Tiền thuê đất còn lại cho người được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm mà đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm khi Nhà nước thu hồi đất xử lý như thế nào?

Luật sư tư vấn:

1. Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm

Căn cứ theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 quy định về việc thuê đất. Tiền thuê đất là khoản tiền mà cá nhân, tổ chức thuê đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất. Việc tiến hành thủ tục thuê đất, cho thuê đất được tiến hành theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới hình thức giao đất (cho thu tiền sử dụng đất hoặc không thu tiền sử dụng đất) hoặc cho thuê đất dưới hình thức thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Vậy nên, thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm là một trong những hình thức mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và từ đây làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 56 Luật đất đai năm 2013 thì đối tượng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, cụ thể: 

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao theo quy định của pháp luật;

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để xây dựng công trình sự nghiệp;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc;

- Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

2. Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất hay không?

Pháp luật quy định người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm có thể thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất tùy vào đối tượng sử dụng đất khác nhau mà việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. Cụ thể:

- Đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì theo quy định tại khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất:

+ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trong trường hợp này thì người mua tài sản của hộ gia đình, cá nhân sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

+ Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Tương tự như với trường hợp bán tài sản thì người nhận thừa kế, người tặng cho tài sản sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê theo mục đích đã được xác định;

+ Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

+ Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Theo đó, người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

- Đối với tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất theo năm thì căn cứ vào quy định tại Điều 175 của Luật đất đai năm 2013 thì tổ chức có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:

+ Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Trong khi tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất một lần thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất, còn tổ chức thuê đất trả tiền hằng năm thì chỉ có quyền thế chấp tài sản khác gắn liền với đất;

+ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện theo quy định, Theo đó, người mua tài sản sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. 

+ Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; Người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. Tổ chức thuê đất trả tiền hằng năm cũng chỉ có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, trong khi đó thì tổ chức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê lại có quyền rộng hơn, có quyền góp vốn bằng cả quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất;

+ Cho thuê lại quyền sở hữu đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 

- Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có các quyền và nghĩa vụ theo đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp trả tiền thuê đất, tiền thuê lại đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ đúng theo quy định. Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cho thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thuộc trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền hàng năm thì có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như tổ chức thuê đất hằng năm. 

3. Cách tính tiền thuê đất khi trả tiền thuê đất hằng năm không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về đơn giá thuê đất. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm không thông qua hình thức đấu giá.

Đơn giá thuê đất hằng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) x Giá đất tính thu tiền thuê đất

Trong đó:

- Tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất một năm là 1%, riêng đối với:

- Đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%;

- Đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật, căn cứ vào thực tế địa phương; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%.

Mức tỷ lệ phần trăm (%) sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện. Giá đất để tính thu tiền thuê đất được xác định theo quy định của pháp luật. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê hằng năm thì tiền thuê đất thu một năm được tính bằng diện tích phải nộp tiền thuê đất x Đơn giá thuê đất theo đúng quy định của pháp luật đối với trường hợp đấu giá cho thuê đất hoặc quy định đối với trường hợp xây dựng công trình ngầm hoặc đối với trường hợp thuê đất có mặt nước. Cách tính tiền thuê đất khi trả tiền thuê đất hằng năm không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất sẽ là tích của tỷ lệ phần trăm với giá đất tính thu tiền thuê đất. Tỷ lệ phần trăm để tính tiền thuê đất  hằng năm sẽ là 1%. Trong trường hợp như đất cho thuê có khả năng sinh lời đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm để tính tiền thuê đất hằng năm không được vượt quá 3%. 

Căn cứ quy định tại Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm: Giao đất không thu tiền sử dụng đất; Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; Sử dụng đất theo quy định: Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức theo quy định, Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; Sử dụng đất vào mục đích khoáng sản; Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ; Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền; Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và vẫn chưa được Nhà nước giao đất ở. Các trường hợp khác sẽ do Thủ tướng Chính phủ quyết định. 

4. Tiền thuê đất còn lại cho người được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm mà đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm khi Nhà nước thu hồi đất xử lý như thế nào?

Căn cứ quy định của Văn bản hợp nhất Luật Đất đai số 21/VBHN-VPQH ngày 10/12/2018 - gọi tắt Luật Đất đai;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thì hành Luật Đất đai; Nghị định số 06/2020/NĐ-CP ngày 03/01/2020 Sửa đổi, bổ sung Điều 17 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khỉ nhà nước thu hồi đất;

- Quyết định 63/2015/QĐ-TTg ngày 10/12/2015 về chính sách hễ trợ đào tạo nghề và giải quyết việc làm cho người lao động bị thu hồi đất;

- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT80/2017/TT-BTC ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khỉ Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư 80/2017/TT-BTC ngày 02/08/2017 hướng dẫn việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được hoàn trả khỉ Nhà nước thu hồi đất và việc quản lý, sử dụng số tiền bồi thường tài sản do Nhà nước giao quản lý sử dụng, số tiền ho trợ khỉ Nhà nước thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất;

- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT ngày 30-06-2021 sửa đổi, bổ sung một số Điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Quy định như sau:

Theo Điều 18b Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, được bổ sung tại khoản 3 Điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP thì:

1. Người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm nhưng đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm cho Nhà nước thì khi Nhà nước thu hồi đất được trả lại tiền thuê đất đã trả trước còn lại cho thời gian chưa sử dụng tính từ thời điểm có quyết định thu hồi đất.

2. Bộ Tài chính hướng dẫn nguồn chi trả và việc xác định tiền thuê đất đã trả trước còn lại để trả cho người sử dụng đất quy định tại khoản 1.

Trên đây là tư vấn mà công ty Luật Minh Khuê muốn gửi tới quý khách hàng. Nếu quý khách hàng có bất kỳ vướng mắc hay có câu hỏi pháp lý khác có liên quan thì vui lòng liên hệ trực tiếp đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 qua số hotline: 1900.6162 để được hỗ trợ giải đáp thắc mắc kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý khách hàng!