1. Tư vấn các bước xử lý vi phạm hành vi lấn chiếm đất rừng ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Khi kiểm tra xử lý vi phạm đất đai. Chúng tôi phát hiện thấy vi phạm lấn, chiếm đất rừng cụ thể là dựng hàng rào thép giai, dựng trụ bê tông trên đất rừng tại thời điểm kiểm tra không phát hiện đuợc nguời vi phạm vậy chúng tôi sẽ phải xử lý buớc tiếp theo như thế nào. Trình tự thủ tục như thế nào ? Chúng tôi có đuợc quyền tạm giữ tang vật cụ thể là trụ rào bê tông, thép giai không ạ ?
Mong luật sư tư vấn. (Nguyễn Hùng)

Tư vấn các bước xử lý vi phạm hành vi lấn chiếm đất rừng ?

Đất rừng phòng hộ đang bị người dân lấn chiếm canh tác - Ảnh minh họa

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê của chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:

Phải xác định trường hợp của bạn không phải là giao đất không thu tiền sử dụng đất, cụ thể:

Điều 54. Giao đất không thu tiền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2013)

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;

2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;

3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.

Thì cơ quan có thẩm quyền xử lý đây là hành vi lấn, chiếm đất rừng (rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất) nếu xác định được đối tượng có hành vi vi phạm và như những căn cứ bạn đã nêu:

Điều 10. Lấn, chiếm đất

1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vự về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vự về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt bão và trong lĩnh vực chuyên ngành khác.

5. Biện pháp khắc phục hậu quả;

a, Buộc khôi phục tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các khoản 1,2,3 Điều này;

b, Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các khoản 1,2,3 Điều này;

Vì chưa xác định được đối tượng vi phạm nên cấp có thẩm quyền dưới đây sẽ tiến hành tịch thu tang vật vi phạm theo quy định sau:

Điều 31. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc xử phạt vi phạm hành chính (Nghị định 102/2014/NĐ-CP)

1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có quyền

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 5.000.000 đồng

c) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính có giá trị không vượt quá mức tiền phạt được quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền;

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 50.000.000 đồng;

c) Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn;

d) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính có giá trị không vượt quá mức tiền phạt được quy định tại Điểm b Khoản này;

đ) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm; buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; buộc làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận bị sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung; buộc hủy bỏ giấy tờ giả liên quan đến việc sử dụng đất; buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền do vi phạm.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 500.000.000 đồng;

c) Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn;

d) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính;

đ) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm; buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; buộc làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận bị sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung; buộc hủy bỏ giấy tờ giả liên quan đến việc sử dụng đất; buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền do vi phạm.

Điều 32. Thẩm quyền của thanh tra chuyên ngành đất đai

1. Thanh tra viên, người được giao thực hiện nhiệm vụ thanh tra chuyên ngành đang thi hành công vụ có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 500.000 đồng;

c) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính có giá trị không vượt quá mức tiền phạt được quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

2. Chánh Thanh tra Sở, Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành do Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Giám đốc Sở, Chánh thanh tra Sở tài nguyên và Môi trường ra quyết định thanh tra và thành lập Đoàn thanh tra có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 50.000.000 đồng;

c) Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn;

d) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính có giá trị không vượt quá mức tiền phạt được quy định tại Điểm b Khoản này;

đ) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm; buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; buộc làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận bị sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung; buộc hủy bỏ giấy tờ giả liên quan đến việc sử dụng đất; buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền do vi phạm.

3. Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành cấp Bộ có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 250.000.000 đồng;

c) Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn;

d) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính có giá trị không vượt quá mức tiền phạt được quy định tại Điểm b Khoản này;

đ) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm; buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; buộc làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận bị sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung; buộc hủy bỏ giấy tờ giả liên quan đến việc sử dụng đất; buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền do vi phạm.

4. Chánh Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 500.000.000 đồng;

c) Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn;

d) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính;

đ) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm; buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; buộc làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận bị sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung; buộc hủy bỏ giấy tờ giả liên quan đến việc sử dụng đất; buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền do vi phạm.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng!

>> Tham khảo ngay: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án ?

