1. Vì sao mua bán đất bằng giấy viết tay mang lại rủi ro?

Kính gửi Luật sư công ty Luật Minh Khuê. Hiện nay em đang định mua lô đất 4mx15m ở khu ấp 1, VL B, BC. Tình trạng đất thổ vườn, sổ hồng chung nhưng chưa có bản đồ phân lô.
Em có yêu cầu chủ đất mua bán viết tay nhưng có xác nhận của UBND xã VL tuy nhiên chủ đất không đồng ý. Vì số tiền tích góp của em cũng hạn chế nên chỉ mua được những đất loại này để mai mốt có dư xây lên ở thôi. Kính mong luật sư tư vấn giúp để em hạn chế rủi ro xảy ra.
Cảm ơn và chúc luật sư sức khỏe!

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Vì sao mua bán giấy viết tay mang lại rủi ro?

Trước tiên, phải xét đến điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013)

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Luật Đất đai năm 2013.

Đồng thời, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, về nguyên tắc chỉ có thể thực hiện việc chuyển nhượng đất đai khi có đầy đủ giấy tờ pháp lý về sở hữu theo quy định, cụ thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thực hiện dưới dạng hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

"Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất (Bộ Luật dân sự 2015)

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Xét về mặt hình thức hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã (Điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013):

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Từ những quy định trên đây cho thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật quy định bắt buộc phải được thể hiện bởi hình nêu thức nêu trên, do vậy, trong trường hợp của bạn, các bên chỉ làm giấy viết tay sẽ không đảm bảo về mặt hình thức, sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Do vậy, để tránh tranh chấp phát sinh sau này, bạn phải yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện thủ tục cần thiết để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, các bên thực hiện công chứng hợp đồng và sang tên quyền sử dụng đất cho bạn.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Mua bán nhà đất như thế nào để an toàn pháp lý?

Chào Văn Phòng luật sư Minh Khuê, Trước tiên xin cám ơn văn phòng đã lưu tâm đến câu hỏi của tôi. Tôi đang chuẩn bị mua 1 mảnh đất, họ đã cho xem sổ hồng, và gửi cho tôi 1 bản photo:

1. Tôi xin hỏi làm sao để xác minh được người chủ đó hiện tại đang là chủ mảnh đất đó và chưa bán mảnh đó cho ai khác cả (tranh hiện tượng 1 mảnh đất bán cho nhiều người hoặc đã bán cho người khác rồi nhưng làm sổ giả để bán tiếp cho tôi).

2. Văn phòng công chứng nào ở HCM có quyền công chứng mua bán nhà đất ( tôi chỉ biết mấy văn phòng lớn ở quận 1: Nguyễn thái bình, bến nghé…).

3. Hiện có 1 văn phòng công chứng tư là "Văn phòng công chứng tân thuận" (CCV: Nguyễn xuân Chung- trưởng phòng), xin hỏi văn phòng nay có chức năng công chứng nhà đất ko?

4. Mua bán nhà đất như thế nào để an toàn nhất cho người bán và bên mua?

Trên đây là 1 vài câu hỏi, rất mong nhận dc sự hồi âm từ quý văn phòng! Trân trọng cảm ơn!

Người hỏi: Tran Manh Huong

Xin hỏi 1 số thông tin về mua bán đất ở ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trả lời câu hỏi 1: Việc xác minh xem mảnh đất đó đã được bán cho ai chưa? Bạn cần tự cung cấp cho bản thân những kỹ năng cá nhân trong vấn đề này.

Trả lời câu hỏi thứ 2:

Căn cứ Luật công chứng năm 2014:

2. Giải thích từ ngữ

"Tổ chức hành nghề công chứng bao gồm Phòng công chứng và Văn phòng công chứng được tổ chức và hoạt động theo quy định của Luật này và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan”.

Theo đó, Phòng công chứng và Văn phòng công chứng phải có đủ điều kiện sau:

“Điều 19. Phòng công chứng

1. Phòng công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập.

2. Phòng công chứng là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp, có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng.

Người đại diện theo pháp luật của Phòng công chứng là Trưởng phòng. Trưởng phòng công chứng phải là công chứng viên, do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức.

3. Tên gọi của Phòng công chứng bao gồm cụm từ “Phòng công chứng” kèm theo số thứ tự thành lập và tên của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi Phòng công chứng được thành lập.

4. Phòng công chứng sử dụng con dấu không có hình quốc huy. Phòng công chứng được khắc và sử dụng con dấu sau khi có quyết định thành lập. Thủ tục, hồ sơ xin khắc dấu, việc quản lý, sử dụng con dấu của Phòng công chứng được thực hiện theo quy định của pháp luật về con dấu”.

“Điều 22. Văn phòng công chứng

1. Văn phòng công chứng được tổ chức và hoạt động theo quy định của Luật này và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan đối với loại hình công ty hợp danh.

Văn phòng công chứng phải có từ hai công chứng viên hợp danh trở lên. Văn phòng công chứng không có thành viên góp vốn.

2. Người đại diện theo pháp luật của Văn phòng công chứng là Trưởng Văn phòng. Trưởng Văn phòng công chứng phải là công chứng viên hợp danh của Văn phòng công chứng và đã hành nghề công chứng từ 02 năm trở lên.

3. Tên gọi của Văn phòng công chứng phải bao gồm cụm từ “Văn phòng công chứng” kèm theo họ tên của Trưởng Văn phòng hoặc họ tên của một công chứng viên hợp danh khác của Văn phòng công chứng do các công chứng viên hợp danh thỏa thuận, không được trùng hoặc gây nhầm lẫn với tên của tổ chức hành nghề công chứng khác, không được vi phạm truyền thống lịch sử, văn hóa, đạo đức và thuần phong mỹ tục của dân tộc.

4. Văn phòng công chứng phải có trụ sở đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định.

Văn phòng công chứng có con dấu và tài khoản riêng, hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính bằng nguồn thu từ phí công chứng, thù lao công chứng và các nguồn thu hợp pháp khác.

5. Văn phòng công chứng sử dụng con dấu không có hình quốc huy. Văn phòng công chứng được khắc và sử dụng con dấu sau khi có quyết định cho phép thành lập. Thủ tục, hồ sơ xin khắc dấu, việc quản lý, sử dụng con dấu của Văn phòng công chứng được thực hiện theo quy định của pháp luật về con dấu”.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì cá nhân được phép thành lập tổ chức hành nghề công chứng dưới hình thức Văn phòng công chứng với điều kiện người đó phải là công chứng viên.

Dựa vào những quy định này, bạn có thể xác định được những văn phòng nào có chức năng công chứng.

Trả lời câu thứ 3: đối với những phòng công chứng hay văn phòng công chứng được thành lập như Điều 19 và Điều 22 Luật công chứng 2014 nêu trên, sẽ đều có chức năng công chứng những hợp đồng, giao dịch, văn bản sau:

- Công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn;

- Công chứng hợp đồng, giao dịch do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng;

- Công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản;

- Công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản;

- Công chứng hợp đồng ủy quyền;

- Công chứng di chúc;

- Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản;

- Công chứng văn bản khai nhận di sản;

- Công chứng văn bản từ chối nhận di sản;

- Nhận lưu giữ di chúc;

- Công chứng bản dịch.

Trả lời câu hỏi thứ 4: để an toàn nhất khi mua mảnh đất này, bạn phải kiểm tra về điều kiện chuyển nhượng đối với mảnh đất này. Căn cứ Luật đất đai năm 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Nếu như mảnh đất bạn đang muốn mua thuộc vào các trường hợp trên, thì sẽ đủ điều kiện được chuyển nhượng, hợp đồng mua bán của bạn sẽ không có rủi ro xảy ra, trừ trường hợp có những phát sinh khác từ phía bên bán và bên mua.

Trân trọng cám ơn!

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

3. Tư vấn về việc mua bán đất được nhà nước giao có thời hạn sử dụng?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Công ty tôi muốn mua đất và tài sản gắn liền với đất của một công ty khác thuộc đất nhà nước giao 20 năm, hiện nay còn 9 năm sử dụng là hết hạn.
Vậy công ty kia có được bán đất và tài sản trên đất không ? Và nếu được thì công ty tôi mua lại cần những thủ tục gì? Đến hạn có được gia hạn tiếp không?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: N.H

Tư vấn về việc mua bán đất được nhà nước giao có thời hạn sử dụng ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

1. Về việc bên bán đất cho bạn có quyền bán đất và tài sản gắn liền với đất cho công ty bạn không

Do bạn không nói rõ công ty bán đất cho công ty bạn được giao đất không thu tiền sử dụng đất hay được giao đất có thu tiền sử dụng đất nên chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn theo 2 hướng sau:

-Nếu như công ty bán đất cho bạn được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Căn cứ theo điều 173 Luật đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì:

"Điều 173. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

1. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất."

Như vậy, căn cứ quy định trên thì công ty đó sẽ không có quyền bán đất và tài sản gắn liền với đất cho công ty bạn.

- Nếu như công ty bán đất cho bạn được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì căn cứ quy định tại điều 174 Luật đất đai 2013 thì:

"Điều 174. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

3. Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền..."

Như vậy, nếu công ty bán đất cho bạn thuộc trường hợp này thì sẽ có quyền bán đất và tài sản gắn liền với đất cho công ty bạn.

2. Thủ tục để mua lại đất và tài sản gắn liền với đất

Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên cần làm hợp đồng chuyển nhượng, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng cần phải lập thành văn bản và có công chứng. Sau khi đã lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người đại diện theo pháp luật của Công ty nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký đất đai gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký đất đai thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

3. Sau khi hết hạn giao đất có được gia hạn không ?

Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định về việc gia hạn thời gian sử dụng đất như sau:

"Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này."

Như vậy, theo quy định trên thì việc công ty bạn có được gia hạn thời gian sử dụng đất hay không còn phụ thuộc vào việc Nhà nước xem xét và nhu cầu tiếp tục sử dụng đất của công ty bạn

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi. Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn chúng tôi. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

4. Hỏi về giấy mua bán đất khi nào hợp pháp?

Chào luật sư! Tôi là H, hiện nay tôi đang còn lúng túng trong việc giấy tờ đất đai. Luật sư vui lòng cho tôi hỏi về vấn đề đất đai bán bằng tay, trường hợp của tôi như sau: Năm 1993, ba mẹ tôi bán 1 phần đất trong diện tích đất nhà mình mà chỉ có giấy tờ viết tay 2 bên ký. Đến nay, cả hai bên đều bị mất giấy tờ này, người ta thỏa thuận làm giấy mua bán mới ( thay cho giấy cũ, về nội dung và thời gian) để làm thủ tục của họ. Nhưng mẹ tôi đã mất năm 1997, trường hợp này có thể làm lại giấy đó được không và nếu có thì cấp chính quyền nào có thể chứng thực cho việc mua bán này.
Làm giấy mới ghi thời điểm bán năm 1993 mà không có chữ ký của mẹ tôi có được không? Hay luật sư tư vấn cho tôi có thể làm được không?
Trân trọng cảm ơn luật sư!
Người hỏi: PH

Tổng đài luật sư trực tuyến gọi: 1900.6162.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời

1. Thứ nhất về vấn đề trường hợp này có thể làm lại giấy đó được không và nếu có thì cấp chính quyền nào có thể chứng thực cho việc mua bán này.

Do hợp đồng mua bán giữa hai bên chỉ viết tay và giờ đã mất mà không còn lưu trữ gì thì gia đình bạn và gia đình kia hoàn toàn có thể tiến hành ký kết hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật.

Hai bên có thể tiến hành chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc công chứng tại Văn phòng công chứng.

2.Thứ hai về vấn đề làm giấy mới ghi thời điểm bán năm 1993 mà không có chữ ký của mẹ tôi có được không?

Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:

"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy nếu khi hợp đồng được ký kêt mà các nhân bên bán là mẹ bạn đã mất thì không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nên giao dịch này sẽ bị vô hiệu.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

5. Bán đất nhưng không thỏa thuận giá đất?

Dear luatminhkhue, Tôi xin trình bày như sau: Vào trước năm 1990 ba mẹ tôi được nhà nước cấp cho lô đất nông nghiệp 3 sào đất. Đến năm 1991 vì lí do con trai đầu của ba mẹ tôi bệnh rất nặng (1992 vì bệnh đã mất), trong năm 1991 ba mẹ tôi sinh thêm 1 người con.
Trong hoàn cảnh khó khăn, cầm tiền chữa bệnh cho con trai đầu nên ba tôi đã thỏa thuận miệng với 1 người về việc bán đất, khi viết giấy sang nhượng đất chỉ có 1 người làm cán bộ thôn làm chứng và ký vào biên bản, không có chính quyền xã xác nhận, đóng dấu. Nội dung biên bản không đề cập đến mức tiền sang nhượng mà chỉ thỏa thuận bằng miệng sẽ trả tiền đất sau. Khi làm xong biên bản sang nhượng ba tôi đưa cho họ bản gốc, ba tôi giữ bản photo. Sau nhiều lần ba tôi đòi tiền đất thì người nhận đất nói xin khất, sẽ trả sau, cứ như vậy qua thời gian dài không đòi được tiền đât. Nay có thông tin cấp bìa đỏ cho lô đất trên, theo chứng từ gốc của ủy ban nhân dân xã giữ thì lô đất vẫn đứng tên quyền sở hữu của ba mẹ tôi nên UBND xã chưa cấp bìa đỏ.
Vậy nên nay tôi hỏi liệu gia đình tôi có được lấy lại lô đất trên hoặc yêu cầu mức tiền đất theo đúng với giá hiện hành. Và giấy sang nhượng kia có còn giá trị pháp lý gì k?
Xin cám ơn luật sư!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng có hình thức là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực, tức là phải có công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 137 Luật đất đai năm 2013 nên trường hợp này bên bán và bên mua cần hoàn thiện về hình thức của hợp đồng trong một thời hạn nhất định, quá thời hạn đó mà không hoàn thiện thì giao dịch vô hiệu (Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015).

Khi đó sẽ có hai trường hợp như sau:

- Trường hợp 1: trong thời hạn buộc hoàn thiện về hình thức của hợp đồng mà các bên không hoàn thiện thì hợp đồng đó vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015). Do đó, giấy sang nhượng kia sẽ không còn giá trị pháp lý và mảnh đất sẽ thuộc về gia đình bạn.

- Trường hợp 2: trong thời hạn buộc hoàn thiện về hình thức của hợp đồng mà các bên hoàn thiện thì hợp đồng đó có hiệu lực, giấy sang nhượng cũng có giá trị pháp lý kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng (khoản 1 Điều 5 Luật công chứng năm 2014), mảnh đất sẽ thuộc về bên mua và giá đất được xác định theo quy định tại Điều 433 Bộ luật dân sự năm 2015.

"Điều 433. Giá và phương thức thanh toán

1. Giá, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng."

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Đính chính lại thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào ?