1. Tranh chấp đất đai đã có biên bản hòa giải và sự đồng ý của các bên có được khiếu kiện không ?

Xin chào Luật Minh Khuê! Tôi đang gặp phải vấn đề tranh chấp đất đai rất mong quý luật sư xem xét và giúp đỡ cho gia đình tôi. Gia đình tôi có một thửa đất chính chủ, phần đất phía sau nhà đã bị hàng xóm lấn chiềm nên tôi làm đơn ra phường để đòi lại phần đất đã bị lấn. Địa phương tiến hành đo thực địa kết quả là hàng xóm lấn đất nhà tôi và đã xây dựng nhà ở cố định trên phần lấn chiếm đó, do 2 nhà có họ hàng gần gũi nên ông trưởng ban hòa giải đưa ra phương án là hàng xóm đổi đất để trả lại cho nhà tôi đúng bằng phần diện tích họ lấn chiếm. Cả 2 bên đã đồng ý với phương án đó và cùng kí kết vào biên bản thỏa thuận do địa phương đứng ra. Ngay sau khi biên bản được kí kết gia đình tôi đã và đang tiến hành xây dựng nhà ở kiên cố trên phần đất được đền bù đó nhưng gia đình hàng xóm hết lần này đến lần khác gây sự khiến gia đình tôi rất ức chế và ảnh hưởng đến an ninh trật tự khu phố. Tôi xin phép được hỏi:

1. Biên bản thỏa thuận đã được chính quyền đứng ra giàn xếp, gia đình tôi đã và đang xây dựng công trình kiên cố rồi thì hàng xóm có quyền khiếu kiện yêu cầu hủy biên bản không? Nếu có thì hướng giải quyết sẽ ra sao và do cơ quan nào chịu trách nhiệm thi hành và giám sát?

2. Sau khi xây xong nhà gia đình tôi làm lại sổ đỏ để hợp thức hóa phần đất được bồi hoàn đó thì cần làm những gì và gửi đến cơ quan nào để giải quyết cho gia đình tôi?

Tôi rất cảm ơn quý luật sư đã giúp đỡ !

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Biên bản thỏa thuận đã được chính quyền đứng ra giàn xếp, gia đình tôi đã và đang xây dựng công trình kiên cố rồi thì hàng xóm có quyền khiếu kiện yêu cầu hủy biên bản không? Nếu có thì hướng giải quyết sẽ ra sao và do cơ quan nào chịu trách nhiệm thi hành và giám sát?

Căn cứ Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội thì tranh chấp đất đai là loại tranh chấp bắt buộc phải thông qua thủ tục hòa giải cơ sở tại UBND nếu các bên không tự hòa giải được. Cụ thể:

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Theo quy định trên, tranh chấp đất đai trong trường hợp của bạn đã được hòa giải ở UBND cấp xã vớ phương án hòa giải là hàng xóm đổi đất để trả lại cho nhà tôi đúng bằng phần diện tích họ lấn chiếm. Cả 2 bên đã đồng ý với phương án đó và cùng kí kết vào biên bản thỏa thuận do địa phương đứng ra. Điều này cho thấy việc hòa giải tại UBND cấp xã đã thành và các bên đương sự không có quyền khởi kiện vụ án dân sự.

Tuy nhiên, Khoản 4 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai lại quy định:

4. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo."

Theo quy định trên thì hàng xóm của bạn vẫn có quyền khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sau khi hòa giải thành mà có sự thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo. Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Như vậy, hàng xóm của bạn vẫn có quyền khởi kiện kể cả khi Biên bản thỏa thuận đã được chính quyền đứng ra giàn xếp, gia đình bạn đã và đang xây dựng công trình kiên cố. Trong trường hợp này, khi có quyết định giải quyết tranh chấp của người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì các bên có nghĩa vụ phải nghiêm chỉnh chấp hành, trong trường hợp các bên không chấp hành thì sẽ bị cưỡng chế thi hành. Việc này do Tòa án và cơ quan thi hành án (nếu bên kia không chấp hành) chịu trách nhiệm và giám sát.

2. Sau khi xây xong nhà gia đình tôi làm lại sổ đỏ để hợp thức hóa phần đất được bồi hoàn đó thì cần làm những gì và gửi đến cơ quan nào để giải quyết cho gia đình tôi?

Theo câu hỏi của bạn có thể hiểu được rằng, đất được bồi hoàn có nghĩa hai bên đồng ý với phương thức hòa giải của xã, phường và không có tranh chấp, do đó việc gia đình bạn muốn được làm lại sổ đỏ để hợp thức hóa phần đất được bồi hoàn đó thì sẽ được cấp đổi sổ đỏ theo thủ tục tại Điều 76 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định việc cấp đổi sổ đỏ như sau:

"Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

2. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp đổi giấy mới.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp đổi.

5. Việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cấp đổi quy định tại Khoản 4 Điều này được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng theo quy định như sau:

a) Người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp;

b) Tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý."

(Tham khảo thêm hướng dẫn chi tiết: Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính)

Như vậy, sau khi xây xong nhà gia đình bạn làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hợp thức hóa phần đất được bồi hoàn đó thì cần có như giấy tờ nêu theo những quy định trên và gửi đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai: Làm gì khi UBND cắt đất cắt sang cho hộ khác ?

2. Tư vấn về việc việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương ?

Kính thưa Luật sư! Gia đình tôi được UBND xã cấp bán cho 182m2 đất làm nhà ở, 7m ngang, 26m dài đã được cấp bìa đỏ. Năm 2009 tôi làm nhà đo từ móng nhà bên cạnh sang đủ 7m, nhưng do chưa có điều kiện và sơ ý nên chỉ làm nhà còn chừa ra một phần để làm lối đi (đường luồng) mà không cắm mốc.
Giờ người khác làm nhà lấn sang phần đất đó 6 phân (6cm), tôi báo chính quyền can thiệp cho dừng thi công, nhưng ban hòa giải xã kêu gọi tôi nhường đất, giải quyết "dĩ hòa vi quý", tiếp tục cho gia đình kia thi công và nói tôi có kiện đi đâu cũng không thể lấy lại được đất. Vậy việc hòa giải của ban hòa giải xã có đúng pháp luật không? Nếu tôi kiện thì có lấy lại được đất của mình không? Tôi phải làm những thủ tục gì? Tôi xin chân thành cám ơn Luật sư.
Người gửi: Thành

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Thứ nhất, việc xác định ranh giới đất

- Gia đình bạn được sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, tiến hành xây dựng nhà để ở, tuy nhiên để lại 1 phần đất làm lối đi mà chưa cắm mốc. Luật đất đai 2013 quy định rằng: "Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ".

- Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc cắm mốc ranh giới giữa các bất động sản như sau:

Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy việc xác định ranh giới đất do các chủ sở hữu tự thỏa thuận áp dụng cách thức xây dựng. Tuy nhiên thửa đất của gia đình bạn ranh giới phân định sẽ được thể hiện trên thực địa hoặc mô tả trên hồ sơ địa chính.

Thứ hai, việc hòa giải tranh chấp đất:

- Trước hết nhứng tranh chấp đát đai được khuyến khích tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở, như vậy UBND cấp xã sẽ giúp đỡ gia đình về việc giải quyết tranh chấp này. Theo đó Chủ tịch UBND cấp xã phối hợp với tổ chức có liên quan khác có trách nhiệm tổ chức hòa giải .

-Thủ tục: Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành

Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Căn cứ vào quy định trên, UBND xã hòa giải như vậy là đúng pháp luật do đã tuân thủ đủ những quy định trên. Nếu như vụ việc đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Như vậy xét thấy việc hòa giải tại cấp xã không thành, bạn có thể làm đơn lên cấp trên trực tiếp là cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cao hơn là Tòa án nhân dấn có thẩm quyền.

>> Tham khảo ngay: Nên hay không nên quy định thủ tục "hòa giải ở cấp cơ sở" trong giải quyết tranh chấp đất đai?

3. Hồ sơ trích xuất dữ liệu đất đai?

Mong luật sư tư vấn giúp em, gia đình em có tranh chấp ranh đất với nhà kế bên khu đất của gia đình em. Sau khi gửi đơn lên UBND xã thì hòa giải không thành. Em đã yêu cầu trích xuất dữ liệu đất đai đến văn phòng đăng ký đất đai ở huyện để yêu cung cấp dữ liệu trích xuất gửi lên tòa án. Bên VP đăng ký đất đai yêu cầu em phải nộp bản chính biên bản hòa giải không thành. Sau một hồi nói qua nói lại thì họ yêu cầu phải nộp bản công chứng biên bản hòa giải. Em muốn biết trích xuất dữ liệu có cần giữ lại hồ sơ công chứng hòa giải không thành không?

Người gửi : Dang Yeu But May

Căn cứ

  • Luật 45/2013/QH13
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP
  • Thông tư 34/2014/TT-BTNMT
  • Thông tư 02/2015/TT-BTNMT
  • Nghị định 01/2017/NĐ-CP

Trình tự, thủ tục trích xuất dữ liệu đất đai được quy định như sau:

Bước 1: Tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác dữ liệu đất đai nộp phiếu yêu cầu hoặc gửi văn bản yêu cầu đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai. Đối với địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã;

Hồ sơ gồm có:

- Phiếu yêu cầu hoặc gửi văn bản yêu cầu cho các cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai (Theo mẫu số 01/PYC-Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về xây dựng quản lý, khai thác hệ thống thông tin đấtt đai).

- Đối với các trường hợp khai thác dữ liệu cần phải tổng hợp, xử lý trước khi cung cấp cho tổ chức, cá nhân thì phải thực hiện bằng hình thức hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự giữa cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai và tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác dữ liệu. Mẫu hợp đồng cung cấp, khai thác dữ liệu đất đai (Theo mẫu số 02-Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về xây dựng quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai).

Bước 2: Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận, xử lý yêu cầu

Khi nhận được phiếu yêu cầu, văn bản yêu cầu hợp lệ của tổ chức, cá nhân, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện việc cung cấp dữ liệu cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu khai thác dữ liệu. Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính (trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) cho tổ chức, cá nhân. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do;

Bước 3: Nộp phí, lệ phí cung cấp dữ liệu đất đai

Mức lệ phí cung cấp dữ liệu đất đai tại Văn phòng Đăng ký đất đai: 150.000đ/hồ sơ tài liệu. Tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai: 70.000đ/hồ sơ tài liệu.

Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu

Sau khi tổ chức, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu. Đối với các trường hợp khai thác dữ liệu cần phải tổng hợp, xử lý trước khi cung cấp cho tổ chức, cá nhân thì phải thực hiện bằng hình thức hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự giữa cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai và tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác dữ liệu.

Thời hạn giải quyết:

- Trường hợp nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo;

- Trường hợp yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai dưới hình thức tổng hợp thông tin thì thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai được xác định theo thỏa thuận giữa cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai và người có yêu cầu bằng hình thức hợp đồng.

Như vậy, theo trình tự trên, hồ sơ yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai không bao gồm biên bản hòa giải tranh chấp đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu bạn phải nộp bản sao có chứng thực biên bản hòa giải không thành của UBND là không có căn cứ.

4. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai: Khi nào hợp đồng mua bán đất có giá trị pháp lý ?

Chào luật sư! Tôi là Nguyễn Văn A xin trình bày sự việc như sau mong luật sư giúp đỡ.
Vào ngày 05/7/2016 tôi có đưa cho anh B (bạn của tôi) 30 triệu đồng để mua một mảnh đất rừng 163 với số tiền là 27.200000 đ (hai mươi bảy triệu hai trăm ngàn đồng) ngày mua đất vợ chồng anh B làm thủ tục chồng tiền cho chủ đất tôi cũng có mặt tại đó.
Ban đầu vì tôi làm công chức xã nên sợ ảnh hưởng tới công việc nên tôi ý định cho vợ chồng anh B đứng tên trong hồ sơ chyển nhượng đất (nhưng chưa hoàn thành hồ sơ). Hiện tại mọi thủ tục giấy tờ liên quan (giấy chồng tiền, giấy CNQSD đất) và hồ sơ ban đầu làm nhưng chưa công chứng tôi đang lưu giữ. Số tiền mua đất với thỏa thuận là tôi và anh B chung nhau nhưng tính từ thời điểm mua đến nay anh B vẫn chưa trả cho tôi một nửa số tiền mua đất (nghĩa là: mua đất ban đầu 27.200.000đ chia đôi ra thì mỗi người 13.600.000 đ) số tiền tôi đã đưa là 30 triệu đồng. Cho đến tháng 10/2016 anh B đồng ý bán lại cho tôi một nửa số đất của anh cho tôi với giá là 27.000.000 tôi đồng ý mua và tôi đã chồng tiền đầy đủ cho anh (có người làm chứng).
Hiện nay tôi đang làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất sang tên tôi và vợ tôi (chưa hoàn thành xong) thì vợ chồng anh B đang thuê người làm trên đất của tôi và cãi lí là đất ban đầu do vợ chồng anh B mua nên thuộc quyền sử dụng mặc dù gia đình anh B không hề có 1 giấy tờ nào liên quan. Xin hỏi luật sư với nội dung sự việc trên thì khi khởi kiện thì tôi có bị sai pháp luật không?
Xin chân thành cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn luật tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Thứ nhất,