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

2. Khởi kiện tranh chấp đất đai thực hiện như thế nào ?

Kính gửi luật sư. Tôi có một vấn đề muốn hỏi về việc đất đai. Đường nhà tôi cho người ta đi nhờ và đến nay người ta kiện bảo là đường của họ. Sau một lần kiện bên tôi thắng nhưng họ vẫn kiện tiếp và bảo bên tôi chiếm đất để chăn nuôi và đề nghị trả đất lại ?
Xin hỏi giờ nhà tôi phải làm sao ? Cám ơn.
- Nguyet Nguyen

>> Xem thêm:  Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho đất đai ? Mua bán nhà đất cần những giấy tờ gì ?

3. Tranh chấp đất đai có phù hợp với pháp luật hiện nay ?

Xin chào quý luật sư, Quý luật sư cho tôi hỏi: tôi ở thành phố hà nội, năm 2012, ubnd xã tổ chức đấu thầu công khai khu đất bãi bồi ven sông và ký hợp đồng cho thuê thầu theo quy định đến năm 2017 thì hết hạn. Vị trí khu đất cho đấu thầu trước đây là khu đất toàn cát được cho thuê để khai thác, sản xuất gạch thủ công tại chỗ sau khi phá bỏ lò gạch thì khu đất này bỏ hoang không canh tác được 4 năm, khu đất toàn sỉ than, gạch vỡ và hùng hố sâu do khai thác gạch, xây các lò gạch, có chỗ sâu đến hơn 10m. Quá trình canh tác người trúng thầu cải tạo san gạt tại chỗ rất nhiều, thậm trí đến bây giờ vẫn phải cải tạo thì mới trồng cây hàng năm sản xuất nông nghiệp được. Nay hợp đồng đã hết hạn, người trúng thầu có đơn xin được tiếp tục gia hạn thêm 05 năm nữa, ubnd xã đã tổ chức nhiều hội nghị để xin ý kiến từ thôn đến xã, các hội nghị đại biểu dự đều nhất trí và đồng tình cao nên cho gia hạn vì công cải tạo rất lớn (xin nói thêm, người trúng thầu do gia đình có máy múc, san gạt, có thể nói 05 năm qua lúc nào cũng cải tạo tại chỗ để sản xuất nông nghiệp). Ubnd xã đồng ý cho gia hạn thông qua hợp đồng cho thuê đất.
Vậy xin hỏi quý luật sư căn cứ quy định của pháp luật hiện hành, của tp hà nội, việc xã tiếp tục cho gian hạn khu đất bãi bồi ven sông nêu trên có đúng hoặc phù hợp với pháp luật không ?
Xin trân trọng cảm ơn quý luật sư.
- Khang Trần

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Xử lý tranh chấp đất đai nhìn từ thực tiễn ?

Việc xem xét để đưa ra những phán quyết hợp lý cho giải quyết các tranh chấp này cần phải chu toàn cả về pháp luật và tình người sao cho mối quan hệ lợi ích này không gây thiệt hại cho Nhà nước, nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Xử lý tranh chấp đất đai nhìn tư Phú Mỹ Hưng

Tồn tại lịch sử

Trước hết phải khẳng định đây là một tồn tại lịch sử khi quá trình xây dựng pháp luật không theo kịp với đòi hỏi của cuộc sống thực tế. Trong hoàn cảnh này, tất nhiên sẽ nảy sinh những tranh chấp nhất định.

Những tranh chấp này sẽ không xảy ra nếu chính quyền địa phương dự báo trước được để đưa ra những hướng dẫn cụ thể và những người tham gia giao dịch, mua bán nhà ở có ý thức hơn trong tìm hiểu pháp luật trước khi quyết định bỏ một số tiền khá lớn ra để mua tài sản cho mình.

Mặt khác, việc các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện các dự án phát triển nhà ở lại là một nhu cầu thực tế của thị trường, vừa tăng cung nhà ở cho các đô thị nước ta, vừa là đòi hỏi của quá trình hội nhập. Một số dự án xây dựng kinh doanh nhà ở do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện đã được cấp có thẩm quyền cho phép triển khai như các dự án thí điểm, ví dụ như dự án khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng.

Nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở (Khoản 2 Điều 35) và có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất, trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở theo quy định của Chính phủ (Khoản 3 Điều 119).

Sau đó, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 đã quy định cụ thể là nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở được bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở cho người mua và phải nộp cho Nhà nước số tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước (Điều 81).

Tiếp theo, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 còn cho phép nhà đầu tư nước ngoài được nộp tiền thuê đất một lần bằng với số tiền sử dụng đất ở như nhà đầu tư trong nước phải nộp khi được giao đất có thu tiền sử dụng, không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa đất thuê và tiền sử dụng đất ở và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài (Điều 32).

Như vậy, từ năm 1993 tới nay, khung pháp lý về đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI và thị trường nhà ở đã có thay đổi khá nhiều, từ chỗ chưa cho phép thực hiện đã cho phép thực hiện nhưng vẫn cần tới cách thức riêng để giải quyết việc chuyển từ quyền sử dụng đất thuê của nhà đầu tư sang quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài của người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Gắn với vấn đề khác nhau về hình thức của quyền sử dụng đất là sự khác nhau về tiền thuê đất và tiền sử dụng đất. Từ trước tới nay, giá quyền sử dụng đất thuê (tiền thuê đất của Nhà nước) với thời hạn 50 năm chỉ bằng khoảng 25% giá quyền sử dụng đất ở (tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất ở).

Sự chênh nhau khá lớn tới 75% giá trị quyền sử dụng đất ở chính là nguồn cơn gây nên những tranh chấp nếu như các dự án thí điểm từ giai đoạn trước đây không được hướng dẫn cụ thể cách thức làm khi khung pháp lý được mở rộng từng bước.

Việc xem xét để đưa ra những phán quyết hợp lý cho giải quyết các tranh chấp này cần phải chu toàn cả về pháp luật và tình người sao cho mối quan hệ lợi ích này không gây thiệt hại cho Nhà nước, nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Góc nhìn pháp lý

Đối với trường hợp dự án khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng (70% vốn nước ngoài, 30% vốn trong nước) được cấp giấy phép đầu tư khu đô thị mới vào tháng 5/1993 và Dự án đầu tư khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng là dự án đầu tư 100% vốn nước ngoài đầu tiên được cấp phép vào tháng 12/1997. Như vậy, dự án khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng được điều chỉnh theo hệ thống pháp luật đất đai nước ta trong giai đoạn từ khi Luật đất đai có hiệu lực thi hành (15/10/1993) tới khi Nghị định số 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (16/11/2004).

Nếu sau ngày 16/11/2004, UBND thành phố Hồ Chí Minh không có hướng dẫn cụ thể việc Dự án khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng chuyển sang thực hiện cơ chế mua bán nhà ở của dự án và nộp tiền sử dụng đất ở theo quy định tại Điều 81 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì dự án vẫn có thể thực hiện theo cơ chế cũ.

Cơ sở pháp lý quan trọng nhất ở đây là hợp đồng mua bán nhà ở giữa nhà đầu tư và người mua nhà ở đã được hai bên ký và đã được công chứng (tức là hợp đồng phù hợp pháp luật).

Nếu như nhà đầu tư nước ngoài chuyn nhượng quyền sử dụng đất ở cho người mua nhà thì nhà đầu tư vi phạm rất nặng quy định cơ bản của pháp luật đất đai nước ta. Người mua nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất ở ổn định lâu dài cho Nhà nước sau khi hợp đồng mua nhà ở được thực hiện.

Góc nhìn đạo lý

Chúng ta đều biết, nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư vì lợi ích riêng của mình và người tiêu dùng mua nhà ở cũng vì lợi ích riêng của mình.

Mục tiêu giải quyết vụ việc cần bảo đảm quyền lợi của Nhà nước (tổng tiền sử dụng đất ở, các loại thuế, phí mà nhà đầu tư, người mua nhà ở phải nộp cho Nhà nước và giá trị tăng thêm của bất động sản do Nhà nước đầu tư hạ tầng mang lại), lợi ích chính đáng của nhà đầu tư (lợi nhuận từ đầu tư dự án sau thuế bao gồm chủ yếu là phần giá trị tăng thêm của bất động sản từ hạ tầng do nhà đầu tư thực hiện mang lại và các chênh lệch lợi nhuận từ thị trường) và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng (giá mua bất động sản phù hợp với giá thị trường với chất lượng nhà ở và chất lượng dịch vụ như cam kết của nhà đầu tư).

Dự án khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng được cấp phép đầu tư từ tháng 5/1993 và đến tháng 12/1997 được cấp phép đầu tư theo dự án 100% vốn nước ngoài cho nhà đầu tư nước ngoài là Tập đoàn Central Trading & Development (CT&D), Đài Loan. Dự án này có nhiều tham vọng, nhà đầu tư muốn biến một khu đầm lầy ở phía nam thành phố để trở thành một khu đô thị đa chức năng kiểu mẫu, sẽ là một trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ, công nghiệp, khoa học, văn hóa, giáo dục, cư trú, giải trí… tạo động lực cho sự phát triển phía nam và đông nam thành phố (theo Quyết định số 749/TTg ngày 8/12/1994).

Nhà đầu tư đã bắt đầu từ việc bỏ kinh phí để xây dựng hạ tầng kỹ thuật với đại lộ Nguyễn Văn Linh dài 17,8km, rộng 120m và hệ thống điện dân dụng, cấp thoát nước, xử lý môi trường hiện đại, xây dựng hạ tầng trên 150ha đất công trình công cộng để giao lại cho UBND thành phố phát triển dịch vụ công, xây dựng nhiều trường học quốc tế tại khu đô thị.

Nhà đầu tư đã thực hiện đúng những hạng mục đã phê duyệt trong dự án, không chỉ đầu tư nhà để bán mà đầu tư toàn bộ hạ tầng hiện đại trên một khu đầm lầy hoang vu trước đó.

Đây là một phương thức đầu tư đúng hướng kiến trúc bền vững của nhân loại và đúng chủ trương khuyến khích của Đảng và Nhà nước ta. Vì kết quả của thành tích đầu tư đúng tiêu chí phát triển bền vững, nhà đầu tư đã nhận được nhiều giải thưởng quốc tế, trong nước, được Nhà nước ta tặng Huân chương Lao động hạng I và được nhiều cán bộ lãnh đạo cao cấp của đất nước tới thăm.

Như vậy, phần giá trị gia tăng thêm trên đất sau thuế từ đất phi nông nghiệp là đầm lầy thành đất phi nông nghiệp đầy đủ hạ tầng do nhà đầu tư tạo nên phải thuộc lợi nhuận của nhà đầu tư.

Việc nhìn nhận đúng và bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư không chỉ đơn giản làm vấn đề tính toán lợi ích kinh tế cho ai mà đó còn là văn hóa ứng xử quốc tế của một đất nước khi hội nhập, là một thông điệp về độ tin cậy của một đất nước gửi đến bạn bè quốc tế.

Người tiêu dùng mua nhà ở tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng cũng vì nhà ở tại đây có đủ tiện nghi, hạ tầng đồng bộ, cảnh quan môi trường đẹp. Khi đã ký vào hợp đồng có liên quan đến lợi ích của mình, người tiêu dùng ắt phải xem xét kỹ hoặc cũng phải nhờ tư vấn giải đáp rõ ràng.

Giá trị nhà ở tại Phú Mỹ Hưng chắc phải tương đương những nhà ở cùng diện tích, cùng tiện nghi ở tại các khu đô thị khác có hạ tầng tương đương với Phú Mỹ Hưng. Tiền mua nhà gắn với hạ tầng, gắn với quyền sử dụng đất có thể định giá được phù hợp với giá thị trường. Từ đó có thể tính được người mua nhà ở tại đây bị thiệt thòi quyền lợi hợp pháp hay không.

Nếu bị thiệt thòi, cũng có thể giải quyết theo hướng vận động chia sẻ lại lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người mua nhà ở của dự án.

Giải pháp nào phù hợp

Tôi biết là hợp đồng mua nhà ở đã ký và đã được công chứng có ghi rõ người mua nhà ở phải trả cho Nhà nước tiền sử dụng đất ở (nhà đầu tư tại đây không chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở).

Như vậy là rõ ràng về trách nhiệm cụ thể, vấn đề còn lại là cần xác định giá tiền sử dụng đất ở mà người mua nhà ở phải trả cho Nhà nước ở mức bao nhiêu là hợp lý?

