Tôi mua một căn hộ liền kề từ tháng 4/2015. Sau khi mua, hàng xóm sát bên có cho biết trước đó, chủ cũ của căn nhà tôi mua có thỏa thuận mượn cửa sổ khi xây dựng do tường hai nhà giáp sát nhau (trong đó có hứa sẽ đồng ý để nhà hàng xóm bịt cửa sổ lùa nếu nhà hàng xóm sử dụng hoặc khi nhà hàng xóm có yêu cầu). Tuy nhiên, tôi không biết gì về chuyện này và đây cũng là cam kết riêng của chủ cũ với nhà hàng xóm. Hiện giờ, hàng xóm yêu cầu chúng tôi phải bịt cửa sổ giữa hai nhà (tôi giữ nguyên trạng từ khi mua đến giờ, không hề động vào) hoặc phải ký cam kết mượn cửa sổ với điều khoản tương tự như chủ cũ (phải bịt lại nếu nhà hàng xóm yêu cầu). Nhưng do: (1) Nhà tôi mua hoàn toàn hợp pháp, theo quy trình của pháp luật; (2) Từ sau khi mua đến nay, tôi giữ nguyên trạng các cửa sổ trên bức tường giáp nhà hàng xóm (các cửa sổ này có kích thước 40x60, cửa lùa, không hề nhìn trực tiếp vào nhà hàng xóm); (3) Chuyện cam kết giữa chủ cũ và nhà hàng xóm không liên quan đến chúng tôi. Hiện giờ, chủ cũ không còn quyền gì với nhà tôi song còn vướng cam kết chưa chấm dứt với nhà hàng xóm. Vậy trong trường hợp này:

1. Quyền và nghĩa vụ của tôi là gì? Nhà hàng xóm có quyền ép buộc tôi như trên không? Quyền và nghĩa vụ của nhà hàng xóm là gì?

2. Các văn bản luật hiện hành quy định thế nào về việc mở cửa sổ trên bức tường sát nhà hàng xóm?
3. Đồng thời, nhà hàng xóm yêu cầu chúng tôi có giấy mượn cửa sổ song chúng tôi chỉ đồng ý ký "Biên bản thỏa thuận giữa hai nhà" (nội dung cơ bản là hai bên cam kết sẽ tôn trọng lẫn nhau trên khu vực giáp ranh giữa hai nhà. Hai bên tôn trọng và không ý kiến khi bên kia xây dựng trên phạm vi đất thuộc sở hữu của mình và không làm ảnh hưởng đến nhà hàng xóm). Mong luật sư tư vấn và soạn giúp biên bản này cho hợp pháp, bảo vệ quyền lợi của tôi.

Tư vấn giải quyết vấn đề trổ cửa ?

Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty luật Minh Khuê, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2005

Nội dung phân tích:

>> Xem thêm:  Có được phép trổ 2 cửa nhà ra cùng một con hẻm hay không?

1. Quyền và nghĩa vụ của quý khách hàng trong vụ việc trên như sau:

Theo quy định tại Điều 271: Hạn chế quyền trổ cửa - Bộ luật Dân sự 2005 thì:“Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ 04/2008 QĐ-BXD chỉ thay thế phần II của quy chuẩnxây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 nên về việc trổ cửa sổ theo nguyên tắc vẫn phải áp dụng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 của Bộ Xây Dựng.

Cụ thể:

Theo quy định của Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng, thì:

  Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:

- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).

- Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.

- Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m.Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

Ngoài ra, theo quy định tại Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ  số 9411 năm 2012

>> Xem thêm:  Trổ cửa ra hẻm lấy lối đi có vi phạm pháp luật hay không ?

Tại mục 6.4.3 quy định: “Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên”.  

Như vậy, trong trường hợp này, quý khách không nói rõ khoảng cách ranh đất là bao nhiêu. Nếu không đủ 2m thì việc trổ cửa sổ chỉ được thực hiện khi các bên liên quan thỏa thuận đồng ý. Người hàng xóm có quyền mặc nhiên yêu cầu bịt các lỗ cửa sổ này.

2. Các văn bản hiện hành quy định về việc mở cửa sổ trên bức tường nhà hàng xóm

 - Điều 271 Bộ Luật Dân sự năm 2005

- Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ 04/2008 QĐ-BXD 

- Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng

- Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ số 9411 năm 2012 

3. Biên bản thỏa thuận giữa hai nhà

Trong biên bản thỏa thuận này cần có những mục cơ bản cần thiết đó là:

-Thành phần tham gia ký biên bản; thời gian ký biên bản;

- hiện trạng công trình nhà của cả hai bên nhà;

- các điều khoản cam kết giữa hai bên A và bên B (cần nêu rõ hai bên cam kết tôn trọng ý kiến lẫn nhau trong khu vực giáp ranh,

- có quyền xây dựng trên phạm vi đất sở hữu của bên kia và không làm ảnh hưởng…);

- phương thức giải quyết khi có tranh chấp, mâu thuẫn xảy ra.

- Biên bản thỏa thuận có chữ ký của cả 03 bên (Bên A, bên B và bên làm chứng) và được làm thành 03 bản: mỗi bên giữ 1 bản và bên làm chứng giữ 1 bản.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ.