1. Tư vấn trường hợp mua nhà chưa có sổ hồng ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Vấn đề 1. Tôi dự định mua lại căn nhà của ông A, căn nhà này hiện tại chưa có sổ hồng, nguyên nhân:
Năm 2006 có 1 Công ty đầu tư khu nhà ở (đã có phê duyệt của nhiều cơ quan có liên quan) bán lô đất cho ông A theo hình thức góp vốn để được cấp đất xây dựng nhà ở theo quy hoạch, ông A đã ký hợp đồng và đóng đủ tiền theo hợp đồng và đã được xây dựng nhà, trong quá trình này, công ty làm ăn phi pháp, có một số trường hợp đã có sổ hồng cho từng cá nhân góp vốn, có một số sổ lại đứng tên công ty, công ty lấy sổ này đi thế chấp ngân hang, đến đầu năm 2013 thì người đại diện công ty đã bị bắt. Nay tôi muốn mua ngôi nhà này (Chỉ qua phòng công chứng) và ông A giao toàn bộ hồ sơ gốc cho tôi đợi có kết luận kiểm tra của Nhà Nước.
Tôi muốn hỏi như trường hợp trên tôi có được cấp sổ không? Nếu trường hợp ông A đã được công ty cấp sổ nhưng lại thế chấp ngân hàng thì tôi có ảnh hưởng không?
Vấn đề 2. Khi tôi mua lại căn nhà của ông A trên, Trong hợp đồng ủy quyền thực hiện theo hđ của công ty của Phòng công chứng soạn có 1 khoản ghi "Thời hạn ủy quyền : 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền".
Như vậy muốn hỏi luật sự nếu hết thời hạn ủy quyền mà chưa có sổ thì tôi có ảnh hưởng gì không?
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: H.P

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Thưa quý khách hàng! Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau

Điều 118 LUẬT NHÀ Ở 2014 quy định:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."

Vì vậy, Căn nhà bạn muốn mua chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đứng tên ông A (sổ hồng) nên theo nguyên tắc chưa thể thực hiện giao dịch mua bán giữa bạn và ông A.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng!

>> Xem thêm:  Hợp lý hóa giấy tờ hóa đơn mua bán nhà đất ?

2. Có nên mua nhà khi chưa có sổ đỏ không ?

Kính chào quý công ty. Tôi đang gặp một vấn đề rất đau đầu và kính mong quý công ty hỗ trợ tư vấn giúp. Tôi đang tham khảo một ngôi nhà ở ngoại thành, qua tham khảo thì được biết ngôi nhà nằm trên đất chưa có giấy chứng nhận, tuy nhiên người bán có đưa ra giấy tờ là bản vẽ đo đạc thửa đất, giấy tờ nộp thuế đất hàng năm.
Hiện tại thì địa phương đó cũng vừa họp dân cư về việc sắp tới sẽ cấp giấy cho toàn khu (hiện tại cả khu chưa nhà nào có sổ, dù rất nhiều nhà xây lớn 2-3 tầng, biệt thự) và thấy nói là chi phí sẽ tối đa 2 triệu/m2. Quý công ty cho tôi hỏi tôi có nên mua ngôi nhà này không, và liệu tôi có làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất đối với tài sản này không ạ. Được biết chủ cũ của ngôi nhà mua từ năm 2015 và mua trực tiếp từ chủ đất, chủ đất ở ngay gần đó vì cắt bán cho rất nhiều người như mảnh tôi đang tham khảo ?
Xin cám ơn quý công ty, chúc công ty ngày càng thịnh vượng hơn.

Có nên mua nhà khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về mua nhà ở, gọi: 1900.6162

Luật sư trả lời:

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì chúng tôi có thể xác định bạn đang muốn mua một ngôi nhà không có giấy tờ về quyền sở hữu mà chỉ có giấy tờ như: bản vẽ đo đạc thửa đất, giấy tờ nộp thuế đất hàng năm. Trong trường hợp này bạn nên cân nhắc rủi ro có thể đến với mình bởi theo quy định của Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thì điều kiện để nhà ở than gia giao dịch bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sở hữu trừ một số trường hợp đặc biệt, cụ thể:

"Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ..."

Đối với nhu cầu muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần phải cung cấp cho chúng tôi về nguồn gốc sử dụng của mảnh đất này, giấy tờ của chế độ cũ về mảnh đất này,... thì chúng tôi mới có thể trao đổi bạn có làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng mua nhà, mua nhà hình thành trong tương lai mới nhất

3. Tư vấn về việc mua nhà ở Hóc Môn ?

Xin chào Luật Sư! Luật sư có thể tư vấn giúp e vấn đề này không ạ! E đang định mua một ngôi nhà ở Hóc Môn diện tích 4 x 7.3 m, giá 300 triệu nhà này có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một miếng đất lớn 100m2.Chưa có số nhà, chưa có giấy phép xây dựng, được ông A bán cho ông B, ông B bán cho chị C, giờ chị C bán lại cho em.
Xin hỏi luật sư e mua nhà này thì ra văn phòng công chứng vi bằng được không ạ!Luật sư tư vấn giúp e để e không phải mắc sai lầm, tiền mắc tật mang ?
Chân thành cảm ơn Luật sư!
Người gửi:N.V.H

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Về việc lập vi bằng mua bán nhà ở.
Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại quy định về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng cụ thể như như sau:

"Điều 36. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng

1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập".

Do đó, văn phòng thừa phát lại có thể lập vi bằng với sự kiện mua bán căn nhà của bạn.

Như vậy, việc lập vi bằng đối với việc mua bán căn nhà được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục do Nhà nước quy định sẽ xác nhận về việc có giao kết về việc mua bán giữa 2 bên tại thời điểm lập và được coi là chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra.

Tuy nhiên, khi làm thủ tục sang tên GCNQSDĐ thì hai bên vẫn phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của một tổ chức công chứng tại địa phương theo quy định bắt buộc tại Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể như sau:

"Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan".

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng nên khi sang tên GCNQSDĐ thì bạn và chị C phải lập hợp đồng chuyển nhượng và phải có công chứng của tổ chức công chứng tại địa phương.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Quy định của pháp luật về chủ thể hợp đồng phải đáp ứng điều kiện pháp lý nào ?

4. Thủ tục mua nhà ở chung cư từ công ty trung gian ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi muốn mua 1 căn hộ chung cư từ 1 công ty. Công ty này mua căn hộ đó của chủ đầu tư với hình thức trả nợ công.
Vậy tôi cần làm những thủ tục gì để mua được căn hộ đó, những rủi do tôi có thể gặp khi mua căn hộ đó là gì ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: N.Q

Tư vấn về thủ tục mua nhà ở chung cư từ công ty trung gian?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của Luật nhà ở 2014, căn hộ chung cư khi mua bán phải đáp ứng yêu cầu:

"Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền."

Đối với điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở thì được quy định tại Điều 119 Luật nhà ở năm 2014, những điều kiện bao gồm:
Đối với Bên bán:

+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Đối với Bên mua:

+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Như vậy, cho dù là nhà trả nợ công, nếu căn hộ chung cư và chủ sở hữu nhà đáp ứng các yêu cầu trên thì vẫn đủ điều kiện mua bán căn hộ chung cư như bình thường

Thủ tục mua bán nhà ở được quy định tại Điều 120 Luật nhà ở năm 2014 như sau:

"Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thoả thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thoả thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở."

Căn cứ quy định nêu trên thì Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, các bên chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng để liên hệ Văn phòng Đăng ký đất và nhà cấp Huyện nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư gồm có:

- Bản chính và bản công chứng giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư;

- Bản gốc và bản phô tô hợp đồng chuyển nhượng;

- Chứng minh thư, hộ khẩu của bên chuyển nhượng;

- Chứng minh thư, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng;

- Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Để đánh giá về rủi ro trong mua bán căn hộ thì phải căn cứ vào các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ và thông tin về quyền sở hữu căn hộ. >> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

>> Xem thêm:  Các trường hợp được thuê nhà ở công vụ hiện nay và loại nhà công vụ được thuê.

5. Tư vấn thủ tục mua nhà chung cư ?

Chào các anh/chị luật sư, Tôi có 1 việc muốn nhờ các anh chị tư vấn, mong các anh/ chị giúp đỡ Tôi có mua 1 căn nhà chung cư, khi mua thì người bán mới nộp 90% tiền nhà, chúng tôi mua bán bằng hợp đồng công chứng, sau khi công chứng xong thì chúng tôi có thỏa thuận là người bán chịu nộp thuế chuyển nhượng và tôi là người mua nộp nốt 10% còn lại để nhận nhà từ chủ đầu tư. Hiện tại khu này mới bàn giao nhà từ tháng 7/2012, dự kiến 1 năm sau khi bàn giao thì mới làm được sổ đỏ.
Khi mua nhà, bạn trai tôi có góp 1/10 số tiền để mua, tôi có 1 nửa tiền nhà, còn lại là tôi đi vay, toàn bộ giấy tờ vay nợ đứng tên tôi. Tuy nhiên hợp đồng chuyển nhượng thì chỉ đứng tên 1 mình tôi. Bây giờ chúng tôi muốn cùng đứng tên trên sổ đỏ thì nên làm như thế nào. Chúng tôi dự định sang năm sẽ cưới, dự tính là trước khi được cấp sổ đỏ. Tôi xin hỏi:
1.Gia đình bên nhà bạn tôi thì yêu cầu hủy hợp đồng đã công chứng để làm lại 1 hợp đồng mới, tôi xin hỏi nếu hủy hợp đồng công chứng như thế thì thủ tục thế nào, chúng tôi có phải chịu thuế sang nhượng lần 2 không?
2. Theo ý kiến của cá nhân tôi, có tham khảo qua luật, thì chúng tôi vẫn giữ nguyên hợp đồng công chứng chỉ đứng tên mình tôi Sau đó làm thêm 1 cái thỏa thuận có công chứng với các điều kiện là:

- Tổng tiền nhà đã mua

Số tiền tôi có

Số tiền bạn tôi có

Số tiền đi vay

- Chúng tôi thỏa thuận nhà đó sẽ là tài sản chung nếu chúng tôi có đăng kí kết hôn, đồng thời cùng đứng tên trên sổ đỏ và cùng chịu trách nhiệm trả số tiền mà tôi đã vay;

- Trong trường hợp không là vợ chồng, hoặc ly hôn, thì ai là người nhận nhà thì phải hoàn trả tiền cho người kia sau khi đã trừ đi phần, tiền mình góp Tôi xin hỏi theo thỏa thuận này thì khi làm sổ đỏ có được 2 người đứng tên không ?

Rất mong nhận được câu trả lời sớm của anh/chị luật sư trong công ty! Trân trọng cảm ơn!

Người gửi: Thanh Tran Thi

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì gia đình bên nhà bạn trai bạn yêu cầu hủy hợp đồng đã công chứng để làm lại 1 hợp đồng mới. Vì bạn nói không rõ nên trường hợp này theo ý hiểu của tôi là gia đình bạn trai bạn muốn hủy hợp đồng đã công chứng để làm một hợp đồng mới mà trong hợp đồng mới này sẽ đứng tên cả 2 bạn? Việc này là hoàn toàn có thể làm được nếu việc này được sự đồng ý của người bán. Khi ấy, bạn và người bán ( chủ đầu tư) tự nguyện thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà cũ thì hai bên có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng đã chứng nhận cho hợp đồng mua bán trước đó tiến hành việc lập văn bản hủy bỏ hợp đồng và công chứng văn bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng trên.

Theo quy định tại Luật Công chứng năm 2014, hợp đồng mua bán đã công chứng cũng có thể được hủy bỏ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định. Cụ thể, tại Điều 51 Luật công chứng năm 2014, quy định như sau:

"Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này".

(*)Thủ tục công chứng hủy bỏ hợp đồng, giao dịch:

-Cách thức thực hiện: người có yêu cầu hủy bỏ hợp đồng,giao dịch trực tiếp nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng đã chứng nhận hợp đồng mua bán nhà trước đó.

*Thành phần, số lượng hồ sơ:

Thành phần hồ sơ:

- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản (theo mẫu số 01/PYC do tổ chức công chứng cung cấp;

- Bản sao hợp đồng mua bán nhà trước đó cần hủy ( mang theo bản chính để đối chiếu).

- Việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch (trường hợp đương sự tự soạn thảo sẵn) hoặc yêu cầu tổ chức công chứng soạn.

- Bản sao giấy tờ tuỳ thân( ví dụ chứng minh nhân dân, hộ chiếu,..)

- Giấy tờ khác có liên quan đến việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

Số lượng hồ sơ: 01 (bộ)

Thời hạn giải quyết:

+ Thời hạn công chứng được xác định kể từ ngày tổ chức hành nghề công chứng nhận đủ hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng. Thời gian xác minh, giám định không tính vào thời hạn công chứng.

+ Thời hạn công chứng không quá hai ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch yêu cầu công chứng phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá mười ngày làm việc.

Theo phương án 2 mà bạn đã đưa ra thì sau khi bạn làm xong thỏa thuận như đã định rồi đem đi công chứng thì khi làm sổ đỏ hai người vẫn không được đứng tên. Bản chất của công chứng chỉ là công chứng viên chứng nhận tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Do đó, sau khi bạn đi công chứng bản thỏa thuận này thì chỉ có ý nghĩa những điều bạn và bạn trai thỏa thuận trong văn bản đó là có thực- cũng có thể coi đó là việc hai người mua chung đất. Mặc dù vậy, trong trường hợp của bạn thì việc lập một bản thỏa thuận như vậy rồi đem đi công chứng là rất cần thiết bởi lẽ nó có thể là căn cứ để đòi lại quyền lợi cho bạn trai bạn nếu có trường hợp người đứng tên ( là bạn) bán mất tài sản. Và việc này sẽ giúp bạn trai bạn cũng như gia đình bạn trai bạn yên tâm phần nào!

Nếu muốn cả hai người đứng tên trong sổ đỏ thì cả bạn và bạn trai phải cùng có tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng. Và vì bạn và bạn trai chưa kết hôn nên việc đứng tên chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các bạn là sở hữu chung theo phần chứ không phải là sở hữu chung hợp nhất. Tuy nhiên, hiện tại thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ đứng tên mình bạn. Vậy làm thế nào để bạn trai bạn cũng được đứng tên khi đất được cấp sổ đỏ?

- Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:

"Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung".

Căn cứ vào các quy định này thì sau khi hai bạn kết hôn, căn nhà bạn mua sẽ được xác định là tài sản chung của vợ chồng ( nếu không có thỏa thuận nào khác bằng văn bản đó không phải là tài sản chung) cho dù chỉ có bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi ấy, chồng của bạn muốn bổ sung tên mình vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể làm thủ tục đề nghị Văn phòng Đăng ký nhà đất cấp lại giấy tờ đăng ký quyền sử dụng đất mang tên cả hai người.

Hy vọng qua việc tư vấn trên sẽ giúp bạn giải tỏa được phần nào những lo lắng!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Quy định về khoảng lùi đối với nhà ở liền kề có sân vườn ?