ứng trong trường hợp của mình.

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà ở khi mua nhà hợp pháp mà bị chủ cũ chiếm lại?

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

4. Hỏi về quy trình mua bán căn hộ chung cư đã có sổ đỏ?

Xin chào luật Minh Khuê, tôi có thắc mắc về quy trình mua bán căn hộ chung cư đã có sổ đỏ tại Cầu Giấy - Hà Nội. Mong được tư vấn kỹ càng vì tôi chưa mua bán nhà bao giờ, tôi cũng chưa có kinh nghiệm và chưa hiểu biết nhiều về luật. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: N.C

Hỏi về quy trình mua bán căn hộ chung cư đã có sổ đỏ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch, theo đó, áp dụng trong trường hợp này để căn nhà có thể chuyển nhượng thì giao dịch mua bán phải đáp ứng được những điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký xong hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, các bên chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng để đến liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất và nhà cấp huyện để nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế;

Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư gồm có:

- Bản chính và bản công chứng giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư;

- Bản gốc và bản phô tô hợp đồng chuyển nhượng;

- Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân/Hộ chiếu, hộ khẩu của bên chuyển nhượng;

- Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân/Hộ chiếu, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng;

- Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ cho chung cư mini?

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

5. Lập di chúc cho nhà chung cư chưa có sổ đỏ được không?

Thưa luật sư, tôi có một căn nhà chung cư, mới xác lập hợp đồng mua bán nhưng do sức khỏe không tốt nên tôi muốn làm di chúc cho cậu con trai út toàn bộ khối tài sản này. Vậy di chúc của tôi xác lập có hiệu lực hay không?
Người người: L.K

Lập di chúc cho nhà chung cư chưa có sổ đỏ được không?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật dân sự, di chúc là sự thể hiện ý chí cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Tài sản của người lập di chúc để lại được gọi là di sản. Người lập di chúc có toàn quyền định đoạt đối với di sản của mình (để lại cho ai, tỉ lệ thừa hưởng...).

Hiện nay, khi có yêu cầu công chứng, chứng thực di chúc, người lập di chúc phải chứng minh tài sản của mình là hợp pháp và có thật (nếu là nhà, xe, cổ phần, cổ phiếu... thì phải có chứng từ sở hữu; nếu là tiền thì được thể hiện qua tài khoản ngân hàng). Nói cách khác, đó phải là tài sản cụ thể. Nếu không chứng minh đuợc tài sản ấy có thật thì cơ quan thẩm quyền sẽ từ chối công chứng, chứng thực di chúc. Đáng nói là có nhiều người lập di chúc có yêu cầu để lại những tài sản của mình có được tại thời điểm qua đời, tức bao gồm cả những tài sản hình thành trong tương lai. Mà những tài sản này thì không thể chứng minh tính có thật. Từ đó làm phát sinh tình huống mỗi lần được sở hữu một tài sản mới thì chủ sở hữu phải lập di chúc mới, có liệt kê thêm tài sản mới thì mới đảm bảo quyền định đoạt của mình đối với di sản.


Tuy nhiên, theo người viết, người lập di chúc cần được quyền định đoạt những tài sản hình thành trong tương lai của mình vì đây là nhu cầu chính đáng và thiết thực. Di chúc chỉ cần có nội dung ngắn gọn nhưng đầy đủ ý nghĩa: "Tôi để lại cho ông A những tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của tôi tại thời điểm tôi qua đời". Việc chứng minh tính hợp pháp của di sản thuộc trách nhiệm của người được thừa hưởng di sản. Khi thừa kế mở, nếu chứng minh được di sản nào thì họ được quyền nhận di sản đó. Cách làm này cũng phù hợp với những tài sản thuộc sở hữu của người lập di chúc nhưng chưa được cơ quan thẩm quyền công nhận quyền sở hữu tại thời điểm lập di chúc (như nhà, đất chưa có chủ quyền...).

Để xác định di chúc thế nào là hợp pháp và có hiệu lực, bạn có thể tham khảo quy định tại Chương XXII, chi tiết về di chúc hợp pháp tại Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015.

>> Tham khảo dịch vụ: Dịch vụ công chứng sang tên sổ đỏ Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà quý khách hàng đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu quý khách cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại