1. Mua đất không có sổ đỏ mà chỉ có giấy tờ viết tay có hợp pháp ?

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê. Tôi có một vài câu hỏi xin được giúp đỡ như sau: Hiện tại gia đình tôi đang muốn mua một mảnh đất ở gần khu vực quận 8 ( diện tích 4x24m - hai mặt tiền). Nhưng mảnh đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu mua thì chỉ có giấy tờ viết tay.
Vậy cho tôi hỏi làm thế nào để xác định được mảnh đất đó có thuộc diện tranh chấp hay không? Và nếu mua chúng tôi cần tiền hành làm những thủ tục giấy tờ gì để tránh xảy ra tranh chấp? Cũng như có thể dùng để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này?
Tôi xin chân thành cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về mua bán đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư trả lời:

Trước hết để trả lời tất cả câu hỏi mà quý khách đưa ra, chúng tôi sẽ xem xét và phân tích những điều kiện của người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Theo thông tin mà quý khách cung cấp thì mảnh đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ quy định sau:

Khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013:

"3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính."

Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Vậy nếu người sử dụng đất thuộc trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà vẫn thực hiện được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định trên thì có thể tiến hành ký kết hợp đồng chuyền nhượng và việc xác định đất có tranh chấp hay không thì quý khách có thể đến UBND Xã nơi có mảnh đất đó để kiểm tra, xin xác nhận.

Nếu người sử dụng đất không thuộc trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà vẫn thực hiện được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không được tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà quý khách nên ký hợp đồng đặt cọc và đến khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể tiến hành ký kết hợp đồng và làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Tư vấn lấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua đất ?

Xin chào luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi xin được giải đáp: Năm 1993 cha em có mua 1 miếng đất là 6500m2,của ngườii cháu. Có làm giấy mua bán tay và người đó có hứa là năm sau làm giấy chuyển nhượng quyền sử dung đất. Cho tới năm 2011 nguời đó không chịu sang tên và còn vay ngân hàng .
Vậy cho em hỏi cha em phải gì để lấy được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Cha em có thể kiện ra tòa không ?
Xin cám ơn!
Người gửi: T.T.N

Trả lời:

Theo Điều 188, Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thì điều kiện chuyển nhượng bao gồm:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Đồng thời theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc cha bạn làm giấy tờ mua bán viết tay khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không phù hợp với quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng. Do đó bạn cũng không thể thực hiện thủ tục sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bạn cần liên hệ với bên chuyển nhượng và cơ quan công chứng để yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng có xác nhận của cơ quan công chứng theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bên bán cố tình không kí hợp đồng và tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng thì theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Nếu bên chuyển nhượng không đồng ý ký kết hợp đồng thì gia đình bạn có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, Toà án sẽ ra quyết định buộc hai bên cùng thực hiện lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu một trong hai bên cố tình không làm các thủ tục đó thì Tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu và bên cố tình không làm lại các thủ tục đó là bên có lỗi. Như vậy, để bảo vệ quyền lợi cho mình, bạn cần yêu cầu bên bán hợp tác để sang tên, nếu cần bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bên bán thực thi nghĩa vụ sang tên giấy tờ khi đã chuyển nhượng.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi gửi đến bạn. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Mua đất bằng giấy tay có làm được sổ đỏ, sổ hồng không ?

Không ít người dân tiến hành hoạt động mua bán đất bằng giấy viết tay, Luật Minh Khuê tư vấn và giải đáp cụ thể về việc mua bán giấy bằng hình thức viết tay và việc cấp sổ đỏ:

Mua đất bằng giấy tay có làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) không?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Luật sư phân tích:

Yêu cầu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng bất động sản chỉ là văn bản viết tay không có giá trị pháp lý. Hợp đồng đó vô hiệu về hình thức.

Chào Luật Sư, Gia đình tôi mua đất 30m2 năm 2008 nay mới có điều kiện sang tên sổ đỏ. Thì sổ mới là sổ hồng khác với sổ cũ. Tôi muốn làm sổ mới luôn thì phí cấp sổ là bao nhiêu? Nếu diện tích sử dụng đất ở là 30,7 m2 và nằm vị trí 3 thì thuế và phí trước bạ cộng các khoản phí khác là bao nhiêu? Rất mong luật sư giải đáp thắc mắc của tôi! Chân thành cảm ơn!

=> Trong trường hợp bạn nhận chuyển nhượng đất từ cô của bạn thông qua hợp đồng mua bán. Những mức phí, thuế sẽ phải chi trả đó là:

Thứ nhất, lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Điều 1, Điều 2, Thông tư 124/2011/TT-BTC quy định :

“Điều 2. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân (bao gồm cả tổ chức, cá nhân người nước ngoài) có các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ nêu tại Điều 1 Thông tư này, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 1. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

1. Nhà, đất:”

Như vậy, nhà, đất khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ. Cụ thể theo quy định tại Điều 6, Thông tư 124/2011 và Điều 3, thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Thứ hai, thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ khoản 2 Điều 23 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007, thuế thu nhập cá nhân bạn phải đóng sẽ là 2% giá trị chuyển nhượng.

Thứ ba, Lệ phí cấp giấy chứng nhận:

+ Gồm cả nhà và đất:

- 100 nghìn đồng/ 1 giấy cấp mới

- 50 nghìn đồng/ 1 giấy cấp lại.

+ Chỉ có đất:

- 25 nghìn đồng/ 1 giấy cấp mới

- 20 nghìn đồng/ 1 giấy cấp lại.

Thứ tư, phí đo đạc, phí thẩm định, phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ tại thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

“Điều 3. Về mức thu

a.6. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.

- Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2”.

“a.7. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất

- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh... Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.

- Mức thu: Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ”.

Ngoài ra, trong trường hợp cô bạn thực hiện tặng cho đất này cho bạn thì sẽ được miễn hai mức thuế: Lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.

Kính Chào anh,chị Văn phòng Luật Sư Minh Khuê. Em có 1 số thắc mắc muốn hỏi Văn phòng như sau: Em đang định mua 100m2 đất trên thửa đất 240m2 đã có sổ đỏ ở Huyện Đông Anh vậy em cần những thủ tục như thế nào để ghép việc giao dịnh mua đất và tách sổ đỏ cùng 1 lúc ạ. Bên bán đất cho em bảo qua làm giấy tờ đặt cọc 50 triệu, và bên họ làm hồ sơ tách thửa đất liệu đã đúng chưa. Em mong Quý Văn phòng tư vấn giúp em,nếu em dùng dịch vụ bên văn phòng, văn phòng làm từ A-Z cho em từ khâu tách sổ và mua bán thì chi phí hết bao nhiêu ạ. Em mong nhận được phản hồi sơn từ văn phòng.

=> Quyết định 22/2014/QĐ-UBND Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội quy định như sau:

" Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc xử lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu

1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mới giao đất ở mới quy định tại Điều 3 quy định này đối với các xã còn lại.

2. Đối với thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, khi chia tách thửa đất có hình thành đường giao thông sử dụng chung thì đường giao thông đó phải có mặt cắt ngang ³ 2mét và diện tích, kích thước thửa đất sử dụng riêng phải đảm bảo đủ các điều kiện tại khoản 1 Điều này.

3. Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:

a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

b) Thửa đất gắn liền với nhà đang thuê theo Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

c) Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc tiêu chí bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố (ban hành kèm theo Quyết định số 52/2013/QĐ-UBND ngày 28/11/2013 của UBND thành phố Hà Nội).

d) Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

đ) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

e) Các thửa đất ở giao cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 1 Điều 3 bản Quy định này.

4. Quy định tại khoản 3 Điều này không áp dụng cho các trường hợp sau:

a) Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất.

b) Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết.

c) Thửa đất đã giao cho các hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở tái định cư, làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) nếu đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này.

5. Nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửađất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì không được phép tách thửa.

6. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.

7. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này (trừ các trường hợp nêu tại khoản 4, 5 Điều này).

8. Cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này (trừ các trường hợp nêu tại Khoản 4, 5 Điều này)."

Nếu đảm bảo điều kiện nêu trên thì bạn có quyền tách thửa. Theo đó, hai bên lập hợp đồng mua bán có công chứng hoặc chứng thực. Sau đó, nộp hồ sơ tách thửa tại văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ tách thửa bao gồm:

" 11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp."

Xin chào luật sư! Tôi có một thắc mắc liên quan đến vấn đề thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Chú tôi có một thủa đất ở được cấp có thẩm quyền công nhận với diện tích 300m2, có vườn và nhà 2 tầng, năm 2015 UBND thành phố Lạng Sơn có thông báo thu hồi đất nhà chú tôi làm khu tái định cư, sau khi có thông báo và có quyết định thu hồi đất UBND phường thông báo và mời gia đình chú tôi đến họp bàn, đến tháng 1 năm 2016 UBND xã và trung tâm phát triển quỹ đất tiến hành kiểm đếm, sau đó tiến hành họp dân thông báo mức bồi thường và hình thức chi trả. Trong đó họ có nói: Gia đình chú tôi bị thu hồi phần đất và nhà sẽ xảy ra 2 phương án, một là: Gia đình chú tôi sẽ được nhận toàn bộ số tiền đền bù về đất và tài sản gắn liền với đất và không được hỗ trợ tái định cư. - Ví dụ: giá đất theo giá quy định và Giá tài sản và các chi phí bồi thường liên quan đến thu hồi đất mà chú tôi được nhận là 1,2 tỷ. hai là: Gia đình chú tôi sẽ nhận tiền đền bù về đất và nhà ở, nếu như muốn lấy 1 ô đất tái định cư sẽ phải trả tiền mua ô đất tái định cư với giá theo giá thị trường, có nghĩa là chú tôi được bồi thường theo giá đất quy định là 1.500.000 x 300m2 = 450.000.000 đồng. và giá tiền mua đất tái định cư là 5.000.000 đồng x 100m2 = 500.000.000 đồng. và được hỗ trợ 5 triệu tiền vận chuyển chỗ ở. vậy tôi muốn hỏi Luật nào quy định về bồi thường hỗ trợ và tái định cư? và các căn cứ pháp lý liên quan. trường hợp trên của gia đình chú tôi thì UBND thành phố làm đã đúng hay chưa? Tôi xin chân thành cảm ơn!

=> Quy định về việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thể hiện như sau:

Điều 74 Luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường như sau:

" Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về phương thức bồi thường khi thu hồi đất ở như sau:

" Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

3. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

4. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

5. Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước."

Như vậy, Thông tin " Gia đình chú tôi sẽ nhận tiền đền bù về đất và nhà ở, nếu như muốn lấy 1 ô đất tái định cư sẽ phải trả tiền mua ô đất tái định cư với giá theo giá thị trường, có nghĩa là chú tôi được bồi thường theo giá đất quy định là 1.500.000 x 300m2 = 450.000.000 đồng. và giá tiền mua đất tái định cư là 5.000.000 đồng x 100m2 = 500.000.000 đồng. và được hỗ trợ 5 triệu tiền vận chuyển chỗ ở. " là không đúng. Theo quy định tại khoản 4 Điều 6 nêu trên thì chỉ khi chú bạn đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì mới được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Chi phí di chuyển chỗ ở chỉ được áp dụng theo quy định sau

" Điều 91. Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường tại khoản 1 Điều này."

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Thủ tục mua đất như nào để hợp pháp ?

Thưa luật sư, Anh chị cho em hỏi chút ạ: vợ chồng em đinh mua một lô đất phân lô chưa có nhà ở. Mà bên phía người bán nói có sổ hồng riêng như vậy có rủi ro gì không ạ ? Và thủ tục mua đất làm như thế nào cho hợp pháp ?
Mong anh chị tư vấn giúp đỡ cho em. Em trân trọng cảm ơn.
Người gửi: Luân

Thủ tục mua đất như nào để hợp pháp ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Được biết vợ chồng bạn định mua một lô đất phân lô chưa có nhà ở và có cung cấp sổ hồng riêng. Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành, chúng tôi phân tích rủi ro bạn gặp phải như sau:

Căn cứ Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai về điều kiện chuyển nhượng sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê:

Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

4. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.

Do thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi còn hạn chế vì vậy, chúng tôi không có thông tin về lô đất bạn định mua thuộc khu vực nào để xét xem có thỏa mãn với điều kiện tại Điều 41 hay không. Nếu lô đất phân lô bạn định mua không đáp ứng đủ điều kiện tại Điều 41 thì bạn sẽ gặp phải rủi ro được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Thủ tục

Theo Khoản 3 Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở. Thủ tục được quy định như sau:

“3. Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có:

a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

c) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.”

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề bạn đang quan tâm. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

5. Thủ tục khi mua đất ao theo luật đất đai ?

Xin chào luật sư Minh Khuê. Xin phép cho tôi được hỏi chút ạ. Gia đình tôi có ý định mua một khu đất nông nghiệp, khu đất này trước kia là đất nông nghiệp canh tác lúa (năm 2 vụ lúa) nhưng vì kém hiệu quả nên cuối năm 2015 sau khi chính quyền xã dồn điền đổi thửa gia đình chủ khu đất đã múc làm ao, giờ họ có ý định bán và gia đình tôi định mua.
Vậy xin phép các luật sư cho tôi hỏi nếu như gia đình tôi mua lại khu đất ấy thì gđ tôi cần phải chuẩn bị và cần những hồ sơ thủ tục gì cũng như phải yêu cầu những gì ở bên phía người bán, sau khi mua khu đất ấy thì gia đình tôi được sử dụng trong bao nhiêu năm (gia đình tôi có hỏi gia đình người bán là hình thức bán như thế nào thì họ bảo là bán vĩnh viễn), nhưng tôi nghe mọi người nói bán vĩnh viễn nghĩa là người bán sẽ vĩnh viễn không được quyền sử dụng đất nông nghiệp nữa ,dù cho đến khi khu đất này hết hạn sử dụng nhà nước thu hồi và chia lại đất cho nhân dân thì người bán đất này dù có được nhà nước chia đất mới nhưng cũng không được sử dụng mà quyền sử dụng đất đó thuộc về gđ tôi (vì họ đã bán vĩnh viễn cho gđ tôi).
Liệu có phải là như vậy không ạ hay gđ tôi chỉ được sử dụng khu đất này đến khi hết hạn sử dụng đất, còn sau khi nhà nước thu hồi và chia lại đất thì gđ người bán họ vẫn được quyền sử dụng diện tích đất mới được cấp ?
Xin các luật sư tư vấn và giải đáp giúp. Gia đình tôi xin trân thành cảm ơn ạ.

Thủ tục khi mua đất ao ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 có quy định:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này"

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với cái ao được thực hiện như sau:

Bên nhận chuyển nhượng nộp một bộ hồ sơ gồm có: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá bốn ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

-Về thời hạn sử dụng đất:

Điều 128. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.

=>Như vậy, đất nông nghiệp là đất có thời hạn cho nên bạn sẽ sử dụng đất đó trong thời gian còn lại.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư tư vấn luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại