1.Cơ sở pháp lý

-Luật đất đai 2013

-Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

-Thông tư 111/2013/TT-BTC

2.Nội dung tư vấn

Chào Luật sư, Tôi có 1 lô đất tại Quận Bình Tân TPHCM, diện tích 4m x 17m Mục đích sử dụng: Đất trồng lúa Thời hạn sử dụng: 2028 Nay tôi muốn chuyển nhượng lại nhưng Luật đất đai năm 2013 quy định *"Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa"* Do người nhận chuyển nhượng là dân văn phòng nên không thể chứng minh được đang làm nông nghiệp nên không thể sang tên được. Cho tôi hỏi công ty có thể xử lý được trường hợp thế này không, chi phí như thế nào? Tôi xin cảm ơn

Trả lời:

Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Căn cứ theo quy định trên, thì nếu hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Do đó trường hợp của bạn không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa vì thế bạn không thể tiến hành thủ tục sang tên.

>> Xem thêm:  Cầm cố sổ đỏ để vay tiền có được không ? Sổ đỏ có thể là tài sản cầm cố không ?

Bố mẹ chồng tôi có mảnh đất 440m2. nay ông bà muốn tách cho vợ chồng tooim2 và làm thành bìa đỏ mới theo hình thức cha mẹ tặng cho con. Vậy tôi muốn hỏi chi phí làm bìa đỏ mà đứng tên chồng tôi thì mất bao nhiêu tiền và thủ tục cụ thể như thế nào? Kính mon luật sư trả lời giúp.

Trả lời:

Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

>> Xem thêm:  Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất từ mẹ cho con ?

Để thực hiện sang tên quyền sử dụng đất từ việc tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất từ bố mẹ sang cho con, bạn thực hiện theo các bước sau: 

Bước 1: Làm hợp đồng tặng cho tài sản phải được công chứng tại Phòng Công chứng.

Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng. Hồ sơ bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng

+ Hợp đồng tặng cho nhà đất tự soạn thảo hoặc có thể xin mẫu hợp đồng tại nơi thực hiện công chứng

+ Bản sao CMND và HKTT của người tặng và người được tặng.

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ thuế: đối với trường hợp tặng cho giữa mẹ và con thì bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Chỉ nộp phí đo đạc địa chính.

Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên

Sau khi đã hoàn tất nghĩa vụ thuế, bạn sẽ nộp hồ sơ làm thủ tục sang tên chuyển nhượng tại Phòng Tài nguyên Môi trường hoặc Văn phòng ĐKQSDĐ.

Hồ sơ bao gồm:

>> Xem thêm:  Sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề ra sao ? Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức bao nhiêu ?

+ Hợp đồng tặng cho đã được công chứng

+ Bản sao chứng thực CMND, HKTT của người tặng cho và người được tặng cho.

+ Bản sao Giấy CNQSDĐ

Tôi không hiểu về luật đất đai khi tôi muốn tặng đất cho anh trai tôi. Và tôi biết được chương trình có thể liên hệ và giải quyết thắc mắc cho tôi. Vậy tôi xin nhờ ban có thể giúp và giải quyết thắc mắc cho tôi. Tôi là T.V.T trú tại tỉnh Hưng Yên. Hiện nay gia đình tôi được nhà nước cấp quyền sử dụng đất thổ cư, diện tích trên sổ là 456m2, phân làm 3 loại là đất vườn thừa(hơn 200 m2), đất lâu dài và đất nhà ở. Tôi muốn hiến tặng cho anh trai tôi là 180m2 trong phần đât thổ cư để nhằm mục đích cho anh trai thờ cúng gia tiên. Vậy tôi muốn hỏi : Nếu tôi muốn cắt phần đất vườn thừa có được không? , và khi hiến tặng phải làm thủ tục như thế nào, lệ phí ra sao? Sau khi cắt sổ, tôi muốn anh thực hiện cam kết khi sử dụng phần đất đó chỉ nhằm mục đích thờ cúng, khong được bán...thì phải làm như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn và mong ban sớm gửi lại kết quả sớm cho gia đình tôi..

 Trả lời:

Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

>> Xem thêm:  Thủ tục hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ?

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Để thực hiện sang tên quyền sử dụng đất từ việc tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất từ bố mẹ sang cho con, bạn thực hiện theo các bước sau: 

Bước 1: Làm hợp đồng tặng cho tài sản phải được công chứng tại Phòng Công chứng.

Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng. Hồ sơ bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng

+ Hợp đồng tặng cho nhà đất tự soạn thảo hoặc có thể xin mẫu hợp đồng tại nơi thực hiện công chứng

+ Bản sao CMND và HKTT của người tặng và người được tặng.

Đối với trường hợp của bạn là tặng cho có điều kiện tức là điều kiện nhận tặng cho là nhằm mục đích thờ cúng và không được bán thì bạn sẽ để điều kiện tặng cho này bên trong hợp đồng tặng cho. Nếu người được nhận tặng cho này không thực hiện đúng điều kiện này thì bạn có thể yêu cầu đòi lại đất nếu như phía bên kia không thực hiện đúng điều kiện tặng cho trên.

>> Xem thêm:  Thủ tục mẹ cho (tặng) một phần đất đai cho con gái ?

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ thuế: đối với trường hợp tặng cho giữa mẹ và con thì bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Chỉ nộp phí đo đạc địa chính.

Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên

Sau khi đã hoàn tất nghĩa vụ thuế, bạn sẽ nộp hồ sơ làm thủ tục sang tên chuyển nhượng tại Phòng Tài nguyên Môi trường hoặc Văn phòng ĐKQSDĐ.

Hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho đã được công chứng

+ Bản sao chứng thực CMND, HKTT của người tặng cho và người được tặng cho.

+ Bản sao Giấy CNQSDĐ

Cảm ơn luật sư đã trả lời cho tôi 2 câu hỏi của tuần trước .Nay tôi muốn nhờ luật sư tư vấn thêm cho tôi câu hỏi sau : Mẹ tôi làm thủ tục tặng đất cho tôi, các giấy tờ đã được công chứng nhưng nếu đến phần địa chính đo đạc thửa đất về chiều rộng và chiều sâu không đủ điều kiện theo quy định phải bỏ dở không tách thửa được(để làm sổ đỏ cho tôi) .Như vậy thì các giấy tờ tặng cho của mẹ tôi có còn giá trị pháp lý không? Tôi có quyền sử dụng diện tích mảnh đất mà mẹ tôi đã cho như trong các giấy tờ đã công chứng không? Trân trọng cảm ơn !

Trả lời:

Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ, nên chúng tôi chưa thể xác định được điều kiện để bạn tách thửa là ở đâu?, diện tích tối thiểu để được tách thửa là bao nhiêu?. Trường hợp bạn muốn tách thửa thì phải đáp ứng các điều kiện về diện tích đất tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố nơi có bất động sản quy định. Đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp GCNQSDĐ bạn có thể căn cứ theo quy định sau:

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

>> Xem thêm:  Quy định của pháp luật về hoạt động xây dựng ?

Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

Bạn căn cứ theo quy định trên để biết được nhà trường hợp nhà mình có được tách thửa hay không.

Chú ruột tôi tặng cho tôi 1 mảnh đất. Bây giờ tôi muốn sang tên sổ đỏ thì phải đóng thuế gì và nếu phải đóng thì đóng bao nhiêu. Cảm ơn

Trả lời:

Về nghĩa vụ thuế:

Theo như bạn cung cấp thì chú bạn tặng cho bất động sản cho bạn, trường hợp này chú bạn sẽ không phải nộp thuế TNCN từ tặng cho bất động sản. Tuy nhiên bạn sẽ phải nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản vì bạn không thuộc trường hợp được miễn thuế theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC như sau:

"d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau."

Theo đó, bạn sẽ phải nộp thuế TNCN từ nhận quà tặng là bất động sản theo điểm c khoản 10 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC

>> Xem thêm:  Bố mẹ tặng cho đất cho con bằng miệng có giá trị pháp lý không ?

"c) Đối với nhận quà tặng là bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê đất; quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức; trừ thu nhập từ quà tặng là bất động sản hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, Điều 3 Thông tư này."

Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

"Điều 16. Căn cứ tính thuế từ thừa kế, quà tặng

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ thừa kế, quà tặng là thu nhập tính thuế và thuế suất.

1. Thu nhập tính thuế

c) Đối với tài sản thừa kế, quà tặng là bất động sản: giá trị bất động sản được xác định như sau:

c.1) Đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản.

c.2) Đối với bất động sản là nhà và công trình kiến trúc trên đất thì giá trị bất động sản được xác định căn cứ vào quy định của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền về phân loại giá trị nhà; quy định tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền ban hành; giá trị còn lại của nhà, công trình kiến trúc tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

Trường hợp không xác định được theo quy định trên thì căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định."

Thuế suất thuế TNCN từ nhận quà tặng là 10%

>> Xem thêm:  Bà ngoại muốn tặng đất cho cháu có cần phải xác nhận của con riêng của chồng?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Các bước tiến hành thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện nay ?