Theo nguyên tắc nộp nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước, tiền sử dụng đất ở phải nộp cho Nhà nước bắt đầu phát sinh từ khi hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện.

Nếu người mua nhà ở không trả ngay mà trả muộn hơn thời hạn này thì phải áp dụng giá đất tại thời điểm trả tiền và còn có thể bị phạt thêm tiền do nộp muộn theo quy định của pháp luật về nộp nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

Nếu người mua nhà ở không trả ngay vì lý do từ cơ quan quản lý thì có thể xem xét cho phép áp giá đất tại thời điểm khi hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện. Đây là một dự án thí điểm, khi người tiêu dùng bị thiệt thòi thì việc Nhà nước cho áp dụng giá đất ở thời điểm trước đây cũng thuộc phạm vi có thể xem xét được.

Như vậy, UBND thành phố Hồ Chí Minh có trách nhiệm quyết định mức nộp tiền sử dụng đất ở tại dự án này cho phù hợp với hoàn cảnh thí điểm của dự án, phù hợp với giá trị nhà ở, đất ở trên thị trường.

Một nguyên tắc cần bảo đảm là không làm thất thu ngân sách nhà nước, tức là tổng giá trị tiền thuê đt mà nhà đầu tư đã nộp cho Nhà nước và tiền sử dụng đất mà người mua nhà ở sẽ phải nộp cho Nhà nước phải lớn hơn hoặc ít nhất là bằng tiền sử dụng đất ở tại khu vực đã có hạ tầng hiện tại, tính theo giá đất trên thị trường (do UBND thành phố quyết định).

Nói như vậy, có nghĩa là UBND thành phố cần ban hành quyết định giá đất ở tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, từ giá đất đó có thể tính được tổng giá trị tiền sử dụng đất ở cho mỗi nhà ở tại đây mà Nhà nước phải nhận được.

Lấy giá trị này trừ đi khoản tiền thuê đất mà nhà đầu tư đã trả cho Nhà nước theo thời gian sử dụng đất còn lại, hiệu số này chính là khoản tiền mà người mua nhà ở phải trả tiền sử dụng đất ở cho Nhà nước. Đây là phương án thấp nhất có thể tính toán để bảo đảm công bằng về quyền lợi giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Còn lại, UBND thành phố cũng có thể quyết định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính tại một thời điểm bắt đầu nhận nhà ở trước đây, khi xét thấy người mua nhà ở có thể bị thiêt thòi về giá.

Trường hợp xấu nhất là khi đã lùi thời điểm tính giá đất mà người mua nhà ở vẫn bị thiệt thòi thì chỉ còn một cách là kêu gọi nhà đầu tư hỗ trợ khách hàng từ lợi nhuận của mình, theo cách của tình chứ không phải của lý.

Những điều cần rút ra từ vụ việc

- Với lộ trình xây dựng một Nhà nước pháp quyền, tinh thần nhận thức và thi hành pháp luật của toàn xã hội cần được nâng cao hơn nữa. Các địa phương cần bảo đảm trách nhiệm hướng dẫn kịp thời khi pháp luật khung có những điều chỉnh quan trọng.

Về phía người tiêu dùng, thực sự cần nâng cao trách nhiệm pháp lý đối với các hợp đồng mình ký kết, có thể chưa rõ pháp luật thì cần tìm đến nơi trợ giúp pháp luật, từ đó tạo thói quen nắm vững pháp luật trước khi thể hiện hành vi. Khi ký vào hợp đồng có nghĩa là mình đã đồng ý với các điều khoản trong hợp đồng, không thể trách ai ép buộc mình được.

Các ý kiến bàn bạc trên phương tiện thông tin đại chúng cũng cần căn cứ vào pháp luật, nếu không sẽ làm sự vụ rối thêm mà chưa chắc đã đưa ra cách xử lý thỏa đáng. Ví dụ, nhà đầu tư tự nói rằng họ có quyền sử dụng đất là nói đúng vì họ được Nhà nước cho thuê đất, tức là họ có quyền sử dụng đất thuê, không nên nhầm lẫn khái niệm về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nước ta.

- Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, sự công bằng đối với nhà đầu tư nước ngoài rất quan trọng. Mọi việc xử lý đều phải phù hợp với pháp luật Việt Nam và các điều ước quốc tế. Mọi xử lý thiếu công bằng đều có ảnh hưởng đến chữ tín quốc gia, làm mờ đi hình ảnh của đất nước, khó khăn hơn trong hội nhập.

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

>> Xem thêm:  Tranh chấp quyền sử dụng đất khi cho ở nhờ ? Tư vấn về việc lấy lại phần đất tranh chấp ?

5. Xử tranh chấp đất đai: Còn nhiều cái rối

Mới đây, ngành TAND TP.HCM đã tổ chức tập huấn về nghiệp vụ xét xử các vụ án liên quan đến tranh chấp đất đai. Một số sai sót đã được tòa nhắc nhở để thống nhất quan điểm xét xử chung của ngành.

Thiếu quy định về tranh chấp mồ mả

Một vấn đề được các tòa quan tâm và thường hỏi ý kiến chỉ đạo nghiệp vụ là chuyện các tranh chấp đất đai nhưng liên quan đến mồ mả trên phần đất đó thì giải quyết chuyện mồ mả như thế nào. Không ít tòa bảo họ rất thường gặp các tranh chấp dạng này và lúng túng khi xử lý vì luật gần như chưa có quy định.

Tòa án TP.HCM cho biết trước đây, khi tranh chấp này ra đến tòa thì đã có tòa nhận đơn thụ lý giải quyết nhưng có tòa không thụ lý. Sự không thống nhất này khiến nhiều người dân phàn nàn khá nhiều về cách làm việc của tòa. Quan điểm chung của ngành tòa án thành phố là nếu có tranh chấp về mồ mả thì phần mồ mả tòa sẽ không thụ lý giải quyết.

Đơn cử như vụ của bà N. ở quận Bình Tân. Bà được cha mẹ cho một miếng đất ở phường Bình Hưng Hòa. Sau đó, bà được quận cấp giấy chủ quyền. Do trên đất rải rác có một vài ngôi mộ của gia đình nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi mục đích sử dụng là đất nghĩa địa.

Hai năm trước, một người anh của bà qua đời. Gia đình người anh đã qua hỏi xin chôn trên đất của bà nhưng bà không đồng ý. Nhưng do ở xa, không trực tiếp quản lý đất nên gia đình người anh vẫn tiếp tục chôn, bà không hay biết. Năm 2007, khi biết việc, bà đã làm đơn khởi kiện vụ việc ra tòa, nhờ tòa tuyên dời mộ người anh ra khỏi đất của bà. Tuy nhiên, nhận đơn, tòa đã lắc đầu không thể thụ lý vì không thuộc thẩm quyền.

Bà khiếu nại việc không thụ lý thì lãnh đạo tòa án quận trả lời rằng việc không thụ lý là chính xác. Do vậy bà đành phải quay về nhờ chính quyền địa phương giải quyết giùm tranh chấp này.

Tòa ánh TP.HCM lý giải, những tranh chấp về mồ mả, hài cốt cho đến nay chưa có một văn bản pháp luật nào quy định cho tòa hay ủy ban giải quyết. TAND tối cao cũng chưa có văn bản nào hướng dẫn riêng cho ngành tòa án. Vì vậy, những tranh chấp về đất đai trên đó có mồ mả, hài cốt thì tòa chỉ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất, không có quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến mồ mả, hài cốt trong phần đất tranh chấp.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:   1900.6162

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Lúng túng về tài sản gắn liền với đất

Các thẩm phán cũng phàn nàn chuyện thiếu những hướng dẫn về thế nào là tài sản gắn liền với đất khiến cho họ khó khăn khi giải quyết những tranh chấp này. Đơn cử như chuyện của bà N. nêu trên, có quan điểm cho rằng bà N. hoàn toàn có thể nhờ tòa giải quyết giùm việc tranh chấp mồ mả bởi có thể coi mồ mả là một dạng tài sản gắn liền trên đất. Tuy nhiên, có nhiều người e ngại rằng nếu coi mồ mả là tài sản thì cũng có vấn đề.

Nhiều ý kiến còn nêu rằng không biết việc tranh chấp chỉ riêng cái nhà vệ sinh có phải là tranh chấp về tài sản gắn liền trên đất hay không. Bởi thông thường nó là một bộ phận không thể thiếu, tách rời ngôi nhà. Nếu chỉ xử lý riêng về nó thì phá vỡ cấu trúc nhà, gây khó thi hành án. Do vậy chỉ có thể coi nhà vệ sinh là tài sản gắn liền với đất nếu nó gắn với cái nhà chứ không thể tách riêng.

Dù hướng dẫn có đã khá lâu nhưng trong khi chờ có hướng dẫn cụ thể thì tạm thời ngành tòa án vận dụng thông tư trên để xử lý. Theo thông tư này thì tài sản gắn liền với đất có thể là nhà bếp, nhà vệ sinh, giếng nước, tường xây làm hàng rào, nhà kho, cây lấy gỗ, cây ăn quả…

Xử linh hoạt với đất lấn chiếm

Trước đây, một lãnh đạo ngành tòa án có than rằng nhiều thẩm phán khá máy móc khi xử những tranh chấp về đất lấn chiếm. Nếu thấy lấn chiếm thì tuyên trả lại mà thiếu xác minh thực địa bởi có trường hợp họ lấn chiếm đất và xây nhà. Do vậy, nếu cứ buộc trả lại phần đất lấn chiếm thì phải đập nhà, gây thiệt hại lớn cho đương sự.

Theo Tòa án TP.HCM, với những trường hợp này, nếu bên lấn chiếm đã xây nhà kiên cố (nếu đập bỏ nhà sẽ gây sụp đổ các công trình kiến trúc lân cận hoặc hai bên đã xây tường sát nhau…) thì thẩm phán phải cân nhắc, xem xét kỹ. Chỉ nên buộc trả lại nếu có khả năng thi hành trên thực tế, không gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản của các bên (trừ trường hợp việc xây dựng đã bị cơ quan chức năng cấm nhưng vẫn cố tình xây dựng).

Trường hợp xét thấy không thể buộc bên lấn chiếm trả lại phần đất (và phần không gian đã lấn chiếm) thì nên buộc họ phải thanh toán cho bên kia giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường hoặc bồi thường thiệt hại do phần đất (không gian) mà chủ đất không được sử dụng.

Một nội dung khác cũng được Tòa án TP lưu ý là đất tranh chấp trên thực tế nhỏ hơn hoặc rộng hơn so với diện tích có trong giấy chứng nhận. Theo tòa, đây là trường hợp gặp rất nhiều trên thực tế và cách giải quyết của nhiều tòa thường thiếu thống nhất.

Tòa TP nhắc, nếu có sự chênh lệch đó nhưng so sánh với sổ địa chính thấy đất thực tế được giao theo đúng mốc và chỉ giới giao đất thì tòa giải quyết theo diện tích thực tế. Trường hợp đất thực tế có một phần ngoài mốc và chỉ giới giao đất thì tòa chỉ giải quyết phần đất thực tế trong mốc và chỉ giới…

Theo quy định, nếu đương sự có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính thì các tranh chấp thuộc thẩm quyền của tòa. Tuy nhiên, Tòa án TP.HCM cho biết trong thời gian qua, nhiều tòa đã xác định không đúng yếu tố trên, dẫn đến sai sót khi giải quyết án. Đơn cử như chuyện đương sự chỉ có giấy đăng ký, kê khai nhà đất năm 1999 hoặc chỉ có tên trong sổ dã ngoại, sổ mục kê nhưng tòa vẫn xác định vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của mình. Tòa án TP.HCM lưu ý, các giấy tờ, sổ sách trên không được coi là một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất. Do vậy, gặp trường hợp này, tòa không được thụ lý giải quyết.

>> Tham khảo ngay: Nên hay không nên quy định thủ tục "hòa giải ở cấp cơ sở" trong giải quyết tranh chấp đất đai?

>> Xem thêm:  Khởi kiện tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ? Tranh chấp đất khi xây nhà mới ?

6. Làm sao để “gỡ khó” cho việc giải quyết tranh chấp đất đai ?

TAND tối cao vừa có Báo cáo số 48/TANDTC-TK về thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai của TAND các cấp. Theo Chánh án TAND tối cao Trương Hòa Bình: Các tranh chấp đất đai do Tòa án giải quyết trong thời gian gần đây tăng về số lượng và phức tạp hơn về tính chất. TAND tối cao đề xuất sửa đổi một loạt các quy định pháp luật có liên quan.

Tranh chấp tăng, hành lang pháp lý chưa rõ

Trong văn bản gửi đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội, TAND tối cao cho biết, chỉ tính riêng tranh chấp về quyền sử dụng đất (không tính tranh chấp về tài sản gắn liền với đất) thì năm 2007 ngành Tòa án thụ lý 19.564 vụ; năm 2008 thụ lý 19.730 vụ; năm 2009 thụ lý 20.080 vụ. Trong đó, tranh chấp về đất cho mượn, lấn đất, chiếm đất chiếm khoảng 50% trên tổng số các vụ án tranh chấp đất đai; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm trên 27%...

Chánh án TAND tối cao Trương Hòa Bình cho biết, trong năm 2009 số lượng các bản án, quyết định về tranh chấp đất đai bị Tòa án cấp phúc thẩm hủy 4%; sửa 7,5% (án bị sửa, hủy tập trung nhiều nhất là các vụ án tranh chấp về đất cho mượn, lấn đất, chiếm đất). Qua giám đốc thẩm, năm 2008 TAND tối cao đã hủy để giải quyết lại 107 vụ án tranh chấp về đất đai. Con số này của năm 2009 là 158 vụ. Nguyên nhân chủ yếu là do việc thu thập chứng cứ và chứng minh chưa thực hiện đầy đủ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, trong khi lượng án luôn "quá tải" và không giảm mà tăng qua mỗi năm.

Ngoài ra, theo Chánh án Trương Hòa Bình, thực tiễn cũng phát sinh một số khó khăn, vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 135 và khoản 2 Điều 166 Luật Đất đai thì tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên không tự hòa giải được thì phải đưa ra phường, xã, thị trấn để hòa giải trong thời hạn nhất định. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 166 Bộ luật Tố tụng dân sự lại quy định "ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Tòa án hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi".

Như vậy, giai đoạn UBND xã, phường, thị trấn thực hiện hòa giải không được tính vào thời hiệu khởi kiện, dẫn đến nhiều trường hợp được hòa giải xong gửi đơn đến Tòa án thì đã hết thời hiệu khởi kiện theo quy định của pháp luật, làm thiệt hại quyền lợi chính đáng của đương sự.

Một vướng mắc thực tiễn phổ biến khác là: Điều 46 Luật Khiếu nại tố cáo (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2004) cho phép người khiếu nại được quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại hoặc khiếu nại không được giải quyết. Trong khi đó, Điều 138 Luật Đất đai quy định: trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà tiếp tục khiếu nại thì quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định giải quyết cuối cùng.

Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính cũng không quy định cho đương sự được quyền khởi kiện vụ án hành chính đối với Quyết định giải quyết khiếu nại lần thứ hai…

Cần chế tài xử lý cụ thể

Những "vướng mắc" của các quy định trong Luật Đất đai và Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính nói trên đã làm hạn chế quyền khởi kiện vụ án hành chính của công dân, làm phát sinh khiếu nại bức xúc…

Chính vì vậy, theo kiến nghị của Chánh án Trương Hòa Bình, cần khẩn trương nghiên cứu sửa đổi quy định của Luật Đất đai và Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính về xác định quyền khởi kiện vụ án hành chính cho phù hợp với Luật Khiếu nại, tố cáo. Đồng thời, sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự và Bộ luật Dân sự theo hướng đối với trường hợp đã gần hết thời hiệu khởi kiện nhưng chưa tiến hành thủ tục hòa giải tại xã, phường, thị trấn theo quy định của Luật Đất đai, thì Tòa án vẫn thụ lý giải quyết. Trong quá trình giải quyết, Tòa án sẽ yêu cầu đương sự gửi đơn đề nghị UBND xã, phường, thị trấn tiến hành thủ tục hòa giải...

>> Tham khảo ngay: Việc hòa giải tranh chấp đất đai còn nhiều bất cập

>> Xem thêm:  Thủ tục hòa giải đối với tranh chấp đất đai và cách thức giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ?