Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khiê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

2. Nội dung tư vấn:

Thứ nhất về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại điều 188 luật đất đai 2013 như sau:

" Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Theo đó khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy kể cả trường hợp có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa làm thủ tục để được cấp thì cũng chưa được phép chuyển nhượng mà phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước.

Thứ hai về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Theo quy định tại điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau: 

" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo đó khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực

Theo hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam thì từ khi luật đất đai 2003 có hiệu lực, đã có yêu cầu khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được thành lập hợp đồng và có công chứng, chứng thực. Theo đó những giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 1/7/2004 mà không có công chứng thì phải tiến hành xác lập lại về mặt hình thức để có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được, nếu không xác lập lại mà xảy ra tranh chấp phải đưa ra tòa án giải quyết thì giao dịch sẽ bị tuyến bố vô hiệu.

Còn đối với những trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 1/7/2004 tại thời điểm này khi sử dụng luật đất đai 1993 thì không có quy định bắt buộc phải công chứng chứng thực, tuy nhiên việc chuyển nhượng phải có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,

Thứ ba về trình tự thực hiện

Bước 1: hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng. Khi đi thì mình sẽ mang theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.

- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

- Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ sang tên sổ đỏ - Thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

- Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

Các loại thuế và lệ phí phải nộp đối với bên mua :

 Lệ phí trước bạ:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 nghị định 45/2015 Chính Phủ quy định về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau: 

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Trong đó:

- Diện tích đất tính bằng m2

- Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

- Lệ phí 0,5%.

Các lệ phí khác:

Theo điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC Việc chuyển nhượng sẽ chịu :Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.

Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP thì việc chuyển nhượng sẽ chịu: Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng).

chào luật sư, em có vấn đề về sổ đỏ rất mong được luật sư tư vấn cho ạ. gia đình em đang sống ở mảnh đất của ông nội để lại, nhưng vì một vài lý do mà tên chủ sở hữu hiện tại là em trai của bố em tức là chú ruột của em. giờ gia đình em muốn làm lại sổ đỏ cho vợ chồng em ( con trai duy nhất của bố) thì có được không ạ? và nếu được thì thủ tục và trình tự như thế nào ạ? em nghe mọi người bảo là phải làm sổ đỏ về ông nội ( mà ông thì đã mất) rồi đưa về tên chủ sở hữu là bố em, rồi mới chuyển nhượng lại được cho vợ chồng em. điều này đúng không ạ? rất mong được hồi đáp. em xin cảm ơn ạ!

 Mình không rõ là vì nó gì mà hiện tại sổ đỏ lại mang tên chú bạn, và nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chú bạn không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai thì trên diện pháp lý hiện tại chú của bạn là chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất. Nếu giờ muốn sang tên lại cho hai vợ chồng bạn thì phải được sự đồng ý của chú bạn, hai bên có thể giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sau đó tiến hành sang tên theo hình thức này, mình không cần phải thông qua ông nội bạn nữa.

Gia đình tôi có mua lại mảnh đất của ông Thành năm 2009 đã có nhà trên đó không có sổ đỏ, mà chỉ có hợp đồng chuyển nhượng đất được UBND phường xác nhận. Mà mảnh đất đó ông Thành mua lại của bà Xuyến năm 2002 cũng đã được UBND phường xác nhận.Từ trước đến giờ gia đình tôi vẫn nộp thuế là đất ở hàng năm. Nay tôi muốn làm GCNQSDĐ làm đất ở liệu có được không? và có phải nộp thuế chuyển đổi. Nếu có thì nộp như thế nào? Rất mong sự hồi âm sớm ạ. Thanks!

 Gia đình bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2009 tại thời điểm này luật đất đai 2003 và bộ luật dân sự 2005 đã có hiệu lực, theo đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng được một số các quy định như : điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bên chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc chuyển nhượng phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Do đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn và ông thành là không đúng theo quy định của pháp cả về điều kiện chuyển nhượng và hình thức của giao dịch. Do đó bạn chưa đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Xin chào Luật sư: Em có điều này xin hỏi Luật sư, mong được tư vấn giúp. Hiện tại cả 2 vợ chồng em đang cùng đứng tên sở hữu 1 bìa đỏ nhà đất. Nhưng nay vợ chồng em cùng muốn chuyển đổi sang quyền sở hữu của mình em. Em muốn hỏi luật sư là: 1, vợ chồng em chỉ viết giấy chuyển nhượng giữa 2 bên với nhau - có công chứng có được không? 2, giấy tờ trên bìa đỏ - em không muốn làm thay đổi lại ( vẫn đứnga tên cả 2 vợ chồng) thì giấy chuyển nhượng bên trên (1) có giá trị pháp lý sau này nếu em muốn bán ngôi nhà đó không? Tức là chồng em sẽ không có quyền đòi chia Tài sản khi em bán nhà ạ. Em rất mong nhận được những tư vấn sớm của Luật sư. Em xin trân trọng cám ơn!

 Trường hợp này của bạn thì ngôi nhà đang được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng bạn, hiện tại nếu bạn muốn xác lập thành tài riêng của hai vợ chồng bạn thì mình sẽ thực hiện thủ tục chia tài sản chung trong thời kỳ hôn như sau:

Điều 38. Chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân

1. Trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có quyền thỏa thuận chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung, trừ trường hợp quy định tại Điều 42 của Luật này; nếu không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.

2. Thỏa thuận về việc chia tài sản chung phải lập thành văn bản. Văn bản này được công chứng theo yêu cầu của vợ chồng hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp vợ, chồng có yêu cầu thì Tòa án giải quyết việc chia tài sản chung của vợ chồng theo quy định tại Điều 59 của Luật này.

Điều 39. Thời điểm có hiệu lực của việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân

1. Thời điểm có hiệu lực của việc chia tài sản chung của vợ chồng là thời điểm do vợ chồng thỏa thuận và được ghi trong văn bản; nếu trong văn bản không xác định thời điểm có hiệu lực thì thờiđiểm có hiệu lực được tính từ ngày lập văn bản.

2. Trong trường hợp tài sản được chia mà theo quy định của pháp luật, giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định thì việc chia tài sản chung của vợ chồng có hiệu lực từ thời điểm việc thỏa thuận tuân thủ hình thức mà pháp luật quy định.

3. Trong trường hợp Tòa án chia tài sản chung của vợ chồng thì việc chia tài sản chung có hiệu lực kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

4. Quyền, nghĩa vụ về tài sản giữa vợ, chồng với người thứ ba phát sinh trước thời điểm việc chia tài sản chung có hiệu lực vẫn có giá trị pháp lý, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Theo đó bạn và chồng sẽ thành lập văn bản phân chia tài sản là căn nhà, chia toàn bộ căn nhà cho bạn, sau tiến hành công chứng văn bản và thực hiện các thủ tục về sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đã sang tên rồi thì được xác định là tài sản riêng của bạn thì được xác định là tài sản riêng của bạn, bạn có toàn quyền quyết định trong việc mua bán chuyển nhượng sau này.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1975 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật hôn nhân gia đình - Công ty Luật Minh Khuê.