Trường hợp nào phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị?

1. Trường hợp nào phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị?

Nhà ở riêng lẻ, theo định nghĩa được thống nhất, được quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 và điểm a khoản 1 Điều 1 Thông tư số 07/2019/TT-BXD sửa đổi Thông tư 03/2016/TT-BXD, thì được hiểu như sau:

Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Định nghĩa về nhà ở riêng lẻ trong Luật Xây dựng năm 2014, cụ thể tại Khoản 29 Điều 3 thì có phạm vi nhỏ hơn như sau: Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, theo quy định tại điểm e Khoản 1 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, từ ngày 01/01/2021 thì định nghĩa này đã bị bãi bỏ.

Theo quy định trên, có thể thấy rằng:

- Chủ sở hữu của nhà ở riêng lẻ có thể là tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân.

- Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất thông qua việc nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc thông qua các hợp đồng hợp pháp với các cá nhân, tổ chức khác như cho thuê lại, mượn, và các phương thức khác.

- Nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Hiện nay, việc xây dựng các công trình trên đất phải tuân thủ theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 và các văn bản liên quan. Nhà ở riêng lẻ là một trong những công trình xây dựng phổ biến và nếu muốn xây dựng thì chủ đầu tư phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình.

Theo nội dung tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi năm 2020 có quy định về việc miễn giấy phép xây dựng, đặc biệt là đối với xây dựng nhà ở. Có một số trường hợp xây dựng nhà ở không yêu cầu xin giấy phép xây dựng, bao gồm:

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng. Tuy nhiên, các công trình, nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử - văn hóa vẫn phải tuân thủ quy định về giấy phép xây dựng.

Vì vậy, đối với các công trình nhà ở tại đô thị không thuộc các trường hợp miễn giấy phép xây dựng như đã nêu, chủ đầu tư bắt buộc phải có giấy phép xây dựng trước khi tiến hành khởi công xây dựng nhà ở.

2. Điều kiện để xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị 

Giấy phép xây dựng được hiểu là một văn bản pháp lý được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chủ đầu tư tiến hành xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình, theo quy định tại khoản 17 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2014. Còn nhà ở riêng lẻ là loại nhà được xây dựng trên một thửa đất riêng biệt, thuộc quyền sử dụng hợp pháp của các tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân, và bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề và nhà độc lập, như được định nghĩa tại khoản 2 Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014.

Tại khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014 và khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, các điều kiện xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị được quy định như sau:

- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

- Đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận, tuân thủ các yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng chống cháy, nổ và đảm bảo an toàn cho hạ tầng kỹ thuật và các công trình quan trọng khác.

- Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật và quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng, an toàn chịu lực, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng chống cháy, nổ và các điều kiện an toàn khác.

Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép xây dựng (mới, sửa chữa, di dời công trình,...) và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế và tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

Nhìn chung, nội dung trên đề cập đến việc cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ tại đô thị và các điều kiện cần phải đáp ứng để có thể được cấp giấy phép xây dựng đó. Các điều kiện này nhằm đảm bảo an toàn, mỹ quan, và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đối với hoạt động xây dựng tại đô thị.

3. Những trường hợp không cần giấy phép khi xây dựng nhà ở riêng lẻ

Căn cứ vào pháp luật xây dựng hiện hành thì các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:

- Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp.

- Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công của các tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

- Trong các trường hợp b, e, g, h, i, công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

- Trong các trường hợp b, d, đ, i, công trình xây dựng được miễn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi và lưu hồ sơ.

Tổng quan, trường hợp được miễn giấy phép xây dựng là nhà ở riêng lử có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng. Tuy nhiên, trong các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện thông báo và cung cấp hồ sơ thiết kế xây dựng cho cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng để quản lý và theo dõi công trình xây dựng.

Xem thêm: Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất. Liên hệ với Luật Minh Khuê qua tổng đài số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng.