Các thỏa thuận của bên A và bên B đều đồng ý với nhau hết. Nhưng khi ký hợp đồng, bên A bảo gửi số tài khoản và sự xác nhận của họ cho em đứng ra đại diện nhận cọc. thì em mới được quyền cho khách hàng chuyển tiền.

Lô đất trên bên A có mua chung với người tên C. vì trong trường hợp đó bên B dồn khách, em gọi cho bên A không được, đành gọi cho bên C và Bên C có đưa số tài khoản của bên A, có tin nhắn xác nhận mua cùng bên B, để em đứng ra đại diện ký nhận cọc, tiền chuyển vào tài khoản bên A. tuy bên A và C chung vốn mua nhưng không có giấy ghi cụ thể 2 bên mua chung, nhưng em có ghi âm cuộc nói chuyện của 2 bên đều nói mua chung với nhau.

Khi chuyển vào tài khoản cho bên A, thì ngay lập tức bên A gọi bảo chưa có sự đồng ý của bên A mà cho Bên B chuyển tiền vào stk. và không đồng ý bán nữa, trả lại tiền cọc, bên B không chịu, đòi nếu bán thì tới ngày công chứng ra công chứng hoặc đền cọc, hợp đồng này có em đứng ra ký thay xác nhận bên ủy quyền nhận cọc, và có công ty môi giới đứng ra làm chứng ký vào hợp đồng ạ.

Em xin mình tư vấn về trường hợp này với ạ. Em cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Kính thưa quý khách hàng! Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

Qua thông tin của Qúy khách cung cấp, Luật Minh Khuê hiểu rằng giao dịch nhận cọc này chưa được lập thành văn bản. Vì vậy, mới có sự mập mờ, không rõ ràng, dứt khoát như vậy. Trong nội dung của Qúy khách có hai vấn đề cần tháo gỡ, khi tháo gỡ được hai vấn đề đó chúng ta sẽ có hướng để giải quyết mâu thuẫn trong trường hợp này.

Vấn đề 1: Quyền sử dụng đất (lô đất) này có phải là sở hữu chung của A và C hay không?

Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Theo quy định này, nếu thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất. Vì vậy, Qúy khách có thể kiểm tra thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Nếu trên sổ đỏ mà ghi tên của A và C thì đây là tài sản chung của A và C. Nếu trên sổ đỏ chỉ ghi nhận tên của A thì đây không được xác định là tài sản chung của A và C.

>> Xem thêm:  Đặt cọc là gì ? Quy định pháp luật về nội dung, mục đích của đặt cọc

Vấn đề 2. Hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp ký hay không?

Theo phân tích ở vấn đề 1, việc đặt cọc được xác lập hay chưa và có giá trị hay không? Luật Minh Khuê phân tích theo hai trường hợp:

- Trường hợp 1: Lô đất này thuộc sở hữu chung của A và C

Nếu lô đất này thuộc sở hữu chung của A và C, việc xác lập các giao dịch liên quan đến lô đất phải có sự đồng ý của cả A và C thì giao dịch đó mới có giá trị pháp lý. Do đó, việc đặt cọc cũng như việc ủy quyền cho Qúy khách nhận tiền đặt cọc phải có sự đồng ý của cả A và C.

- Trường hợp 2: Nếu lô đất này thuộc sở hữu riêng của A, việc xác lập các giao dịch liên quan đến lô đất chỉ cần có sự đồng ý của A thì giao dịch đã có giá trị pháp lý. Do đó, việc đặt cọc cũng như ủy quyền cho Qúy khách nhận tiền đặt cọc chỉ cần có sự đồng ý của A là đã có giá trị pháp lý.

Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Theo quy định hiện hành tại Bộ luật dân sự năm 2015 thì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải lập thành văn bản. Vì vậy, ta có thể hiểu việc đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, chỉ cần đảm bảo đúng mục đích, chủ thể có quyền thực hiện giao dịch, ngoài ra không đòi hỏi đáp ứng về điều kiện hình thức xác lập. Do đó, việc ký kết hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản hay không là do hai bên thỏa thuận.

Từ các thông tin trên, Qúy khách có thể kiểm tra lại trường hợp của mình: Lô đất này thuộc sở hữu của ai? giao dịch đặt cọc có giá trị pháp lý hay không? Để từ đó xác định quyền và nghĩa vụ của Qúy khách trong trường hợp này.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềVề ủy quyền nhận cọc”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

>> Xem thêm:  Mẫu giấy biên nhận, đặt cọc bản cập nhật mới nhất năm 2021 ? Mức phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc

Bộ phận tư vấn Pháp luật -Công ty Luật TNHH Minh

>> Xem thêm:  Pháp luật hiện hành quy định về đặt cọc mua bán nhà ? Tư vấn mua bán nhà chung cư ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc công chứng, chứng thực không?

Trả lời:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc không bắt buộc phải lập thành văn bản.

Mặt khác, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 không quy định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực

Câu hỏi: Giấy đặt cọc có hiệu lực pháp lý không?

Trả lời:

Có, nếu đáp ứng các nội dung của một giao dịch dân sự

Câu hỏi: Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc lập thành văn bản không?

Trả lời:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc không bắt buộc phải lập thành văn bản.