Trả lời:

Căn cứ điều 33, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Trong trường hợp của bạn, để xin Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với rừng trồng thì cần có các giấy tờ sau:

1. Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này mà trong đó xác định Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để trồng rừng sản xuất

2. Giấy tờ về giao rừng sản xuất là rừng trồng

3. Hợp đồng hoặc văn bản về việc mua bán. Hợp đồng tặng cho hoặc thừa kế đối với rừng sản xuất là rừng trồng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật

5. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có giấy tờ nêu trên mà đã trồng rừng sản xuất bằng vốn của mình thì phải được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn đưa cho anh B 30 triệu đồng để mua một mảnh đất rừng, ý định cho vợ chồng anh B đứng tên trong hồ sơ chyển nhượng đất nhưng chưa hoàn thành hồ sơ. Hiện tại mọi thủ tục giấy tờ liên quan (giấy chồng tiền, giấy CNQSD đất) và hồ sơ ban đầu làm nhưng chưa công chứng bạn vẫn đang lưu giữ. Chúng tôi hiểu là hiện tại anh B mới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay mà không công chứng chứng thực. Theo quy định trong luật đất đai 2013 hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được như sau:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam thì từ khi luật đất đai 2003 có hiệu lực, đã có yêu cầu khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được thành lập hợp đồng và có công chứng, chứng thực. Theo đó những giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 1/7/2004 phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.

Còn đối với những trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 1/7/2004 tại thời điểm này khi sử dụng luật đất đai 1993 thì không có quy định bắt buộc phải công chứng chứng thực, tuy nhiên việc chuyển nhượng phải có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trước đấy khi sử dụng Bộ luật dân sự 2005 thì đối với trường hợp hợp đồng sai về mặt hình thức thì Tòa Án sẽ cho các bên một khoản thời gian để xác lập lại về mặt hình thức, nếu như hết thời hạn cho phép mà không sửa đổi thì hợp đồng đó vô hiệu. Tuy nhiên hiện tại khi sử dụng Bộ luật dân sự 2015 fhi đối với những hợp đồng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Do đó các bên không cần tiến hành công chứng hợp đồng nữa và hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý

Nếu trong truờng hợp này giao dịch hợp pháp, tức là việc anh A mua quyền sử dụng đất rừng không trái với pháp luật.Trong trường hợp này thì anh B không thể làm đuợc giấy chứng nhận sử dụng đất cũng như đất rừng này không thuộc sở hữu của anh B do không đủ căn cứ.

=> Trong trường hợp này anh A khởi kiện là không sai với pháp luật.

>> Tham khảo thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai: Làm gì khi UBND cắt đất cắt sang cho hộ khác ?

5. Tranh chấp đất đai giữa cá nhân thì giải quyết như thế nào?

Nhà tôi có một thửa đất nương rẫy đang sử dụng ổn định từ năm 1988 đến giờ. Nhưng giờ lại có người đến đòi lại và bảo là đất đấy là do họ khai hoang trước. Đúng là họ sử dụng từ năm 1983 đến năm 1985 thật nhưng họ đã bỏ 3 năm và khi gia đình tôi sử dụng thì họ không nói gì ?
Tính đến thời điểm bây giờ thì gia đình tôi đã sử dụng ổn định được 28 năm rồi, đất thì chưa có giấy tờ gì. Vậy cho tôi hỏi tôi có còn được sử dụng thửa đất đó nữa không?

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trong trường hợp của bạn, được coi là tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân, trình tự được giải quyết như sau:

Trước tiên bạn cần gửi đơn đề nghị đến UBND để UBND hòa giải tranh chấp đất đai.

Căn cứ Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Sau khi UBND hòa giải sẽ có 02 trường hợp xảy ra;

TH1: Hòa giải thành. UBND lập biên bản hòa giải thành, đưa ra phương án giải quyết và hai bên bàn bản cam kết thực hiện thỏa thuận giải quyết tranh chấp đất đai.

TH2: Hòa giải không thành. Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nêu trên phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Bên cạnh đó, việc gia đình bạn sử dụng được 28 năm, điều này được coi là căn cứ sử dụng lâu dài ổn định, là điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được quy định như sau:

Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

Do vậy, bạn cần cung cấp được một trong giấy tờ nêu trên để chứng minh quyền của mình đối với thửa đất này.

>> Bài viết tham khảo thêm: Quy định về mức xử phạt hành vi lấn, chiếm đất mới cập nhật

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh KHuê