Xây dựng nhà ở sai bản vẽ có phải điều chỉnh giấy phép xây dựng?

1. Luật quy định về việc xây dựng nhà ở sai bản vẽ

Thuật ngữ "xây dựng sai bản vẽ" thường được sử dụng để mô tả một tình trạng khi công trình xây dựng không tuân thủ hoặc không đúng với nội dung được quy định trong bản vẽ kỹ thuật hoặc trong giấy phép xây dựng đã được cấp. Mặc dù không được định nghĩa cụ thể trong các văn bản pháp luật hoặc từ điển luật học, nhưng từ phổ biến này thường được hiểu là một dạng của hành vi xây dựng trái phép.

Xây dựng trái phép thường được định nghĩa như việc xây dựng công trình mà không có giấy phép xây dựng hoặc không tuân thủ nội dung của giấy phép đã được cấp. Trong trường hợp xây dựng sai bản vẽ, công trình có thể đã được cấp giấy phép xây dựng nhưng không đúng với nội dung được quy định trong giấy phép hoặc bản vẽ kỹ thuật.

Các hành vi xây dựng sai bản vẽ thường có thể bao gồm:

- Thay đổi các yếu tố kỹ thuật của công trình mà không có sự điều chỉnh hoặc cập nhật trong bản vẽ kỹ thuật.

- Thay đổi hình dạng, cấu trúc hoặc chức năng của công trình mà không có sự phê duyệt từ cơ quan có thẩm quyền.

- Sử dụng vật liệu, kỹ thuật, hoặc phương pháp xây dựng không tuân thủ các quy định kỹ thuật hoặc quy định pháp luật.

Như vậy, dù không được định nghĩa chính thức trong pháp luật, thuật ngữ "xây dựng sai bản vẽ" thường được hiểu là một dạng của hành vi xây dựng trái phép, đặc biệt liên quan đến việc không tuân thủ các quy định và điều kiện được quy định trong giấy phép xây dựng.

Dựa vào khoản 17 Điều 16 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP về vi phạm quy định về trật tự xây dựng, có các quy định cụ thể như sau:

- Xây dựng không đúng giấy phép xây dựng: Trường hợp công trình xây dựng không tuân thủ giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp cần phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng, không bị xem là vi phạm nội dung giấy phép xây dựng. Cụ thể: Không thuộc các trường hợp cần điều chỉnh giấy phép xây dựng như thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài, vị trí, diện tích xây dựng, quy mô, chiều cao, số tầng của công trình, và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính, hoặc làm thay đổi công năng sử dụng ảnh hưởng đến an toàn, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường.

- Biện pháp khắc phục hậu quả: Trong trường hợp vi phạm, biện pháp khắc phục hậu quả có thể bao gồm:

+ Buộc che chắn và khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường nếu có.

+ Buộc thực hiện thủ tục điều chỉnh hoặc gia hạn giấy phép xây dựng hoặc buộc công khai giấy phép xây dựng theo quy định.

+ Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm trong các trường hợp cụ thể quy định tại nghị định.

- Xây dựng không đúng bản vẽ: Công trình xây dựng không phải là vi phạm nếu không thuộc các trường hợp cần phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng.

2. Trường hợp nào phải điều chỉnh giấy phép xây dựng khi xây dựng nhà ở sai bản vẽ?

Dựa vào Điều 98 của Luật Xây dựng năm 2014 và Điều 51 của Nghị định 15/2021/NĐ-CP, quy định về việc điều chỉnh, gia hạn giấy phép xây dựng được xác định rõ như sau:

- Điều chỉnh giấy phép xây dựng (theo Điều 98 Luật Xây dựng năm 2014): Trong quá trình xây dựng, nếu có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung như: hình thức kiến trúc mặt ngoài, vị trí, diện tích xây dựng, quy mô, chiều cao, số tầng của công trình, hoặc khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng và ảnh hưởng đến an toàn, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng.

- Gia hạn giấy phép xây dựng (theo Điều 51 Nghị định 15/2021/NĐ-CP): Gia hạn giấy phép xây dựng thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng và không yêu cầu điều chỉnh giấy phép xây dựng trong trường hợp điều chỉnh thiết kế xây dựng nhưng không làm thay đổi các nội dung chính được ghi trong giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo giấy phép xây dựng đã được cấp.

Như vậy, việc xác định cần điều chỉnh hay không giấy phép xây dựng phụ thuộc vào việc thay đổi các yếu tố quan trọng như mặt ngoại quan của công trình, vị trí, quy mô, chiều cao, công năng sử dụng và ảnh hưởng đến an toàn, môi trường. Trường hợp không làm thay đổi những nội dung chính được ghi trong giấy phép xây dựng thì chỉ cần gia hạn mà không cần điều chỉnh giấy phép xây dựng.

3. Thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng khi xây dựng nhà ở sai bản vẽ

Hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng cần bao gồm các tài liệu sau:

- Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng: Đây là tài liệu quan trọng nhất trong hồ sơ, được lập theo mẫu số 02 của Phụ lục II của Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Trong đơn này, chủ đầu tư cần trình bày lí do và các yếu tố cụ thể về việc điều chỉnh giấy phép xây dựng.

- Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp: Đây là bản sao chính của giấy phép xây dựng ban đầu, cần được đính kèm trong hồ sơ để cơ quan quản lý có thể xác nhận thông tin và tiến hành thủ tục điều chỉnh.

- Bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng điều chỉnh: Hồ sơ cần đính kèm ít nhất 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng sau khi điều chỉnh, được thực hiện dựa trên thiết kế cơ sở đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Các bản vẽ này cần phản ánh rõ ràng các điều chỉnh so với bản vẽ ban đầu.

- Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế xây dựng điều chỉnh: Đây là tài liệu chứng minh việc thẩm định và phê duyệt thiết kế xây dựng đã được điều chỉnh, thường được lập bởi cơ quan thẩm định có thẩm quyền. Trong báo cáo này cần có nội dung về bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường để chứng minh tính hợp lệ của quyết định điều chỉnh.

Theo khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), quy trình điều chỉnh giấy phép xây dựng được thực hiện như sau:

- Nộp hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng: Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

- Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ:

+ Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra và ghi giấy biên nhận.

+ Trong thời hạn 07 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa.

- Bổ sung hồ sơ: Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không đúng quy định, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo cho chủ đầu tư và yêu cầu bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

- Thẩm định và xác định tài liệu thiếu:

+ Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ khi nhận thông báo, chủ đầu tư phải hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu.

+ Cơ quan có thẩm quyền tiếp tục thẩm định hồ sơ và xác định tài liệu còn thiếu.

- Xin ý kiến từ cơ quan quản lý nhà nước: Cơ quan cấp giấy phép xây dựng gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về các lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng.

- Xem xét và cấp giấy phép:

+ Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ, các cơ quan quản lý nhà nước phải trả lời về các nội dung thuộc chức năng quản lý của mình.

+ Cơ quan cấp giấy phép xây dựng xem xét hồ sơ và cấp giấy phép trong thời hạn 20 ngày đối với công trình và 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.

+ Trường hợp cần thêm thời gian xem xét, cơ quan cấp giấy phép phải thông báo và báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý để xem xét và chỉ đạo thực hiện.

Qua quy trình trên, việc điều chỉnh giấy phép xây dựng sẽ được thực hiện một cách rõ ràng và hiệu quả, đảm bảo tính chính xác và đồng bộ trong quá trình xây dựng công trình.

4. Lưu ý khi xây dựng nhà ở

Khi xây dựng nhà ở, có một số lưu ý quan trọng sau đây mà bạn nên xem xét:

- Tuân thủ quy định pháp luật: Trước khi bắt đầu xây dựng, đảm bảo bạn đã nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến xây dựng nhà ở, bao gồm các quy định về kích thước, vị trí, hình dạng, và an toàn xây dựng.

- Lập kế hoạch thiết kế: Trước khi bắt đầu xây dựng, nên có một kế hoạch thiết kế chi tiết, bao gồm các bản vẽ kỹ thuật, vật liệu cần sử dụng, và các yếu tố khác như vị trí, hình dạng, và tiện ích của ngôi nhà.

- Sử dụng vật liệu chất lượng: Chọn lựa vật liệu xây dựng chất lượng và phù hợp với môi trường xây dựng. Sử dụng vật liệu cấu trúc và vật liệu cách âm, cách nhiệt để tăng tính bền vững và tiện ích của ngôi nhà.

- Kiểm tra giấy phép xây dựng: Trước khi bắt đầu xây dựng, đảm bảo rằng bạn đã có giấy phép xây dựng từ cơ quan chính quyền địa phương và tuân thủ các điều kiện và quy định được ghi trong giấy phép.

- An toàn lao động: Đảm bảo an toàn lao động trong quá trình xây dựng bằng cách cung cấp trang thiết bị bảo hộ lao động cho công nhân và tuân thủ các quy định về an toàn lao động.

- Bảo vệ môi trường: Xây dựng nhà ở mà không gây tổn hại đến môi trường là một yếu tố quan trọng. Hãy cân nhắc về việc tiết kiệm năng lượng, sử dụng nguồn nước và nguồn điện hiệu quả, và quản lý chất thải xây dựng một cách bền vững.

- Kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ: Sau khi hoàn thành, hãy thực hiện kiểm tra định kỳ và bảo dưỡng để đảm bảo rằng ngôi nhà luôn trong tình trạng tốt nhất và an toàn cho cư dân.

Quý khách xem thêm bài viết sau: Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất 

Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, xin vui lòng không ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật nhà ở trực tuyến qua số hotline: 1900.6162. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẵn sàng lắng nghe và cung cấp sự tư vấn chuyên nghiệp để giúp quý khách giải quyết mọi vấn đề một cách hiệu quả và đúng luật.

Ngoài ra, quý khách hàng cũng có thể gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc một cách nhanh chóng. Chúng tôi cam kết đáp ứng mọi yêu cầu của quý khách hàng một cách chu đáo và chất lượng.