1. Tư vấn pháp về thu hồi đất nông nghiệp và bồi thường ?

Kính chào công ty luật Minh Khuê,Thưa luật sư. Gia đình tôi có diện tích nông nghiệp là 2ha. Vào cuối năm 2009 UBND huyện ra quyết định thu hồi đối với diện tích đất như trên nhưng gia đình không đồng ý với giá bồi thường là 35000/m2 .
Vì đất gia đình nằm ngoài quy hoạch tuyến dân cư và tại thời điểm đó đó Nghị định 69 của Chính phủ đã có hiệu lực nên gia đình không đồng ý và UBND huyện tiếp tục ra quyết định cưỡng chế đất của gia đình. Hiện tại đất trồng lúa của gia đình đã bị đội thi công lấy đất để đổ tuyến dân cư, hiện tại đất trồng lúa đã trở thành một ao rộng 2ha với chiều sâu hơn 10m. Gia đình tôi đã có đơn khiếu kiện đối với các quyết định nêu trên. Ngày 14/12/2015 TAND tỉnh đã tuyên huỷ tất cả các quyết định của UBND huyện đối với đất của gia đình và yêu cầu giải quyết.
Vậy xin luật sư tư vấn trong trường hợp này gia đình có được quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do quyết định thu hồi sai quy định của UBND huyện hay không. Nếu có thì căn cứ tính giá bồi thường như thế nào, được biết giá đất cùng vị trí tại địa phương có giá 60000/m2. Gia đình có được khởi kiện vụ án dân sự để yêu cầu UBND bồi thường hay không ?
Xin cám ơn luật sư.
Người gửi:N.K

>> Luật sư tư vấn thu hồi đất nông nghiệp và bồi thường, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

Khi phát hiện quyết định thu hồi đất là sai pháp luật bạn có thể yêu cầu cơ quan đã ra quyết định thu hồi đất bồi thường thiệt hại trong thời gian thu hồi đất nông nghiệp của gia đình bạn theo quy định về bồi thường thu hồi đất tại Điều 75 Bộ luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Với trường hợp của gia đình bạn khi cơ quan ra quyết định thu hồi đất sai pháp luật sẽ phải bồi thường cho gia đình bạn bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Như vậy giá đất mà cơ quan phải bồi thường trong thời gian thu hồi đất sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi. Bên cạnh đó thì cơ quan thu hồi đất cũng phải bồi thường những thiệt hại đã gây ra trong thời gian thu hồi đất sai pháp luật của gia đình bạn.

2. Gia đình có được khỏi kiện vụ án dân sự để bảo vệ quyền lợi:

Trong trường hợp nếu bên thu hồi đất sai pháp luật mà không bồi thường thiệt hại cho bạn theo yêu cầu của gia đình bạn thì bạn có thể làm đơn khiếu nại lên cơ quan chức năng có thẩm quyền để yêu cầu họ giải quyết, trong trường hợp sau khi khiếu nại bạn thấy quyết định của cơ quan chức năng vẫn chưa thỏa đáng thì bạn có thể khiếu kiện lên tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích của mình. Bạn có quyền được yêu cầu bồi thường thiệt hại trong thời gian thu hồi diện tích đât đó theo quy định tại Luật đất đai năm 2013Luật khiếu nại năm 2011.

Theo khoản 1 Điều 2 Luật khiếu nại năm 2011 quy định như sau:

"1. Khiếu nại là việc công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức theo thủ tục do Luật này quy định, đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước hoặc quyết định kỷ luật cán bộ, công chức khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình."

Tại Điều 204 Luật đất đai năm 2013 cũng quy định về khiếu nại, khiếu kiện về đất đai như sau:

"Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật, về luật đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

2. Người dân có được hưởng phần trăm từ đất Nhà Nước thu hồi không ?

Thưa luật sư, xin luật sư giải đáp cho tôi vấn đề sau: gia đình tôi bị Nhà nước thu hồi toàn bộ đất ruộng (4 sào ) để làm dự án 6 năm nay. Nhà nước trả cho gia đình tôi 50 triệu/sào, gần đây gia đình tôi biết dân sẽ được hưởng 5%/sào từ phần đất dự án đó. Nhưng bây giờ huyện lại yêu cầu gia đình tôi phải bỏ ra 47 triệu/sào mới được cấp đất đó.
Tôi muấn hỏi quy định nào nói về việc được hưởng 5% đó và nếu được hưởng gia đình tôi có phải bỏ ra bất kỳ khoản chi phí nào không? Gia đình tôi bị nhà nước thu hồi toàn bộ đất ruộng (4 sào) để làm dự án 6 năm nay. Nhà nước trả cho gia đình tôi 50 triệu/1sào, gần đây gia đình tôi biết dân sẽ được hưởng 5%/1sào từ phần đất dự án đó. Nhưng bây giờ huyện lại yêu cầu gia đình tôi phải bỏ ra 47triệu/1sào mới được cấp đất đó.
Tôi muốn hỏi quy định nào nói về việc được hưởng 5% đó và nếu được hưởng gia đình tôi có phải bỏ ra bất kì khoản chi phí nào không?.
Mong luật sư tư vấn giúp tôi. Xin chân thành cảm ơn luật sư!

Người dân có được hưởng phần trăm từ đất Nhà Nước thu hồi không ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty luật Minh Khuê,với thông tin câu hỏi bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

- Nguyên tắc bồi thường bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi: Theo quy đinh Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường như sau :

+ Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

+ Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

+ Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Theo khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

.Điều 77 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này."

Căn cứ vào các điều luật trên và các thông tin bạn cung cấp thì vào thời điểm khi nhà nước thu hồi đất và bồi thường với mức 50triệu/sào cho gia đình bạn mà bạn không có khởi kiện hay khiếu nại gì thì và đồng ý với mức bồi thường đó thì coi như đây là mức bồi thường phù hợp với pháp luật. Khi đó diện tích đất 4 sào của bạn sẽ được sử dụng vào dự án 6 năm của nhà nước, khi hết thời hạn 6 năm nhà nước sẽ trả lại diên tích đất đó cho bạn. Trong luật đất đai không có quy định nào quy định bạn được hưởng 5% từ diện tích đất đó cũng như bạn phải nộp 46 triệu/sào để nhận 5% đó. Trong thời gian 6 năm diện tích đất của bạn sẽ do nhà nước quản lý.

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

3. Tư vấn cấp giấy chứng nhận QSD đất, đền bù đất bị thu hồi ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tháng 10/1994 gia đình tôi có mua một mảnh đất với diện tích 360m2 đất thổ cư (số liệu đo bằng thước dây) và bây giờ đo máy là 460m2. Có giấy tờ mua bán viết tay và chứng thực của UBND xã, thời gian vừa qua do sơ suất nên gia đình tôi đã bị mất giấy tờ mua bán đất viết tay.

Có ý kiến xác nhận của khu dân cư đất mua diện tích đó, đất không có tranh chấp, không có xử phạt hành chính, không phải đất lấn chiếm. Vậy gia đình tôi có được cấp chứng nhận QSDĐ không? Và mảnh đất năm trên quốc lộ 39B, thuộc diện phải giải phóng mặt bằng để làm đường quốc lộ. Diện tích đất bị thu hồi là 186,1m2 đất nhưng gia đình tôi chỉ được đền bù 64,3m2 theo giá trị đất thổ, số còn lại (121,8m2) không có đền bù.

Như vậy số đất nhà tôi đã được đền bù thỏa đáng chưa. Số đất chưa được đền bù có được đền bù tiếp không và đền bù với mức giá đất gì?

Rất mong được phản hồi từ phía Luật sư. Tôi xin cảm ơn!

Người gửi: K.C

Tư vấn cấp giấy chứng nhận QSD đất, đền bù đất bị thu hồi?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

+ Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Nghị định hướng dẫn luật đất đai, quy định về hạn mức được công nhận với gia đình như sau:

"Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó."

- Gia đình căn cứ vào quyết định của UBND Tỉnh của đại phương về diện tích đất ở của mình được công nhận.

- Như vậy gia đình bạn sử dụng đất không có tranh chấp, không có xử phạt hành chính, không phải đất lấn chiếm, ổn định từ trước 1/7/2004 không vi phạm pháp luật đất đai nay được UBND xã xác nhận thì gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .

+ Về việc được bồi thường đất:

- Điều kiện để được bồi thường về đất :

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

=> Như vậy gia đình bạn đã được bồi thường cho thấy gia đình hiện nay tuy không có GCNQSDĐ nhưng có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Số còn lại (121,8m2) không có đền bù thì gia đình nên xem xét vị trí 121,8 m này là đất gì. Trường hợp 121,8 m này không đủ điều kiện được bồi thường về đất thì rơi vào các trường hợp sau:

"Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 (Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai) và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 (Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người) của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này."

=> Trường hợp diện tích đất còn lại có căn cứ cho rằng đây là đất thổ cư chưa được bồi thường mà đủ điều kiện bồi thường về đất thì giá đất bồi thường là giá đất thổ cư theo bảng giá đất của UBND Tỉnh. Quy định tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP Về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất:

"Điều 6. Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở:

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định."

=> Trường hợp không thỏa đáng với mức bồi thường của quyết định thu hồi đất gia đình có thể làm đơn khiếu nại tới cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết thỏa đáng.

>> Xem thêm:  Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật

4. Mua lại phần diện tích đất đã được thu hồi ?

Kính chào Luật sư! Tôi tên là Phan Đăng Đ ở Đắk Lăk tôi có một vấn đề mong Luật sư giải đáp: Mẹ tôi là bà Mai Thị T mua đất năm 1994 nhưng do hoàn cảnh khó khăn nên nhờ em của mẹ tôi là bà: Mai Thị L đứng tên dùm trên diện tích đất 1000 m2 nhưng chỉ có 500 m2 phía trước là được cấp bìa hồng đứng Tên là Mai Thị L, hiện nay dì tôi đã chuyển cho mẹ tôi 500 m2 phía trước còn phần đất phía sau là 710 m2 thì bị nhà nước thu hồi đất.
Năm 2006 do lấn chiếm trái phép. Mẹ tôi nộp thuế từ năm 1994 đến 2005 nhà tôi điều kiện khó khăn gia đình hộ nghèo vậy với diện tích bị thu hồi như trên thì nhà tôi phải làm đơn như thế nào để được mua lại toàn bộ diện tích như trên? Trường hợp dì tôi muốn mua thì giữa hai chị em gái ai sẽ có quyền mua mảnh đất thu hồi nêu trên?
Mong Luật sư giúp đỡ. Tôi xin cảm ơn!

Mua lại phần diện tích đất đã được thu hồi ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khi đất bị thu hồi nhà nước sẽ thực hiện việc bán đấu giá hoặc thực hiện các dự án, công trình công cộng, tùy thuộc vào nội dung chương trình của địa phương của Chính phủ, nên việc bạn muốn mua lại thì phải xem xét đất đó co thuộc diện quy hoạch như thế nào. Bạn chỉ có thể mua được khi đất thuộc diện Nhà nước bán đấu giá cho mục đích nhà ở.

- Căn cứ theo Điều 2 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTG của Thủ tướng Chính phủ quy định về Đối tượng được tham gia đấu giá:

"Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."

Thì bạn được phép tham gia đấu giá, còn việc bạn được ưu tiên mua thì còn phụ thuộc vào quy định của chương trình đấu giá đó.

- Về giá bán:

Điều 10. Quyết định số 216/2005/QĐ-TTG quy định Giá khởi điểm và bước giá để đấu giá

"1. Giá khởi điểm đấu giá

a) Nguyên tắc xác định giá khởi điểm

Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.

b) Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp việc quyết định theo thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.

2. Bước giá đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất công bố cho vòng đấu tiếp theo. Căn cứ vào thực tế của địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định bước giá hoặc không cần quy định việc xác định bước giá cho phù hợp."

Như vậy trường hợp của bạn pháp luật không quy định được ưu tiên, bạn có thể đăng ký tham gia đấu giá và nếu trả giá cao nhất sẽ được quyền sử dụng mảnh đất đó. Về giá khởi điểm của mảnh đất thì theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có mảnh đất đấu giá đó sẽ quy định, bạn có thể tham khảo thêm cách tính giá khởi điểm tại Thông tư 48/2017/TT-BTC quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

Hồ sơ xin giao đất, bạn có thể tham khảo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành:

"Điều 3. Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

1. Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư gồm:

a) Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư.

Trường hợp xin giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh thì không phải nộp kèm bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư nhưng phải nộp bản sao quyết định đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm các nội dung liên quan đến việc sử dụng đất hoặc quyết định phê duyệt quy hoạch vị trí đóng quân của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

Trường hợp dự án sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản thì phải có giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

c) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đaiĐiều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án;

d) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất.

2. Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình gồm:

a) Giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm d Khoản 1 Điều này;

b) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

c) Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp xin giao đất cho cơ sở tôn giáo thì phải có báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo.

3. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là cấp tỉnh) quyết định giao đất, cho thuê đất do Sở Tài nguyên và Môi trường lập gồm:

a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này.

Trường hợp dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 của Luật Đất đaiKhoản 2 Điều 68 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao theo quy định tại Khoản 2 Điều 58 của Luật Đất đaiĐiều 13 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

b) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đaiĐiều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình;

c) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất (Mẫu số 02) hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất (Mẫu số 03) ban hành kèm theo Thông tư này."

"Điều 4. Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

1. Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ các giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này;

2. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là cấp huyện) quyết định giao đất, cho thuê đất do Phòng Tài nguyên và Môi trường lập gồm:

a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;

b) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất (Mẫu số 02) hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất (Mẫu số 03) ban hành kèm theo Thông tư này."

>> Xem thêm:  Bồi thường khi di dời địa điểm kinh doanh?

5. Hỏi về điều kiện để mua lại đất bị thu hồi ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi có đất nông nghiệp bị thu hồi để đấu giá thành đất ở. Vậy tôi muốn hỏi là liệu tôi có được ưu tiên mua lại đất bị thu hồi để cho các con tôi ở được không? Giá bán được tính như thế nào?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: L.H

Hỏi về mua lại đất bị thu hồi ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo Điều 2 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTG của Thủ tướng Chính phủ quy định về Đối tượng được tham gia đấu giá: "Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt." thì bạn được phép tham gia đấu giá.

- Về giá bán:

Điều 10. Quyết định số 216/2005/QĐ-TTG quy định Giá khởi điểm và bước giá để đấu giá:

"1. Giá khởi điểm đấu giá

a) Nguyên tắc xác định giá khởi điểm

Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.

b) Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp việc quyết định theo thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.

2. Bước giá đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất công bố cho vòng đấu tiếp theo. Căn cứ vào thực tế của địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định bước giá hoặc không cần quy định việc xác định bước giá cho phù hợp."

Như vậy trường hợp của bạn pháp luật không quy định được ưu tiên, bạn có thể đăng ký tham gia đấu giá và nếu trả giá cao nhất sẽ được quyền sử dụng mảnh đất đó. Về giá khởi điểm của mảnh đất thì theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có mảnh đất đấu giá đó sẽ quy định, bạn có thể tham khảo thêm cách tính giá khởi điểm tại Thông tư 48/2017/TT-BTC.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới tổng đài tư vấn trực tuyến: 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?