1. Cơ sở pháp lý về phân hạng nhà chung cư

- Luật Nhà ở năm 2014

- Thông tư 31/2016/TT-BXD

2. Nhà chung cư là gì?

Nhà chung cư là nhà có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

3. Mục đích phân hạng nhà chung cư là gì?

Mục đích phân hạng nhà chung cư được quy định tại Luật nhà ở và hướng dẫn tại Thông tư 31/2016/TT-BXD đó là để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường.

Yêu cầu cần đáp ứng để được phân hạng nhà chung cư:

- Có đề nghị của tổ chức, cá nhân theo quy định tại Điều 4 Thông tư 31/2016/TT-BXD: Tùy từng trường hợp cụ thể mà pháp luật quy định đó có thể là Chủ đầu tư; Ban quản trị; Chủ sở hữu hoặc theo sự thống nhất của  trên 50% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đó đề nghị công nhận hạng nhà chung cư (bằng văn bản).

- Nhà chung cư được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phe duyệt; theo đúng Giấy phép xây dựng được cấp (đối với trường hợp yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng);

- Nhà chung cư phải đảm bảo tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia có liên quan;

- Nhà chung cư đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan, đã được bàn giao và đưa vào sử dụng và không vi phạm các quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng;

- Nhà chung cư phải không thuộc diện bị phá dỡ, không thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Các hạng nhà chung cư ở Việt Nam và tiêu chí phân hạng cụ thể

Thông tư 31/2016/TT-BXD được ban hành ngày 30/12/2016 của Bộ xây dựng về quy định phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư, có hiệu lực thi hành từ ngày 15/2/2017.

Theo quy định pháp luật hiện hành, nhà chung cư ở Việt Nam được phân hạng với 3 hạng đó là hạng A, hạng B, hạng C dựa trên 4 nhóm tiêu chí gồm: quy hoạch - kiến trúc; Hệ thống thiết bị kỹ thuật; Dịch vụ, hạ tầng xã hội và Chất lượng, quản lý, vận hành.

4.1. Nhà chung cư hạng A

Nhà chung cư hạng A là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng và phải đạt tối thiểu 18/20 tiêu chí đánh giá như sau:

Thứ nhất, về quy hoạch, kiến trúc

Vị trí

Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0.5 km; có teher tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến độ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 0.5 km.

Mật độ xây dựng Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 45%
SẢnh căn hộ Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác; có quầy lễ tân, có phòng hoặc khu vực bố trí bàn ghế tiếp khách.
Hành lang Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,8 m.
Diện tích căn hộ

Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 35m2. Tính theo công thức TDtCh /TsPn >= 35 m2

Trong đó:

- TDtCh là Tổng diện tích sử dụng các căn hộ

- TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ.

Phòng vệ sinh

Bình quân tỏng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ >= 0.7. 

Tính theo công thức: TsPwc/TsPn >= 0.7 

Trong đó:

TsPwc là tông số phòng vệ sinh các căn hộ.

TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ.

Thang máy Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ <= 40)
Chỗ để xe Tối thiểu mỗi căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che)

Thứ hai, về hệ thống thiết bị kỹ thuật

Cấp điện Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho sinh hoạt trong căn hộ và hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà.
Cấp nước Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tỏng số căn hộ tối thiểu đạt 1.600 lít (đảm bảo cấp 200 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày)
Thông tin liên lạc Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ
Phòng cháy chữa cháy Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng và trong căn hộ

Thứ ba, Dịch vụ, hạ tầng xã hội

Thương mại Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1 km.
Thể thao Có 2 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập gym, bể bơi, dân tennis, sân thể thao khác... dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m.
Sân chơi Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kinh 200 m.
Y tế Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 0.5 km
Giáo dục Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 0.5 km

Thứ tư, về chất lượng, quản lý, vận hành

Chất lượng Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác (nếu có) như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt; công trình được hoàn thiện (ốp, lát, trát, sơn...) đạt chất lượng cao.
Quản lý, vận hành Có đơn vị quản lý , vận hành chuyên nghiệp; thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ đảm bảo vệ sinh sạch đẹp.
Bảo vệ an ninh Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang; kiểm soát ra vào (bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử...)

4.2. Nhà chung cư hạng B

Nhà chung cư được xếp hạng B khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng và phải đạt tối thiểu 18/20 tiêu chí đánh giá sau:

Thứ nhất, về quy hoạch, kiến trúc

Vị trí Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến độ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao ) trong phạm vi dưới 1 km.
Mật độ xây dựng Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 55%.
Sảnh căn hộ Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác
Hành lang Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,5 m
Diện tích căn hộ

Bình quân diện tích sử dụn căn hộ trên số phòng ngủ tối thiếu 30m2.

Tính theo công thức: TDtCh/TsPn >= 30m2 

Trong đó:

TDtCh: Tổng diện tích sử dụng các căn hộ

TsPn: Tổng số phòng ngủ các căn hộ

Phòng vệ sinh

Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ >= 0.5. 

Tình theo công thức: TsPwc/TsPn >= 0.5

Trong đó:

TsPwc: Tổng số phòng vệ sinh các căn hộ

TsPn: Tổng số phòng ngủ các căn hộ

Thang máy Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 50 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ <= 50)
Chỗ để xe Tối thiểu 02 căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che)

Thứ hai, hệ thống thiết bị kỹ thuật

Cấp điện  Có mát phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà
Cấp nước DUng tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.200 lít (đảm bảo cấp 150 lít/người/ngày - đêm trong 2 ngày)
Thông tin liên lạc Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ
Phòng cháy chữa cháy Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự đồng khu vực công cộng

Thứ ba, dịch vụ hạ tầng

Thương mại Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1,5 km
Thể thao Có 01 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: Phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác... dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoặc hoặc trong bán kính 500 m.
Sân chơi Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500 m.
Y tế Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 1 km
Giáo dục Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 1 km

Thứ tư, chất lượng quản lý, vận hành

Chất lượng Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác nếu có như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt.
Quản lý, vận hành Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp
Bảo vệ an ninh Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang cầu thang

Có thể thấy các tiêu chí phân hạng nhà chung cư hạng B tương tự các tiêu chí phân hạng nhà chung cư hạng A song các yêu cầu ở mức độ thấp hơn một chút.

4.3. Nhà chung cư hạng C

Nhà chung cư phân hạng C là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B.

Bài viết được đăng tải nhằm mục đích phổ biến, tuyên truyền pháp luật không nhằm mục đích thương mại. Thông tin chia sẻ trong bài viết được triển khai trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành và chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế. Nếu nội dung chia sẻ có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng khiến quý khách còn vướng mắc xin vui lòng phản hồi với chúng tôi qua Hotline 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác.