Trường hợp nào chủ đầu tư phải điều chỉnh giấy phép xây dựng?

1. Quy định về giấy phép xây dựng nhằm mục đích gì?

Giấy phép xây dựng (GPXD) là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Việc cấp GPXD công trình được coi là cơ sở bảo đảm công tác quản lý nhà nước về xây dựng, đặc biệt là việc xây dựng theo quy hoạch và tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong xây dựng công trình; đồng thời, tạo điều kiện kiểm tra, giám sát, xử lý các vi phạm về trật tự xây dựng. Cấp GPXD là một biện pháp kiểm soát đô thị, một công cụ để Nhà nước thực hiện việc quản lý của mình, mục đích chủ yếu của hoạt động cấp GPXD, gồm:

- Tạo điều kiện cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các công trình nhanh chóng, thuận tiện theo quy định.

- Tăng cường thực hiện quản lý xây dựng theo quy hoạch và các quy định của pháp luật có liên quan; bảo vệ cảnh quan, kiến trúc đô thị, môi trường, bảo tồn và tôn tạo các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh và các công trình kiến trúc có giá trị; phát triển kiến trúc mới, hiện đại, đậm đà bản sắc dân tộc và sử dụng hiệu quả đất đai xây dựng công trình.

- Căn cứ để thanh tra, kiểm tra quá trình thi công xây dựng, xử lý các vi phạm về trật tự xây dựng, lập hồ sơ hoàn công (biên bản nghiệm thu, bàn giao đưa công trình vào sử dụng) và đăng ký quyền sở hữu công trình.

2. Trường hợp nào chủ đầu tư phải điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Căn cứ theo quy định tại Luật xây dựng 2014, sửa đổi 2020, trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng trong các trường hợp sau đây:

- Trong trường hợp các chủ đầu tư thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của pháp luật.

- Trong trường hợp mà chủ đầu tư thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính theo quy định của pháp luật xây dựng và các pháp luật có liên quan

- Theo quy định của pháp luật thì khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường thì cũng thuộc các trường hợp điều chỉnh giấy phép xây dựng.

3. Phải điều chỉnh Giấy phép xây dựng trong trường hợp nào?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 98 Luật xây dựng 2014, trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

a) Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

b) Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;

c) Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

4. Thực trạng công tác thực hiện pháp luật trong lĩnh vực cấp giấy phép xây dựng hiện nay

Những năm qua, công tác thực hiện pháp luật (THPL) trong lĩnh vực cấp GPXD của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh đã có nhiều chuyển biến tích cực. Trên cơ sở các văn bản pháp luật hiện hành như: Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng… là hành lang pháp lý để các địa phương tổ chức triển khai đồng bộ và hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân khi thực hiện cấp GPXD.

Tuy nhiên, công tác THPL trong lĩnh vực cấp GPXD thời gian qua cũng còn nhiều nhiều vấn đề cần có giải pháp tháo gỡ như sau:

- Theo quy định của Luật Kiến trúc năm 2019, điều kiện cấp GPXD đối với công trình ở khu vực “chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế đô thị” thì phải phù hợp với “quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành”. Tuy nhiên, nhiều địa phương chưa có quy chế kiến trúc nào được ban hành để làm cơ sở cấp GPXD. Chất lượng hồ sơ thiết kế đề nghị cấp GPXD của một số trường hợp có quy mô lớn, yêu cầu kỹ thuật cao còn hạn chế, chưa bảo đảm, làm ảnh hưởng đến quá trình giải quyết hồ sơ cấp GPXD.

- Nhiều địa phương đang lúng túng trong việc xem xét thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bởi không biết thực hiện “thủ tục nào trước, thủ tục nào sau”. Có nhiều trường hợp, doanh nghiệp đủ điều kiện làm chủ đầu tư, dù đã chuẩn bị sẵn sàng các nguồn lực để triển khai dự án nhưng phải chờ trong nhiều năm vẫn chưa hoàn thành thủ tục đầu tư, do ách tắc ở khâu chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính trên đất.

- Mặc dù đã có nhiều văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) được ban hành để điều chỉnh thủ tục cấp GPXD, song các quy định về điều kiện cấp phép của hầu hết UBND các tỉnh, thành phố còn thiếu hoặc quy định chưa rõ, chủ yếu mang tính dẫn chiếu VBQPPL, khó thực hiện, thiếu sự đồng bộ; có sự nhầm lẫn trong việc soạn thảo, khi gộp chung nội dung liên quan đến “điều kiện” và “thẩm quyền” thành một (điều kiện cấp phép).

-  Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) có quy định về thành phần hồ sơ cấp GPXD song các quy định còn mang tính chung chung. Mặt khác, các VBQPPL ở từng địa phương có quy định khác nhau về nội dung liên quan đến cấp GPXD nên việc chi tiết hóa thành phần hồ sơ cấp phép là vấn đề cần có sự thống nhất chung, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong quá trình thực hiện.

- Hiện nay chưa có VBQPPL quy định, hướng dẫn chi tiết loại công trình được cấp GPXD trên đất nông nghiệp. Thực tế, nhiều địa phương còn lúng túng trong việc áp dụng pháp luật và vẫn xử lý vi phạm hành chính đối với các công trình xây dựng trên đất nông nghiệp. Việc thực hiện quy trình liên thông về thủ tục còn nhiều rào cản, chủ yếu liên thông mang tính chất nội bộ của cơ quan chuyên môn, chưa đáp ứng yêu cầu liên thông liên cơ quan, đơn giản hóa thủ tục, quy trình trong giải quyết hồ sơ hành chính của người dân, doanh nghiệp.

5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật trong lĩnh vực cấp giấy phép xây dựng 

- Hoàn chỉnh quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu và ban hành quy chế quản lý kiến trúc làm cơ sở để thực hiện hiệu quả công tác cấp GPXD.

Để việc lập, thẩm định, hoàn chỉnh quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu kiến trúc diễn ra nhanh chóng thuận lợi thì cần phải ứng dụng khoa học, kỹ thuật tiên tiến, công nghệ mới phù hợp với thực tiễn, bảo đảm hiệu quả về kinh tế, kỹ thuật, an toàn… Không những thế còn cần bảo đảm sự tham gia của cơ quan, tổ chức, cộng đồng, cá nhân; kết hợp hài hòa lợi ích của quốc gia, cộng đồng, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.

- Rà soát, đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch, đồ án quy hoạch để kịp thời điều chỉnh, cấp GPXD.

Để giải quyết vướng mắc trong công tác cấp GPXD liên quan đến điều kiện về quy hoạch, UBND các tỉnh cần ban hành quy chế đối với các công trình xin phép xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin kiến trúc - quy hoạch, cấp giấy phép quy hoạch có nội dung khác với đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 được duyệt hoặc chưa cập nhật thông tin quy hoạch vào đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 được duyệt, nhưng không làm ảnh hưởng đến các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung của đồ án quy hoạch được duyệt thì được cấp GPXD theo quy định. 

- Xây dựng quy trình triển khai dự án, công khai, minh bạch quy trình, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư trong thực hiện thủ tục cấp GPXD và các thủ tục đầu tư xây dựng có liên quan.

Để tháo gỡ vướng mắc trong việc xác định đối tượng tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở trên địa bàn tỉnh đã được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, cần xây dựng quy trình triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Thực tế, khi xem xét thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, các điều kiện về quy hoạch chi tiết (quy hoạch phân khu, quy hoạch tổng mặt bằng) đã được xem xét, chấp thuận. Do đó, cần cụ thể hóa đối với hồ sơ cấp GPXD công trình phải đáp ứng các điều kiện, như: phù hợp với quy hoạch (quy hoạch xây dựng; quy hoạch sử dụng đất); có nguồn gốc pháp lý của công trình (nhà, đất) hợp pháp (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; quyền sở hữu công trình gắn liền với đất…); không có tranh chấp; đáp ứng các yêu cầu về an ninh, an toàn (của công trình và khu vực).

- Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, khắc phục sự chồng chéo, mâu thuẫn; đẩy mạnh cải cách hành chính, ứng dụng công nghệ thông tin trong lĩnh vực cấp GPXD.

Thủ tục hành chính trong lĩnh vực quy hoạch, đất đai và quản lý dự án đầu tư xây dựng cần được rà soát, đánh giá để cắt giảm những thủ tục rườm rà, không cần thiết, những thủ tục còn chồng chéo; mạnh dạn phân công, phân cấp cho chính quyền địa phương tổ chức thực hiện; công khai minh bạch các quy định, liên thông quy trình nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý của Nhà nước.

Bài viết tham khảo: Điều chỉnh giấy phép xây dựng như thế nào là đúng?

Bài viết trên Luật Minh Khuê đã gửi tới bạn đọc chi tiết về vấn đề Trường hợp nào chủ đầu tư phải điều chỉnh giấy phép xây dựng? Trong bài viết có mục nào chưa hiểu hay bạn đọc có bất kỳ thắc mắc về vấn đề pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 1900.6162 hoặc qua email: lienhe@luatminhkhue.vn  để được hỗ trợ.