Cơ sở pháp lý

  

Quyết định Số: 04/2008/QĐ-BXDQCVN : VỀ VIỆC BAN HÀNH “QUY CHUẨN KỸ THUẬT QUỐC GIA VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG QCVN : 01/2008/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch Xây dựng".

Nội dung trả lời:

Tại Khoản 1 Điều 271  quy định như sau: 

Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Về quan hệ với các công trình bên cạnh được quy định tại Chương II, Điều 2.8, khoản 2.8.12 của Quy chuẩn mới này như sau:

“2.8.12. Quan hệ với các công trình bên cạnh:

Công trình không được vi phạm ranh giới:

- Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh;

>> Xem thêm:  Tư vấn về việc tranh chấp đường đi giải quyết như thế nào ?

- Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.”

Theo Quy chuẩn QCXDVN 01: 2008/BXD thì tất cả các bộ phận của công trình nhà ở, bao gồm cánh cửa sổ, cánh cửa đi không được vượt quá ranh giới đất nhưng không có quy định cụ thể về hạn chế quyền trổ cửa.

Tuy nhiên, theo Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ 9411:2012 năm 2012 (chuyển đổi từ TCXDVN 353:2005) cụ thể tại mục 6.4.3 quy định: “Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.”

Như vậy, khi xây dựng nhà ở, chủ sở hữu nhà ở vẫn phải xây dựng cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi phù hợp với tiêu chuẩn trên.

Kính chào luật sư. Em muốn hỏi khu nhà em ở là khu tập thể ở từ những năm 70-80, khu tập thể có 1 hẻm nội bộ để xe cho tất cả hộ dân của khu tập thể. Khu tập thể có lối đi riêng và cổng khóa riêng. Dạo gần đây những nhà mặt tiền có phần sau giáp với hẻm khu tập thể đòi trổ cửa hậu vô hẻm khu tập thể, còn đòi đi chung lối, mặc dù họ không phải dân sống trong khu tập thể đó. Xin Luật Sư cho biết họ làm như vậy có phạm luật hay không? Và ở điều mấy khoản mấy trong luật xây dựng cấm điều này ạ?

Nhằm tạo điều kiện cho chủ sở hữu bất động sản có lối đi hợp lý ra đến đường công cộng, Điều 280 Bộ luật Dân sự quy định rõ về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề như sau: Các chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp lý ra đến đường công cộng, người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi có nghĩa vụ phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác. Vị trí giới hạn chiều dài, chiều rộng; chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, đảm bảo thuận tiện cho việc đi lại ít gây phiền hà cho các bên, nếu có tranh chấp về lối đi sẽ do UBND các cấp giải quyết hoặc do tòa án cấp huyện giải quyết.

Như vậy, những người dân dù không sống trong khu tập thể nhưng vẫn có thể yêu cầu những người dân sống trong khu tập thể dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp lý và phải đền bù cho những người dân trong khu tập thể nếu phần ngõ đi chung đó thuộc sở hữu của những người dân sống trong khu tập thể.

Xin chào luật sư! tôi có một câu hỏi về việc trổ cửa sổ sang phía nhà liền kề như sau: Gia đình tôi đã xây nhà được 5 năm ( từ 2010), khi xây thì mảnh đất liền kề nhà tôi chỉ là một ruộng rau, tôi đã để ra 1m trên đất nhà mình làm khoảng cách với mảnh đất trên để trổ cửa sổ. Đến nay, khi chủ mảnh đất trên tiến hành xây dựng nhà ở thì họ chỉ để ra 20cm trên đất của mình và mở cửa số sang phía nhà tôi ở cả tâng 1 và tầng 2, như vậy chủ mảnh đất trên có vi phạm luật không?

Chủ mảnh đất kể trên đã vi phạm Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ 9411:2012 năm 2012 (chuyển đổi từ TCXDVN 353:2005) cụ thể tại mục 6.4.3 quy định: “Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.”.  Nhà hàng xóm có vi phạm thì bạn cần báo với cơ quan có thẩm quyền để tiến hành lập biên bản và xử phạt theo quy định của pháp luật.

VP luật sư cho tôi hỏi 1 vấn đề như sau : nhà tôi khi xưa xây có trổ 1 cửa sổ phía sau nhà , trên tầng 1 (la phông không đổ tấm) , khi đó nhà phía sau thấp nhỏ và cách tường sau nhà tôi 1 khoảng sân trống .Tháng rồi , khi họ xây mới nhà , tôi thấy có khả năng , mái nhà họ sẽ che mất hơn một nửa cửa sổ sau nhà tôi , vậy tôi xin hỏi nếu như vậy nhà hàng xóm có vi phạm quy định nào không ? Nhà tôi có thể yêu cầu họ bồi thường xây lại cửa sổ cho nhà tôi hay không ? Xin cảm ơn VP luật Minh Khuê .

Căn cứ quy định tại Chương II, Điều 2.8, khoản 2.8.12 của Quy chuẩn mới này như sau:

“2.8.12. Quan hệ với các công trình bên cạnh:

Công trình không được vi phạm ranh giới:

>> Xem thêm:  Giải quyết các tranh chấp về lối đi chung và quyền trổ cửa ?

- Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh;

- Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.”

Như vậy, người hàng xóm đã vi phạm quy chuẩn xây dựng được ban hành năm 2008, bạn có thể báo với cơ quan có thẩm quyền để được bảo vệ quyền lợi chính đáng.

Kính gửi Luật sư, Tôi có thắc mắc này muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp: Nhà tôi xây từ cách đây gần 20 năm (Xây hết đất). Ở phía sau lưng nhà tôi là 1 khoảng đất lưu không rộng 1,6m để làm đường cống nước thải (Chưa xây cống). Nay nhà phía sau xây lên (cũng xây hết đất nghĩa là tường nhà đó cách tường nhà tôi 1,6m) & họ muốn trổ cửa ra vào & cửa sổ ra khoảng đất lưu không 1,6m đó. Luật sư cho hỏi họ trổ cửa ra vào & cửa sổ ra khoảng đất lưu không 1,6m đó là đúng hay sai & dựa vào các điều khoản & luật hay văn bản dưới luật nào. Xin trân trọng cám ơn Luật sư 

Theo quy định tại Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ 9411:2012 năm 2012 (chuyển đổi từ TCXDVN 353:2005) cụ thể tại mục 6.4.3 quy định: “Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.” Như vậy khoảng cách giữa hai nhà chỉ là 1,6 m, theo tiêu chuẩn nêu trên thì hai nhà không được mở cửa sổ ở phía tường giáp nhau trừ trường hợp hai bên thỏa thuận được với nhau về việc mở cửa sổ. Nếu người hàng xóm không thỏa thuận với bạn, tự ý mở của sổ thì đã vi phạm tiêu chuẩn xây dựng kể trên, bạn có thể trình báo với cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết.

Chào luật sư: xin được hỏi và sự tư vấn của luật sư: Năm 2014 gia đình t có mở cửa sổ sang nhà hàng xóm, bên đó cũng mở cửa sổ sang bên nhà Tôi( Họ mở trước khi nhà Tôi mở cửa sổ),đến nay nhà hàng bên đó yêu cầu nhà Tôi bịt lại cửa sổ nhà Tôi vậy xin hỏi luật sư nên giải quyết thế nào? nhà Tôi mở sau như vậy có được không? nếu cả 2 nhà không đồng ý cho bên nào mở thì cả 2 bên có phải bịt lại không?xin cảm ơn Luật sư
Chào Luật sư! Nhà tôi có 3 mặt thoáng, 3 hướng giáp với ngõ đi chung. Như vậy tôi có thể mở được 3 cửa ra vào và cửa sổ ở cả 3 hướng thoáng đó không ạ? Ngõ nhà tôi chỉ rộng 1,7m. Nhưng nhà đối diện không đồng ý cho nhà tôi mở cửa sổ hướng nhà họ, như vậy tôi nên làm sao? Xin luật sư tư vấn cho tôi và dẫn dắt giúp tôi các điểu khoản nào quy định ạ. Chân thành cảm ơn luật sư!

Bạn không nói rõ, khoăng cách giữa bức tường của nhà bạn với ranh giới đất với nhà hàng xóm đó là bao nhiêu nên chúng tôi không xác định được cụ thể nhà bạn có được quyền mở cửa sổ không.Theo quy định tại Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ 9411:2012 năm 2012 (chuyển đổi từ TCXDVN 353:2005) cụ thể tại mục 6.4.3 quy định: “Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.” Nếu khoảng cách giữa bức tường với ranh giới đất trên 2m thì nhà hàng xóm không có quyền ngăn cản gia đình bạn trổ cửa sổ, và gia đình bạn cũng không thể can thiệp việc mở cửa sổ của gia đình đó. Ngược lại nếu khoẳng cách dưới 2m, nếu cả hai gia đình có thể thỏa thuận với nhau về việc trổ cửa thì việc trổ cửa được tiến hành theo thảo thuận của hai bên và theo quy định của pháp luật về mức độ an toàn khi trổ cửa giữa các căn hộ liền kề. Trường hợp không thỏa thuận được với nhau thì cả bên đều phải bít cửa sổ lại.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Có được phép mở lối thoát nước qua bất động sản liền kề hay không ?

Bộ phận Luật sư luật dân sự - Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Làm đường cống thoát nước qua đất sở hữu hợp pháp của hộ dân được không?