Mục lục bài viết

1. Có cần điều chỉnh giấy phép xây dựng khi giảm diện tích công trình xây dựng?

Khi cần điều chỉnh giấy phép xây dựng là một quy trình phức tạp và quan trọng trong quá trình thực hiện dự án xây dựng. Có hai văn bản pháp lý chính là Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định đến vấn đề này. Theo quy định của Điều 98 của Luật Xây dựng 2014, việc điều chỉnh giấy phép xây dựng được áp dụng trong các trường hợp sau:

-  Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình: Đặc biệt là đối với các công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc. Điều này có thể bao gồm việc thay đổi kiểu dáng, màu sắc, cấu trúc bên ngoài của công trình. Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của một công trình xây dựng không chỉ đơn giản là việc thay đổi bề ngoài của nó mà còn ẩn chứa những ảnh hưởng sâu sắc đến không chỉ môi trường sống mà còn là hình ảnh, tính cách và văn hóa của cả một khu vực đô thị. Đặc biệt, đối với các công trình trong các khu vực đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc, việc này trở nên càng quan trọng và phức tạp hơn.

- Thay đổi các yếu tố quan trọng về vị trí, diện tích, quy mô, chiều cao, số tầng của công trình: Điều này có thể bao gồm việc di dời vị trí, thay đổi diện tích xây dựng, thay đổi kích thước, chiều cao hoặc số tầng của công trình, cũng như các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính của công trình.

- Thay đổi thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng: Điều này có thể liên quan đến việc thay đổi cách bố trí không gian bên trong công trình, thay đổi mục đích sử dụng của từng phòng hoặc khu vực, nhằm tối ưu hóa công năng sử dụng hoặc đáp ứng các yêu cầu về an toàn, phòng cháy, nổ và bảo vệ môi trường.

Tuy nhiên, theo quy định của Nghị định 15/2021/NĐ-CP, chủ đầu tư không cần phải thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng trong trường hợp điều chỉnh thiết kế xây dựng mà không làm thay đổi các nội dung chính đã được ghi trong giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo giấy phép xây dựng đã được cấp.

Theo đó thì việc điều chỉnh giấy phép xây dựng là cần thiết khi có sự thay đổi quan trọng về kiến trúc, vị trí, quy mô, hoặc công năng sử dụng của công trình, nhằm đảm bảo tuân thủ đúng các quy định pháp lý và đảm bảo an toàn, môi trường cho dự án xây dựng.

Như vậy thì việc thực hiện giảm diện tích công trình so với giấy phép xây dựng được cấp thì được xem là thay đổi diện tích xây dựng do đó thì chủ đầu tư cần phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng.

 

2. Hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng trong trường hợp thay đổi diện tích

Hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng trong trường hợp thay đổi diện tích là một bước quan trọng đối với chủ đầu tư và các bên liên quan để đảm bảo tuân thủ đúng các quy định pháp lý và đảm bảo tính chất hợp pháp và an toàn của công trình xây dựng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 51 của Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ này phải đảm bảo đầy đủ các yếu tố sau:

- Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng: Đây là tài liệu chính thể hiện ý định của chủ đầu tư về việc điều chỉnh giấy phép xây dựng do thay đổi diện tích. Đơn này phải được điền đầy đủ thông tin và ký kết bởi chủ đầu tư hoặc đại diện pháp lý có thẩm quyền.

- Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp: Đây là tài liệu chứng minh việc đã có giấy phép xây dựng ban đầu, và chính sách, quy định đã được áp dụng cho dự án.

- Bản vẽ thiết kế liên quan đến phần điều chỉnh: Trong hồ sơ này, phải bao gồm các bản vẽ thiết kế mới liên quan đến phần điều chỉnh của dự án so với thiết kế đã được cấp giấy phép xây dựng ban đầu. Các điều chỉnh này phải được minh họa rõ ràng và chi tiết để người thẩm định có thể hiểu và đánh giá.

- Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh: Đây là tài liệu chứng minh việc thiết kế điều chỉnh đã được thẩm định và phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền. Báo cáo này cần phản ánh đầy đủ các điều chỉnh và có nội dung về bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường, đảm bảo rằng các thay đổi không ảnh hưởng đến tính chất an toàn và bền vững của công trình.

Quá trình biên soạn và nộp hồ sơ này đòi hỏi sự chính xác, minh bạch và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật liên quan. Chỉ khi hồ sơ được chấp thuận, chủ đầu tư mới được phép thực hiện các thay đổi trong công trình xây dựng.

 

3. Nhà đầu tư không thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng bị xử lý ra sao?

Trong quá trình triển khai dự án xây dựng, việc tuân thủ các quy định về thủ tục pháp lý là điều cực kỳ quan trọng để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của công trình. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư không tuân thủ đúng quy định về việc điều chỉnh giấy phép xây dựng khi có thay đổi diện tích, hậu quả pháp lý có thể rất nghiêm trọng. Theo quy định tại Điều 16 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nhà đầu tư sẽ phải chịu các hình phạt nặng nề nếu vi phạm quy định này. Cụ thể:

Theo đó thì việc không thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng trong trường hợp có sự thay đổi về diện tích không chỉ là vi phạm pháp luật mà còn đe dọa đến tính chất hợp pháp và an toàn của công trình xây dựng. Căn cứ vào Điều 16 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP, những hậu quả pháp lý mà nhà đầu tư sẽ phải đối mặt trong trường hợp này rất nghiêm trọng và có thể ảnh hưởng đến quyền lợi và uy tín của họ.

Mức phạt cho việc không thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định rất cụ thể và nghiêm ngặt. Đối với những công trình nhà ở riêng lẻ, mức phạt dao động từ 15 triệu đồng đến 20 triệu đồng. Trong trường hợp nhà ở riêng lẻ nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc các công trình xây dựng khác, mức phạt sẽ tăng lên từ 25 triệu đồng đến 30 triệu đồng. Đối với các công trình có yêu cầu bắt buộc phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư, mức phạt có thể lên đến 80 triệu đồng.

Nếu nhà đầu tư tiếp tục thực hiện công trình mà không tuân thủ đúng quy định của giấy phép xây dựng, họ cũng sẽ phải đối mặt với mức phạt tương tự. Điều này bao gồm những trường hợp cụ thể như xây dựng không đúng với nội dung của giấy phép đã được cấp hoặc không thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như buộc phá dỡ công trình vi phạm.

Ngoài việc bị phạt tiền, nhà đầu tư còn có thể bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng và tịch thu các tang vật, phương tiện liên quan đến vi phạm. Đồng thời, họ cũng phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như buộc thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Đáng chú ý, nếu nhà đầu tư là cá nhân thì mức xử phạt sẽ chỉ bằng 1/2 so với tổ chức. Tuy nhiên, những hậu quả pháp lý và tài chính vẫn là rất nghiêm trọng và có thể ảnh hưởng lâu dài đến khả năng hoạt động kinh doanh và uy tín của họ. Do đó, việc tuân thủ đúng quy định pháp luật về xây dựng và giấy phép là vô cùng quan trọng để tránh những hậu quả không mong muốn.

Như vậy thì căn cứ dựa theo những quy định trên thì trường hợp công trình xây dựng có thay đổi diện tích so với tình trạng ban đầu thì nhà đầu tư bắt buộc phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng. Trường hợp không thực hiện điều chỉnh nhà đầu tư có thể bị phạt đến 80 triệu đồng.

Nếu như các bạn còn có những vướng mắc vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua số điện thoại tổng đài tư vấn 19006162 hoặc lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ chi tiết nhất có thể. Xin trân trọng cảm ơn!

Bên cạnh đó các bạn còn có thể tham khảo thêm: Quy định mới nhất về xử phạt hành vi vi phạm quy định trong quản lý sử dụng nhà chung cư