Tư vấn tranh chấp quyền sử dụng đất khi tặng cho ? Thủ tục kiện đòi lại nhà đất như thế nào ?

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi : 1900.6162

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

Thứ nhất: Ai là người sử dụng đất hợp pháp, vì sao?

Trường hợp 1:Nếu ông A và ông H xác lập giao dịch trước ngày 15/10/1993 thì sẽ xác định như sau:

- Theo quy định tại tiểu mục 2.2 khoản 2 mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP Tòa án nhân dân tối cao NGHỊ QUYẾT Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đìnhcó hướng dẫn như sau:

"2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 199.3 có hiệu lực).

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..."

Theo quy định này nếu như ông A và ông H xác lập giao dịch trước ngày 15/10/1993 thì giao dịch này đã vi phạm điều cấm của pháp luật vì tại thời điểm Luật đất đai thời kỳ năm 1987 có hiệu lực thì mọi giao dịch liên quan đến chuyển nhượng bất động sản đều không được pháp luật cho phép. Do đó, giao dịch này về nguyên tắc là sẽ bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự tại thời kỳ đó là năm 2005 về các điều kiện giao dịch dân sự có hiệu lực

"Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định".

Tuy nhiên, ông H đã được UBND tỉnh N cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại điều b, tiểu mục 2.2 khoản 2 mục II của nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP thì sẽ giải quyết như sau :

a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.

Như vây, căn cứ vào quy định này và nội dung trước tranh chấp thì gia đình bà D chưa giao đất cho ông H sử dụng vào thời điểm xảy ra tranh chấp nên ba D vẫn là người có quyền sử dụng hợp pháp mảnh đất này từ ông A do nhận thừa kế.

Còn ông H đến năm 2006 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng UBND lại không áp dụng theo các hướng dẫn của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đây là không đúng đối tượng, bà D có thể làm đơn khiếu nại yêu cầu hủy quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND huyện cho ông H để buộc ông H trả lại mảnh đất này.

Trường hợp 2: nếu giao dịch này xác lập sau ngày 15/10/1993 thì sẽ áp dụng như sau:

'2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 199.3 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 200.3, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 199.3, Luật Đất đai năm 200.3;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền".

Căn cứ vào quy định này thì giao dịch có đầy đủ các điều kiện trên thì mới không bị xem là vô hiệu. Tuy nhiên, hợp đồng tặng cho này không có công chứng nên giao dịch này sẽ bị tuyên là vô hiệu và hậu quả pháp lý là các bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Việc ông H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do quyết định sai của chính quyền địa phương khi xác định là buộc bà D phải trả lại đất cho ông H nhưng thực tế bà D là người đang trực tiếp khai thác, quản lý và sử dụng đất.

Như vậy, ở đây bà D vẫn là người sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật hiện hành mặc dù ông H đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai: Nhận xét về quyết định của chính quyền địa phương.

Trong trường hợp này, UBND tỉnh có thẩm quyền giải quyết vụ tranh chấp này mà không phải là Tòa án vì theo quy định vào thời điểm luật đất đai của năm 2003 có hiệu lực thì các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà không một trong các giấy tờ được quy định tại Điều 53 luật đất đai của năm 2003 thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp là UBND cấp huyện, cấp tỉnh.

Tuy nhiên, UBND tỉnh N đã không dựa trên các hướng dẫn của nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP để giải quyết vụ việc này, đã yêu cầu bà D giao lại đất cho ông H cũng như đã làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H dẫn đến cấp đất sai đối tượng gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích cho bà D. Khi yêu cầu bà D giao lại đất cho ông H cũng không xem xét đến tình hình hiện tại, hoàn cảnh thực tế xem nhà bà D còn diện tích đất để ở hay không. Không phù hợp với nguyên tắc giải quyết tranh chấp trong tố tụng.

Mặt khác UBND tỉnh N cũng đã không xem xét hết các chứng cứ khi mà biên bản giám định chữ ký đã khẳng định rằng chữ ký này không phải chữ ký của ông A cũng như không có hành động xem xét lại quyết định của mình là có đúng với quy định của pháp luật hay không. Do đó, ở đây, khi giải quyết tranh chấp, UBND tỉnh N đã không xem xét đến toàn bộ chứng cứ, đến các quy định của pháp luật hiện hành, các quy định của pháp luật vào thời điểm các bên tiến hành giao kết cũng như văn bản hướng dẫn của hội đồng thẩm phán để giải quyết vụ tranh chấp này, dẫn đến quyền lợi của các đương sự không được bảo vệ.

Thứ ba : Hướng giải quyết vụ việc trên.

Trong trường hợp này thời hiệu khiếu nại đã hết theo quy định của luật khiếu nại. Do đó, bà D chỉ có thể làm đơn gửi lên Tòa án nhân dân nơi có đất đang tranh chấp để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ tranh chấp này cho bà. Khi gửi đơn kiện bà sẽ gửi kèm theo các giấy tờ liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất, văn bản, người làm chứng chứng minh vào thời điểm có tranh chấp, bà vẫn đang là người trực tiếp quản lý, sử dụng đất. Sau khi có quyết định của UBND tỉnh N thì bà mới không được quyền quản lý mảnh đất này nữa để Tòa án căn cứ vào các quy định của pháp luật đã phân tích và nêu ra ở phần thứ nhất để giải quyết vụ án này, bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng của bà.

Trường hợp trong văn bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailhoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng./.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 1900.6162

Trả lời:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội có các quy định về trường hợp Nhà nước được phép thu hồi đất như sau:

Điều 61. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây:
1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
2. Xây dựng căn cứ quân sự;
3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;
4. Xây dựng ga, cảng quân sự;
5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;
9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:
1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);
b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:
a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;
c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.

Do đó, trường hợp của bạn, Nhà nước tự ý thu hồi đất là sai quy định.

Điểm a Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai cũng quy định về việc Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Như vậy, theo bạn trình bày, gia đình bạn có đủ các giấy tờ chứng minh thì cô bạn được quyền làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ Điều 184 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định về thời hiệu khởi kiện như sau:

Điều 184. Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự

1. Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự.

2. Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc.

Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ.

Đồng thời Điều 203 Luật đất đai cũng quy định về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Do vậy, bạn có thể làm đơn gửi tới Ủy ban nhân dân xã, khiếu nại về việc Quản lý đất không đúng theo quy định, nếu không được có thể gửi đơn đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Vì bạn cung cấp thông tin chưa rõ nên chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Trước hết, nếu mảnh đất này được cấp chung cho cả hộ gia đình trong đó có gia đình bạn và bà bạn, cô bạn thì việc chuyển nhượng mảnh đất này hay tất cả những thủ tục đối với mảnh đất đều phải được sự đồng ý của tất cả những người trong sổ hộ khẩu. Trong trường hợp này, nếu bà nội của bạn quyết định chuyển nhượng cho cháu bà thì phải được sự đồng ý của gia đình bạn. Vì gia đình bạn cũng là chủ sở hữu của mảnh đất nên có đầy đủ quyền năng của chủ sở hữu quyền sử dụng đất theo đúng quy định tại Điều 166 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Vì thế gia đình bạn có quyền ngăn cản đối với những hành xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. Cụ thể gia đình bạn có thể khởi kiện lên Tòa án cấp huyện nơi có đất để bảo vệ quyền lợi của mình.

Và ngược lại, nếu gia đình bạn không có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình thì gia đình bạn không có quyền ngăn cản việc bà của bạn chuyển nhượng mảnh đất cho cháu bà

Kết luận: việc gia đình bạn có tên trong sổ hộ khẩu hay không không quyết định đến việc được thực hiện các quyền đối với mảnh đất, nếu có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này thì gia đình bạn mới có quyền ngăn cản những hành vi xâm phạm mảnh đất của gia đình bạn

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì:

"4. Hộ gia đình, cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây (trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này):

a) Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai;

b) Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý;

c) Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc;

d) Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;

đ) Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này nhưng phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 15 Nghị định này".

Như vậy, theo khoản 4 nêu trên thì nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử đất do lấn, chiếm đất chuyên dùng thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại khoản 5 có quy định nếu đất thuộc các trường hợp vi phạm này nhưng nếu việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch tại thời điểm xin cấp giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận. Với trường hợp của bạn, đất lấn là phần giáp ranh với phần đất gieo mạ và phần lấn này do gia đình bạn trồng chuối và xây hàng rào, như vậy chưa được xem là sử dụng đất phù hợp. Do đó, địa chính xã nói như vậy không trái với quy định.

Mặt khác, về thắc mắc của bạn khi chia lại ruộng, hiện nay chưa có văn bản nào quy định về khái niệm “Đất lưu không”. Trên thực tế thì phần đất này trong quy hoạch nằm trong phần hành lang giao thông, công trình công cộng. Phần đất mà gia đình bạn lấn thuộc đất dùng cho mục đích nông nghiệp nên không thể xem đây là phần đất lưu không.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailhoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Điều kiện để giao đất, cho thuê đất đối với dự án ?

Nếu doanh nghiệp bạn đang có nhu cầu muốn được giao đất hay thuê đất thì doanh nghiệp bạn phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 52 và 58 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13, cụ thể như sau:

"Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất....

Điều 58. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

2. Đối với dự án của chúng tôi sử dụng nguồn vốn vay WB và do doanh nghiệp cổ phần đầu tư thì thực hiện việc thuê đất hay được giao đất

Tùy mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp bạn mà doanh nghiệp bạn có thể được cơ quan nhà nước giao đất hay cho thuê đất, cụ thể bạn có thể tham khảo các quy định tại Điều 54, 55 và 56 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Điều 54. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;
2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.

Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Điều 56. Cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

3. Trình tự và trách nhiệm của các bên liên quan trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất?

Về việc trách nhiệm của các bên có liên quan trong việc giao đất, cho thuê đất còn phụ thuộc vào việc doanh nghiệp bạn được cơ quan nhà nước cho phép sử dụng đất với hình thức gì: giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuế đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay cho thuê đất trả tiền hằng năm.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai - Luật Minh Khuê